Prima casa: accorpamento immobiliare e IMU


Occorre fare attenzione a non superare il limite dei 240 mq di superficie che rende la prima casa “di lusso” soggetta comunque a IMU
Prima casa: accorpamento immobiliare e IMU

Uno dei controsensi dell’IMU riguarda la sua applicazione nelle ipotesi di case contigue e unite di proprietà dei coniugi. Può capitare, infatti, che marito e moglie siano i rispettivi proprietari di due appartamenti condominiali contigui (anche monolocali) e che abbiano scelto di unirli per avere più spazio. Nonostante la convivenza della coppia e l’utilizzo delle due abitazioni come prima casa, l’imposta dell’IMU incombe su uno dei due appartamenti, essendo considerato a tutti gli effetti una seconda casa non affittata.

Una soluzione per evitare di pagare l’IMU sulla seconda casa (che in pratica sarebbe la prima, quella in cui si vive con il coniuge) è quella di ricorrere all’accorpamento immobiliare. In sostanza, l’accorpamento immobiliare è la fusione delle due abitazioni in una tramite la variazione di tramezzi, aperture su muratura, ed eventuali modifiche degli impianti elettrici. Prima del Decreto Sblocca Italia, effettuare tali lavori era più complesso a causa dei diversi adempimenti burocratici da eseguire, tra cui la presentazione della Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o la richiesta del Permesso di costruire al Comune di competenza.

Oggi, dopo l’entrata in vigore del Decreto Sblocca Italia, l’iter burocratico è più semplice. Il frazionamento o accorpamento immobiliare sono stati comparati agli interventi di manutenzione straordinaria, pei i quali lo stesso Decreto ha previsto una notevole semplificazione: per effettuare i lavori basta la semplice presentazione al Comune, da parte di un professionista autorizzato (architetto, ingegnere o geometra), di una comunicazione di inizio lavori asseverata (Cil, Cila o Cial). La presentazione va fatta prima dell’inizio dei lavori, durante o addirittura dopo; in quest’ultimo caso, però, si pagherebbe una sanzione di circa 80 euro.

La comparazione dei frazionamenti e degli accorpamenti immobiliari alla manutenzione straordinaria è prevista dall’art. 17, comma 1, lett. a), punto 2 del D.L. Sblocca-Italia che comporta l’inserimento della seguente norma nell’art. 3 (L), comma 1, lett. b) del T.U. sull’edilizia: "Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso".
Da ricordarsi: al termine dei lavori occorre provvedere al riaccatastamento del nuovo appartamento nato dall’unione dei due preesistenti, con la soppressione dei subalterni precedenti e la indicazione del nuovo subalterno.

L’escamotage dell’accorpamento immobiliare per evitare di pagare l’IMU sulla prima casa che, sulla carta, risulta come seconda, non vale e, anzi, è sconveniente, se il risultato dell’accorpamento è una prima casa "di lusso", dato che anche per queste ultime si paga l’IMU.
Tra i diversi requisiti che connotano un’abitazione di lusso, elencati dal Decreto del Ministero del Lavori pubblici del 2 agosto del 1969, c’è anche quello di una metratura complessiva superiore a 240 mq. L’art. 6 del D.m. citato, infatti, considera "di lusso": "Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)".

Dunque, se dall’accorpamento immobiliare dovesse risultare una casa di superficie superiore ai 240 mq, è inutile effettuare la fusione delle abitazioni poiché l’IMU si paga anche sulle prime case di lusso. Se, invece, dall’accorpamento immobiliare dovesse risultare una casa di superficie inferiore ai 240 mq, varrebbe la pena informarsi e valutare tale opzione.

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