Preliminare di compravendita immobiliare: cosa sapere prima di firmare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un contratto che, in maniera facoltativa, possono stipulare il promissario acquirente e il promissario venditore prima di rogitare.

Non vi è ancora il passaggio di proprietà, ma in ogni caso vincola entrambe le parti e, in caso di ripensamenti, le conseguenze economiche possono essere rilevanti.

Ecco perché prima di apporre una firma, è bene conoscere cos’è il contratto preliminare di compravendita, quali elementi contiene, i suoi costi e, soprattutto, a quali clausole fare maggior attenzione. Inoltre, vi sono alcune differenze nel contratto a seconda che la casa da acquistare sia già esistente oppure in costruzione (e, dunque, acquistata dal costruttore).

Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, altrimenti conosciuto come compromesso, è un contratto che vincola il promissario acquirente di un’unità immobiliare o di un edificio e il promissario venditore a stipulare un successivo contratto di compravendita immobiliare attraverso il rogito notarile.

Il compromesso è un atto che solitamente viene stipulato quando dal momento della proposta di acquisto al momento del rogito passa un lasso di tempo considerevole. E’ il caso, ad esempio, di una casa in costruzione in cui il costruttore si impegna a consegnare l’appartamento a distanza di mesi oppure di un’unità immobiliare già esistente venduta da privati proprietari che, però, necessitano di tempo per potersi trasferire nella loro nuova casa.

In altre parole, con il compromesso la proprietà resta sempre del venditore, ma entrambe le parti (acquirente e venditore) si obbligano a rogitare in una data successiva a causa di motivi ostativi di varia natura che impediscono di concludere l’affare immediatamente.

E’ importante non confondere il compromesso con la proposta di acquisto.
Quest’ultima, infatti, è un modulo (solitamente già prestampato dall’agenzia immobiliare), con cui l’acquirente si impegna ad acquistare, ad un determinato prezzo, l’unità immobiliare messa in vendita dal venditore. Finché quest’ultimo non accetta la proposta, ad essere vincolato è solo il promissario acquirente che, tra l’altro, per “blindare” la proposta, versa una somma di denaro a titolo di caparra (è sempre consigliabile depositare una cifra non elevata).

Il venditore, infatti, non è vincolato dalla proposta finché non firma il documento potendo rifiutarla e vagliarne altre. Il compromesso, invece, vincola entrambi: il venditore a vendere e l’acquirente a comprare.

Detto ciò, potrebbe essere sufficiente la sola proposta di acquisto controfirmata dal venditore se il rogito può essere effettuato a breve. Se, al contrario, il contratto di compravendita dovesse essere stipulato in là nel tempo, è consigliabile firmare un contratto preliminare di vendita immobiliare, soprattutto a tutela del promissario acquirente.

Cosa contiene il preliminare di compravendita immobiliare

Il preliminare di compravendita immobiliare deve contenere le seguenti informazioni:

1.    La data dell’atto;

2.    I dati anagrafici e fiscali delle parti (promissario acquirente e promissario venditore;

3.    I dati dell’immobile ed eventuali pertinenze oggetto di compravendita immobiliare (comprensivi di indirizzo, dati catastali, composizione…);

4.    L’obbligo del promissario acquirente e del promissario venditore di, rispettivamente, acquistare e di vendere l’unità immobiliare oggetto del compromesso;

5.    Il prezzo dell’immobile oggetto del preliminare;

6.    L’attestazione della regolarità catastale e urbanistica dell’immobile;

7.    Le planimetria dell’immobile;

8.    L’avvenuta consegna al promissario acquirente dell’APE (attestato di prestazione energetica);

9.    Il termine entro il quale dovrà essere stipulata la compravendita immobiliare tramite rogito notarile;

10.    Gli importi versati dal promissario acquirente a titolo di caparra e/o di acconto;

11.    Gli importi a titolo di saldo al momento del rogito nonché le modalità di versamento (assegno bancario, assegno circolare, ecc…).

Infine, nel caso di compromesso per una casa in costruzione, nell’atto vanno inclusi:

•    Una fideiussione pari agli importi già incassati dal costruttore prima del rogito in modo da tutelare l’acquirente in caso di un eventuale fallimento del costruttore prima dell’ultimazione dei lavori;

•    L’indicazione di una polizza assicurativa decennale che tutela l’acquirente per tale lasso di tempo da eventuali danni o difetti di costruzione dell’unità abitativa; la polizza deve essere consegnata successivamente al momento del rogito.

