Riforma del catasto, rendita e...compravendita!


Quando conviene vendere? Prima o dopo la riforma del catasto?
Riforma del catasto, rendita e...compravendita!

La Riforma del Catasto è ancora in fase di approvazione. La novità più importante di tale riforma è la modalità di calcolo per la rendita catastale riportata in visura catastale.

Nella visura catastale, oltre ai dati del proprietario dell’immobile e dei dati dell’immobile stesso (categoria, foglio, particella, subalterno, classe, ecc...) compare il dato della rendita catastale.

La rendita catastale è importante perché rappresenta la base di calcolo di tutte le tasse sugli immobili (IMU, Tasi in primis) e rappresenta un valore importante in fase di compravendita di immobili.

Recentemente sono stati inseriti nella visura catastale, per circa 57 milioni di immobili sui circa 61 mila totali, due valori della superficie espressi in metri quadrati: la prima misura è riferita alla superficie totale dell’immobile (compresi terrazzi e balconi); la seconda misura si riferisce alla superficie dell’immobile escluse le parti esterne (terrazze e balconi). Tale seconda misura è utile ai fini TARI (la tassa sui rifiuti che ha sostituito la Tares). I contribuenti, tramite questo secondo dato, possono verificare la correttezza della tassa calcolata dai Comuni. Infatti, per il calcolo della TARI è necessario prendere come riferimento i metri quadrati escluse le parti esterne, decurtarne il 20% e calcolar la Tari sul risultato. ES: se un immobile risulta di 140 metri quadrati totale in visura catastale (comprese le aree esterne) e di 100 metri quadrati escluse le parti esterne, bisognerà prendere il dato di 100 metri quadrati e togliere il 20%. Quindi, resta un risultato di 80 metri quadrati. La Tari dovrà essere calcolata su 80 metri quadrati. Tale decurtazione forfettaria dovrebbe rappresentare la differenza tra i mq "commerciali" e quelli "calpestabili".

Se però i metri quadrati nella visura catastale sono utili ai fini Tari, ai fini fiscali non cambia ancora nulla fino alla riforma del catasto perché il dato principale, la rendita catastale, sulla quale sono calcolate le tasse sugli immobili (IMU e TASI in primis) si basa ancora sui vani catastali e non sui metri quadrati. La riforma del catasto si prefigge di calcolare la rendita catastale sui metri quadrati e non sui vani.

E’ un fatto di estrema importanza sia ai fini fiscali che di valore dell’immobile in fase di compravendita. Basti pensare che due immobili, ubicati nello stesso condominio e di uguale metratura totale, possono avere due rendite catastali differenti se hanno un numero totale di vani diverso. Ancora più assurdo è il fatto che un appartamento di 100 metri quadrati ma composto da due vani e mezzo possa avere una rendita catastale minore rispetto a un appartamento di 60 metri quadrati ma accatastato con tre vani e mezzo! E questo influisce anche in fase di compravendita!

Quindi, ad oggi, si verifica un disallineamento tra rendita catastale e valore di mercato dell’immobile.

Il fatto, però, che siano stati inseriti i metri quadrati nella visura catastale può favorire in parte, in fase di compravendita, il potenziale acquirente. La presenza nella visura catastale dei valori della superficie degli immobili espressi in metri quadrati evita al potenziale acquirente indagini costose, in termini di tempo e denaro, per verificare l’effettiva superficie del potenziale immobile da acquistare. Si evita il pericolo di "superfici gonfiate".

Attenzione, però, se siete in fase di acquisto di un appartamento: la riforma del catasto dovrebbe essere vicina. Quindi, la rendita attuale dell’appartamento da acquistare potrebbe essere differente rispetto a quella risultante dopo la riforma...sia in termini di tasse che di valore!

Se siete in fase di acquisto di un nuovo appartamento è consigliabile quindi farvi assistere da un esperto del settore in modo che possa confermarvi il reale valore di mercato sia alla luce dell’attuale sistema di catasto, ma soprattutto in base alle nuove e prossime (si spera!) regole di calcolo delle rendite catastali. In base a ciò potrebbe essere vantaggioso vendere oggi o aspettare domani!

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