Accordi divisionali in famiglia: beni intestati a tutti e a nessuno

“I sottoscritti signori Tizio e Tizia, genitori di Caio, Mevio e Sempronio convengono di trasferire i propri terreni uno a ciascun figlio, che accettano, perché ci costruiscano la propria casa di abitazione”.

Talvolta cambia la forma, talaltra son solo accordi verbali, ma nella sostanza molte famiglie si son trovate attorno ad un tavolo a decidere pressappoco in questo modo la divisione dei beni familiari e, in esecuzione di detti accordi, solo uno o alcuni hanno posseduto in modo esclusivo un bene di proprietà dei propri genitori, realizzando costruzioni o migliorie che ne incrementano il valore o lo trasformano, senza però recarsi dal notaio a stipulare il negozio necessario per intestare correttamente detti beni.

Normalmente si pensa di poter evitare di andare dal notaio e di risolvere tutto con un accordo in famiglia, anche senza traccia scritta. Ci si scontrerà, però, inevitabilmente in futuro con l’esigenza di regolarizzare la situazione per poter vendere i beni o per intestarli ai propri discendenti, o peggio, insorgeranno conflitti familiari e pretese su beni intestati “a tutti e a nessuno”.

Questa situazione è molto frequente nella prassi, ogni qualvolta uno dei figli possieda in modo esclusivo un bene intestato ai genitori o un bene divenuto ereditario di cui son comproprietari e coeredi tutti i fratelli, ma goduto in modo esclusivo da uno solo, con esclusione degli altri e con l’impedimento del relativo utilizzo condiviso.

Si pensi a chi abbia costruito su un terreno ereditario la propria casa di abitazione, a propria cura e spese, e la abbia adibita a casa familiare per oltre vent’anni. O ancora al caso in cui due fratelli coeredi o comproprietari di un terreno lo dividano idealmente (o con un frazionamento catastale) in due parti, e ciascuno costruisca la propria casa “nella propria parte”, ritenendo erroneamente di aver così correttamente diviso, assegnato ed intestato terreno e costruzione.

E allora, chi è il proprietario della casa costruita da un solo comproprietario con materiali propri sul fondo comune?

La scelta iniziale, di non recarsi dal notaio per stipulare il negozio di divisione, genera col passare degli anni una situazione di fatto diversa e non più sovrapponibile alla situazione giuridica e risultante dai pubblici registri immobiliari che, per essere correttamente risolta, potrà essere ricondotta a seconda della fattispecie specifica alla divisione negoziale o giudiziale, all’accessione o all’usucapione.

In ipotesi di accordo tra i comproprietari o tra i coeredi e qualora esista la comunione dei beni si può agevolmente addivenire ad una soluzione recandosi dal notaio a stipulare un negozio di divisione o in assenza di accordo sarà necessario rivolgersi al giudice per ottenere una divisione giudiziale. 

La divisione, negoziale o giudiziale, sarà ordinaria o ereditaria a seconda dei beni oggetto della comunione: la divisione ordinaria ha ad oggetto beni acquistati insieme dai comproprietari; la divisione ereditaria ha ad oggetto beni caduti in successione (e presuppone pertanto la accettazione dell’eredità e l’avvenuta presentazione della dichiarazione di successione).

La divisione è funzionale ad ottenere la cessazione della comunione, in quanto realizza l’assegnazione di beni e/o conguagli in denaro del valore proporzionalmente corrispondente a quello spettante a ciascun comproprietario o coerede secondo le rispettive quote.

L’acquisto della proprietà per accessione si verifica qualora non vi sia un accordo contrario, quale conseguenza automatica dell’incorporazione materiale e stabile del bene sul suolo, in quanto la proprietà del suolo si estende a ciò che insiste sopra e sotto il suolo. La giurisprudenza tradizionale ha sempre ritenuto che a prescindere da chi abbia costruito il fabbricato sul suolo comune, tutti i comproprietari del suolo divengano automaticamente comproprietari anche del fabbricato. Successivamente, però, la giurisprudenza ha ritenuto che, quando uno solo dei comproprietari costruisca un fabbricato sul terreno comune senza il consenso degli altri, non operi l’accessione e la costruzione sia solo sua. Tale orientamento giurisprudenziale è stato superato dalle Sezioni Unite, le quali hanno chiarito che l’accessione opera sempre al ricorrere dei presupposti normativamente previsti e, quindi, anche in ipotesi di costruzione sul suolo comune. Peraltro le sentenze che derogavano all’applicazione dell’accessione riguardavano costruzioni abusive e miravano ad imputare il comportamento illecito dell’abusivismo edilizio esclusivamente al suo autore, evitando così di addossare responsabilità penali anche ai comproprietari del terreno per il solo fatto di aver tollerato il comportamento illecito del costruttore.

Infine, qualora non sia stata esercitata la comunione e si sia verificato un possesso esclusivo del bene comune per oltre vent’anni, si potrà intraprendere un procedimento per l’accertamento dell’usucapione, nel quale il possessore esclusivo dovrà assolvere scrupolosamente il proprio onere probatorio. Per costante giurisprudenza, infatti, per usucapire la quota del comproprietario non è sufficiente la mera astensione di questo nell’esercizio del proprio possesso, essendo invece indispensabile un possesso incompatibile ed inconciliabile con la possibilità di godimento per quest’ultimo.
Il possessore potrà, però, avvalersi dell’usucapione quale modo di acquisto della proprietà, soggetta all’accertamento da parte del giudice del merito, solo qualora ne ricorrano tutti i presupposti – possesso continuato per venti anni, ininterrotto, pacifico, pubblico, non equivoco e con animo di tenere la cosa come propria -  sui quali dovrà fornire la prova documentale e/o indicare testimoni.

Condizione di procedibilità per poter adire il giudice per l’accertamento del diritto vantato dall’attore di esser divenuto proprietario di un bene è la mediazione obbligatoria, che impone di invitare i soggetti (comproprietari o coeredi) contro cui si ritiene di aver acquistato la proprietà davanti ad un organismo di mediazione per tentare di raggiungere un accordo in tale sede. In ipotesi di mancato accordo si potrà adire il giudice competente senza ulteriori indugi, qualora invece il tentativo di mediazione sia positivo, dovrà esser redatto un accordo di mediazione che accerti l’acquisto con sottoscrizione del processo verbale autenticato da un notaio.

Le agevolazioni fiscali, la speditezza rispetto ai tempi del procedimento di cognizione davanti al giudice, nonché la obbligatorietà dell’esperimento del tentativo di mediazione, spingono nella direzione della mediazione, la quale richiede tuttavia qualche cautela, che sarà certamente garantita dalla assistenza dei legali e dalla presenza del notaio, purché coinvolti tempestivamente.