Ristrutturazione, risanamento o manutenzione straordinaria?
Una sentenza del Consiglio di Stato distingue le tre tipologie di intervento edilizio
La Quarta Sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3417 del 7 luglio scorso, ha chiarito cosa distingua la ristrutturazione edilizia dall’intervento conservativo o dalla manutenzione straordinaria. La questione non è di poco conto dato che, proprio dalla differente classificazione, variano gli adempimenti da effettuare e i permessi da richiedere per la realizzazione dei lavori.
Il Consiglio di Stato ha dovuto dirimere il caso sorto tra una società ligure e il Comune di Rapallo in merito ai titoli abilitativi avanzati dall’azienda. Quest’ultima aveva presentato una Dia all’ente locale ligure per trasformare una casa di cura composta da sei appartamenti in una struttura ricettiva extra alberghiera divisa in tredici appartamenti. Il Comune di Rapallo, però, non ha convalidato il titolo abilitativo negando, quindi, il permesso alla prosecuzione dei lavori. Così, l’azienda ha fatto ricorso. Il Consiglio di Stato, però, lo ha respinto.
Senza entrare nel merito di ogni singola contestazione avanzata dalla società ligure, ciò che ha rilievo generale è la distinzione che il Consiglio di Stato ha avanzato tra la ristrutturazione edilizia e il risanamento conservativo o manutenzione straordinaria. Nello specifico, nella sentenza si legge che affinché si parli di ristrutturazione edilizia "è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l'ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d'uso esistente. Ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio ed un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie".
Il nuovo progetto della società ligure non aveva modificato la superficie totale occupata dalla casa di cura o previsto un frazionamento immobiliare. Prevedeva, però, una totale ristrutturazione e ridistribuzione degli spazi interni; presupposti che, secondo il Consiglio di Stato non possono essere riferiti al risanamento conservativo, né alla manutenzione straordinaria, trattandosi, invece, di attività di ristrutturazione.
Tale differenza è importante ai fini delle autorizzazioni e dei titoli abilitativi da compilare. Infatti, in base all’articolo 22 del Testo Unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/2001) è possibile richiedere la Dia:
1. per interventi non ricompresi negli articoli 6 e 10 della stessa legge
2. per le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire
L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia, invece, disciplina i casi in cui è necessario richiedere il Permesso di costruire. In base al comma 1 della norma, infatti, è previsto che:
"Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso
Per evitare di richiedere permessi o presentare titoli abilitativi non idonei è consigliabile affidarsi a un esperto del settore non solo per la fase di progettazione e realizzazione di in intervento edilizio ma anche per sbrigare gli adempimenti burocratici.
Il Consiglio di Stato ha dovuto dirimere il caso sorto tra una società ligure e il Comune di Rapallo in merito ai titoli abilitativi avanzati dall’azienda. Quest’ultima aveva presentato una Dia all’ente locale ligure per trasformare una casa di cura composta da sei appartamenti in una struttura ricettiva extra alberghiera divisa in tredici appartamenti. Il Comune di Rapallo, però, non ha convalidato il titolo abilitativo negando, quindi, il permesso alla prosecuzione dei lavori. Così, l’azienda ha fatto ricorso. Il Consiglio di Stato, però, lo ha respinto.
Senza entrare nel merito di ogni singola contestazione avanzata dalla società ligure, ciò che ha rilievo generale è la distinzione che il Consiglio di Stato ha avanzato tra la ristrutturazione edilizia e il risanamento conservativo o manutenzione straordinaria. Nello specifico, nella sentenza si legge che affinché si parli di ristrutturazione edilizia "è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l'ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d'uso esistente. Ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio ed un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie".
Il nuovo progetto della società ligure non aveva modificato la superficie totale occupata dalla casa di cura o previsto un frazionamento immobiliare. Prevedeva, però, una totale ristrutturazione e ridistribuzione degli spazi interni; presupposti che, secondo il Consiglio di Stato non possono essere riferiti al risanamento conservativo, né alla manutenzione straordinaria, trattandosi, invece, di attività di ristrutturazione.
Tale differenza è importante ai fini delle autorizzazioni e dei titoli abilitativi da compilare. Infatti, in base all’articolo 22 del Testo Unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/2001) è possibile richiedere la Dia:
1. per interventi non ricompresi negli articoli 6 e 10 della stessa legge
2. per le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire
L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia, invece, disciplina i casi in cui è necessario richiedere il Permesso di costruire. In base al comma 1 della norma, infatti, è previsto che:
"Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso
Per evitare di richiedere permessi o presentare titoli abilitativi non idonei è consigliabile affidarsi a un esperto del settore non solo per la fase di progettazione e realizzazione di in intervento edilizio ma anche per sbrigare gli adempimenti burocratici.
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