Ristrutturare un bene vincolato


Per apporre modifiche a immobili considerati di interesse culturale è necessario il preventivo nulla osta ai lavori
Ristrutturare un bene vincolato

Per ristrutturare un qualunque immobile occorre presentare una DIA, una SCIA oppure ottenere il permesso di costruire. Quando, però, l’immobile in questione è sottoposto a vincoli poiché considerato di interesse culturale (come nel caso, ad esempio, di abitazioni ubicate nei centri storici delle città), le cose si complicano.
Innanzitutto, per bene vincolato si intende un qualsiasi bene di proprietà privata, per il quale la Soprintendenza di competenza abbia redatto una dichiarazione (destinata al proprietario del bene in questione), in cui si attesta il suo valore storico e culturale. Per tale ragione, sul bene in oggetto, vengono posti dei "vincoli", che variano in base al valore artistico, architettonico o paesaggistico da tutelare. La normativa di riferimento, in materia di immobili gravati da "vincoli", è il Codice dei Beni Culturali, ovvero il D.Lgs. n. 42 del 2004.

L’essere proprietari di un immobile vincolato comporta alcuni benefici e altrettanti obblighi. Tra i primi vanno annoverati senz’altro l’alto valore economico, oltre che storico e architettonico, dell’immobile di proprietà e la possibilità di usufruire di vantaggi finanziari e fiscali, se concessi dalla legge nel momento in cui si vogliono effettuare i lavori di ristrutturazione. Tra i diversi obblighi si elencano i possibili "limiti" alle tipologie di ristrutturazione da rispettare, i limiti agli usi e alle destinazioni dei beni vincolati, l’obbligo al mantenimento e alla conservazione in buono stato dell’immobile e l’obbligo di trasferire il "vincolo" nel caso di compravendita, allegando la dichiarazione della Soprintendenza al rogito notarile.

Proprio l’obbligo al mantenimento e alla conservazione in buono stato dell’immobile, comporta anche che il proprietario possa affrontare periodicamente alcuni restauri conservativi. A fronte della caratura storica e artistica dell’immobile, la legge prevede che a seguire i lavori debba essere obbligatoriamente un architetto che, più di ogni altra figura professionale, ha la competenza idonea per rispettare e valorizzare la funzione artistica dell’immobile, oltre che per espletare gli adempimenti burocratici.

Tali adempimenti sono maggiori e, in parte, diversi rispetto a quelli da rispettare nel caso di una ristrutturazione di un’abitazione non soggetta ad alcun vincolo. Ogni intervento edilizio deve essere obbligatoriamente autorizzato dalla Soprintendenza competente tramite un nullaosta preventivo che ne attesti la coerenza con i vincoli gravanti sul bene e con il rispetto del valore storico e architettonico.

Una volta ottenuto il via libera ai lavori, è possibile verificare se si ha diritto ad agevolazioni finanziarie o fiscali. Il Codice dei Beni Culturali, infatti, stabilisce che sia fornito un aiuto ai proprietari dei beni vincolati in modo da promuovere il mantenimento in buono stato di tutti quei beni di interesse collettivo e per i quali, in genere, proprio per le caratteristiche storiche del bene, si prevedono ristrutturazioni più onerose.

Ottenere aiuti finanziari non è automatico, anche perché i contributi vengono erogati in base alla disponibilità statale. Comunque, fare un tentativo non nuoce. La domanda per ottenere i contributi va inoltrata alla Direzione Regionale per i Beni Culturali e tali contributi possono essere in conto capitale (cioè sotto forma di denaro a fondo perduto) o in conto interessi (agendo sul pagamento dei mutui). La domanda per i contributi in conto capitale può essere effettuata in qualunque periodo dell’anno mentre le domande per i contributi in conto interessi devono essere presentati esclusivamente al 30 settembre di ogni anno.

Infine, occorre prestare attenzione alle eventuali detrazioni fiscali previste per legge in caso di ristrutturazione: al momento, Infatti, è possibile detrarre il 50% delle spese di ristrutturazione fino al raggiungimento del tetto massimo di spesa di 96 mila euro.

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