Preliminare di preliminare: è possibile?


La Corte di Cassazione chiarisce quando il preliminare di preliminare può considerarsi legalmente valido
Preliminare di preliminare: è possibile?

È una prassi molto comune nell’ambito della compravendita di case, soprattutto in periodi in cui si assiste a uno stallo delle transazioni immobiliari. E sono soprattutto gli agenti immobiliare ad avanzare la soluzione del cosiddetto preliminare di preliminare per incentivare gli acquirenti, che magari non hanno una disponibilità immediata di liquidità, a concludere il contratto.

Ma come funziona? I potenziali acquirenti di un appartamento sottoscrivono un’iniziale proposta irrevocabile all’acquisto (preliminare di preliminare con la conseguente accettazione dell’impegno di firmare successivamente il preliminare di acquisto vero e proprio. In passato, la giurisprudenza si era espressa definendo il preliminare di preliminare nullo (Cass. 8038/2009 e 19557/2009) poiché la causa del contratto non era considerata meritevole di tutela in quanto "inutile".
La recente sentenza n.4628 del 6 marzo 2015 della Cassazione a Sezioni Unite, però, ha rivisto e modificato l’orientamento prevalente fino ad oggi facendo chiarezza tra opinioni e tesi contrastanti. E per farlo, i giudici della Suprema Corte hanno argomentato proprio sulla "causa del contratto", ovvero gli interessi reali e specifici che le parti intendono perseguire e realizzare.

In sostanza, sembra debba considerarsi nullo il preliminare di preliminare che preveda esclusivamente l’obbligo per le parti di stipulare successivamente il preliminare vero e proprio, mentre non è da considerarsi nullo quel preliminare di preliminare che contenga delle condizioni iniziali di un contratto che saranno in vari gradi successivi contrattati dalle parti. Soltanto in questo secondo caso, l’inadempimento di una delle due parti genera il dovere per la parte inadempiente del risarcimento da responsabilità contrattuale.

Nella sentenza, infatti si legge: "In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento."

Capire se il preliminare di preliminare che si sta sottoscrivendo sia nullo o meno non è cosa semplice se non si è avvocati o, tutt’al più, agenti immobiliari esperti. Per questo, prima di firmare un qualsiasi contratto preliminare di preliminare, soprattutto se si è dalla parte del venditore del proprio immobile (facendo dei passi contando sulle future entrate finanziarie), è consigliabile affidarsi a un legale esperto per evitare che il contratto stipulato sia, in fine dei conti, solo carta straccia...

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