Ristrutturazione edilizia, a chi spetta la detrazione in caso di compravendita

Detrazioni fiscali per ristrutturazione e compravendita

Cosa accade al diritto delle detrazioni per ristrutturazione se, dopo aver ristrutturato casa, si vende l’unità abitativa ad un’altra persona?

Lo spiega l’articolo 16-bis del TUIR, al comma 8, che disciplina il trasferimento del diritto alle detrazioni in caso di compravendita immobiliare.

In base all’articolo citato, in caso di vendita dell’immobile che ha subito lavori di ristrutturazione, le restanti quote di detrazione sono trasferite al nuovo acquirente se non è stata inserita una specifica clausola nell’atto di rogito in modo che il diritto resti in capo al venditore.

In altre parole, se il venditore vuole mantenere il diritto a detrarre le quote di detrazione derivanti dai lavori di ristrutturazione deve far inserire un’apposita clausola nell’atto di rogito. In mancanza di tale clausola, il diritto passa al neo acquirente per le quote di detrazioni rimanenti.

Infine, per capire chi in un determinato anno ha diritto alla detrazione, occorre capire chi era proprietario dell’unità abitativa al 31 dicembre dell’anno per cui si procede alla dichiarazione dei redditi.

Per spiegare con un esempio: se Tizio vende a Caio la sua casa a novembre 2017 e non viene apposta alcuna clausola nel rogito che permetta di conservare il diritto alla detrazione a Tizio, tale diritto spetta a Caio a partire dalla dichiarazione dei redditi 2018 (sui redditi percepiti nel 2017) poiché Caio possedeva la casa in data 31 dicembre 2017.
Se, poi, tale clausola non è presente nel rogito, il venditore, In alternativa, può redigere una scrittura provata con l’acquirente in cui si specifica che il diritto alla detrazione continua a spettare a lui anche dopo la compravendita, ma la scrittura provata deve essere autenticata dal notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato.

Infine, in caso di cessioni gratuite (donazione e permute), valgono le stesse regole della compravendita, mentre un discorso differente va fatto per l’usufrutto.

Cosa prevede la detrazione per ristrutturazioni degli immobili

La Legge di Bilancio 2019 ha prorogato per tutto il 2019 le detrazioni per ristrutturazione di cui si può usufruire in caso di:
- manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurale, nonché sulle pertinenza dell’immobile
- e anche manutenzione ordinaria per le parti comuni condominiali di fabbricati residenziali.

L’aliquota di detrazione è rimasta anche per il 2019 pari al 50% delle spese sostenute di ristrutturazione fino a un tetto massimo di spese pari a 96 mila euro.

A partire dal 2020, l’aliquota riscenderà al 36% con un tetto massimo di spesa di 48 mila euro, così come è stato previsto fino al 25 giugno 2012.

Ecco la clausola da inserire nel rogito per conservare il diritto alla detrazione

Se il venditore dell’unità immobiliare vuole conservare il diritto alla detrazione per lavori di ristrutturazione anche dopo la compravendita, deve inserire la seguente clausola nel preliminare di vendita o nell’atto di rogito (fonte: fax simile stampato sulla “Guida Bonus casa” del Sole24Ore).

“La parte venditrice con riferimento all’unità immobiliare a destinazione abitativa e/o relative pertinenze oggetto del presente contratto, dichiara di essersi avvalsa dei benefici fiscali previsti all’articolo 16-bis D.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR; detrazione IRPEF per interventi di ristrutturazione e/o acquisto di box auto).
A tal fine, non essendo ancora del tutto trascorso l’intero decennio di godimento della detrazione (detrazione ripartita in 10 anni a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui sono state sostenute le spese), tra le parti di stabilisce che la detrazione, per le rate residue ancora non utilizzate in dichiarazione dei redditi al momento della stipula del presente atto, rimane a favore della parte venditrice ai sensi di quanto disposto dal comma ottavo del citato art. 16-bis, d.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR)”.

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