Compromesso: elementi a cui prestare attenzione

Quando ci si appresta a scegliere casa, occorre prestare molta attenzione prima di presentare una proposta di acquisto. L’attenzione deve essere ancor maggiore quando si procede a firmare un compromesso poiché l’obbligo ad adempiere ha dei risvolti economici nettamente più notevoli rispetto alla proposta di acquisto.

Ecco allora gli elementi a cui prestare particolare attenzione:

•    Il venditore: occorre verificare l’effettiva proprietà dell’immobile in vendita da parte del venditore accertandosi che quest’ultimo sia in possesso di un regolare atto di proprietà; ugualmente, è consigliabile ricostruire la storia dell’unità abitativa e dei suoi eventuali passaggi di proprietà pregressi;

•    Vincoli e ipoteche: occorre verificare se l’immobile oggetto del compromesso sia gravato da ipoteche, ed eventualmente per quale importo, e/o da vincoli paesaggistici o storici; in questo secondo caso è importate ricordare che in caso di ristrutturazioni o modifiche è necessario richiedere particolari autorizzazioni;

•    Condominio: altro elemento da valutare è la situazione condominiale e i rapporti tra il venditore e il condominio stesso; in altre parole è bene leggere i verbali delle ultime riunioni condominiali per accertarsi che non siano state approvate spese straordinarie di rilevante importo e richiedere informazioni in merito a eventuali debiti del venditore per morosità delle spese condominiali;

•    Caparra confirmatoria e acconti: quando si fanno i versamenti in sede di contratto preliminare occorre specificare se sono a titolo di caparra confirmatoria o di acconto e con che modalità sono stati versati. La caparra è una sorta di garanzia del buon fine dell’affare (rogito), mentre l’acconto è un semplice anticipo dell’ammontare totale che deve versare l’acquirente. La differenza è importante ai fini della loro funzione e delle conseguenze in caso di mancato rogito. L’acconto, non essendo una somma versata a titolo di garanzia, in caso di mancato buon fine dell’affare, va restituita all’acquirente (anche se è lo stesso acquirente a non adempiere), mentre la caparra confirmatoria, essendo una garanzia dell’esito della compravendita, viene trattenuta dal venditore in caso di inadempimento dell’acquirente; se ad essere inadempiente è il venditore, l’acquirente ha diritto al doppio del valore della caparra. Se, infine, l’esito della trattativa va a buon fine, la caparra può essere restituita all’acquirente oppure essere trasformata in acconto.
Attenzione poi se la caparra è quella cosiddetta “penitenziale”: è una somma di denaro che versa l’acquirente a titolo di pagamento in caso di recesso, ma soprattutto (altro aspetto negativo per l’acquirente) impedisce a quest’ultimo di ricorrere contro il venditore per richiedere un risarcimento dei danni o per richiedere l’adempimento del compromesso;

•    APE: è bene verificare e farsi consegnare l’attestato di prestazione energetica dell’immobile per conoscere i consumi energetici.

La trascrizione del preliminare di compravendita immobiliare

Il compromesso di vendita può essere una scrittura privata oppure autenticata, o ancora per atto pubblico.

In ogni caso l’atto deve essere redatto per iscritto, pena la sua nullità. Non hanno valore, dunque, gli accordi presi oralmente.

La scrittura privata è un semplice scritto tra le parti in cui entrambe si impegnano a stipulare il contratto di compravendita in un momento successivo. Può essere autenticata se la firma avviene tra le parti dinanzi a un notaio. Infine, il compromesso può essere anche redatto come atto pubblico, sempre con l’intervento di un notaio, ed essendo pubblico, è depositato nel registro immobiliare.

La trascrizione nei registri immobiliari è lo strumento che tutela maggiormente il promissario acquirente poiché l’immobile non è più pignorabile, non può più subire ipoteche a causa di eventuali debiti del promissario venditore, né tantomeno può essere venduto a un terzo da quest’ultimo.

Senza trascrizione nei registri immobiliari, infatti, il promissario venditore potrebbe vendere l’immobile a un terzo acquirente, pena l’eventuale risarcimento dei danni e la restituzione dell’eventuale caparra al primo promissario acquirente. Ciò poiché non è essenziale la data della proposta di acquisto o quella di un preliminare redatto come scrittura privata, ma quella della registrazione dell’atto nei registri immobiliari. In altre parole, non è sufficiente provare di essere stati i primi a sottoscrivere una proposta di acquisto o un compromesso rispetto a terzi acquirenti, ma è necessario essere i primi a depositare un atto preliminare immobiliare o il rogito nei registri immobiliari.

La trascrizione, dunque, è lo strumento grazie al quale si rende pubblico un atto come il preliminare di vendita immobiliare o un rogito.
Lo scopo principale della trascrizione è fornire pubblicità legale agli atti di compravendita in modo che i terzi vengano a conoscenza delle vicende giuridiche legate all’immobile messo in vendita. Vi è da sottolineare, però, che la pubblicità legale è di natura dichiarativa e non costitutiva, ovvero serve esclusivamente a rendere note le informazioni ai terzi, ma non per sanare eventuali irregolarità.

Nel caso della scrittura privata, le parti possono registrare il documento presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula pagando l’imposta di registro, in modo da dare una data certa alla scrittura privata.

Se ci si avvale dell’intervento di un notaio, sarà quest’ultimo a provvedere alle registrazioni entro 30 giorni dalla stipula.

Se, però, l’immobile da acquistare è in costruzione e lo si acquista su carta dallo stesso costruttore (dunque non è ancora abitabile), il Codice della Crisi d’Impresa impone che il contratto preliminare di compravendita debba essere stipulato soltanto per atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

Quanto costa il compromesso?

Registrando un preliminare di compravendita immobiliare si affrontano delle spese che possono variare nel caso di unità immobiliare già esistente oppure in costruzione (dunque, acquistato direttamente dal costruttore). Per gli edifici già esistenti si dovranno versare:

•    L’imposta di registro pari a 200 euro (indipendentemente dal valore della compravendita);

•    L’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate (o frazioni di pagine) e comunque ogni 100 righe;

•    Un’eventuale marca da bollo da 1 euro per ogni facciata della planimetria (se allegata all’atto).

Sugli eventuali acconti e caparre, inoltre, grava l’imposta proporzionale di registro, che successivamente sarà portata in detrazione da quella versata per la registrazione del contratto definitivo (rogito). L’imposta proporzionale di registro è pari:

•    al 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria

•    al 3% sulle somme versate a titolo di acconto

Se la casa viene acquistata da un costruttore, e dunque si dovrà versare l’Iva, l’imposta di registro proporzionale è dovuta solo in caso di versamento di caparra, mentre se si versa un acconto si deve pagare esclusivamente l’imposta fissa di 200 euro.

Se si intende trascrivere il preliminare di vendita nei registri immobiliari, con l’intervento del notaio, si dovranno affrontare anche le seguenti spese, oltre all’imposta di registro:

•    La parcella del notaio;

•    L’imposta di bollo pari a 155 euro (e non 16 euro ogni quattro facciate);

•    L’imposta ipotecaria pari a 200 euro;

•    Le tasse ipotecarie pari a 35 euro.

Cosa accade se il venditore o il compratore non adempiono al compromesso

Giunti i tempi previsti dal preliminare di compravendita, le parti devono adempiere al contratto e definire il contratto di compravendita attraverso il rogito notarile. Può accadere, però, che una delle parti non adempia. In questo caso, la parte adempiente come può agire per tutelare i propri interessi?

Vi sono tre linee di azione:

1.    Si può recedere dal contratto incassando la caparra confirmatoria (se prevista nel compromesso);

2.    Chiedere il risarcimento dei danni (non può richiederla, però, l’acquirente se è presente nel compromesso una caparra penitenziale);

3.    Agire in giudizio per ottenere una sentenza che obblighi la controparte ad adempiere a fronte del proprio adempimento (nel caso dell’acquirente pagare il prezzo, nel caso del venditore di consegnare l’immobile). L’art. 2932 del codice civile, infatti, recita: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

Appare evidente che, se si ha intenzione di acquistare casa e stipulare un compromesso, è consigliabile farsi assistere da un legale per poter verificare le clausole e la tipologia di caparre inserite, in modo da non trovarsi imbrigliati in un contratto che sia penalizzante.

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