Acquisto dell`abitazione con detrazione dell`Iva


La legge di Stabilità 2016 consente di detrarre il 50% dell'Iva pagata in relazione all'acquisto di un immobile abitativo.
Acquisto dell`abitazione con detrazione dell`Iva
Nell’attuale contesto economico caratterizzato dalla perdurante crisi del mercato immobiliare, tra le novità legislative finalizzate a stimolare l’economia, particolare attenzione è riservata "al recupero" del 50% dell’Iva pagata all’impresa costruttrice per l’acquisto di un immobile abitativo: "ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'imposta sul valore aggiunto in relazione all'acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta sul corrispettivo d'acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi" (comma 56, legge 208 del 2015).
Il legislatore quindi, permette la detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto dell’unità immobiliare in presenza delle seguenti 4 condizioni:
1) il beneficiario dev’essere una persona fisica; 2) l’acquisto deve avvenire nel 2016; 3) l’immobile compravenduto dev’essere abitativo e di classe energetica A o B; 4) il cedente dev’essere l’impresa costruttrice.
La detrazione è pari al 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti. Ovviamente tale detrazione, unitamente alle altre detrazioni di cui può beneficiare ciascun contribuente, è ammessa sino a concorrenza dell’Irpef dovuta.
Il punto più discusso è sicuramente la possibilità di estendere la detrazione anche agli immobili oggetto di ristrutturazione e manutenzione straordinaria acquistati dall’impresa ristrutturatrice.
Sull’argomento, l’Agenzia delle Entrate ritiene che "il presupposto agevolativo sia l'acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell'articolo 16-bis, del TUIR" (Telefisco 2016, risposta 19).
Di parere opposto è il Notariato, il quale nel suo recente studio preferisce l’interpretazione sistematica della norma (Consiglio Nazionale del Notariao, Studio 7-2016/T).In particolare, il Notariato partendo dal presupposto che il legislatore abbia voluto ridurre il carico fiscale sulle compravendite soggette ad Iva, ritiene che l’esclusione dal beneficio degli acquisti di immobili abitativi oggetto di ristrutturazione (e quindi non nuovi) sia troppo penalizzante (in termini fiscali) per l’acquirente privato e perciò in contrasto con la ratio della norma.
Altra questione sui cui porre attenzione è il momento della stipula dell’atto ed il momento in cui è pagato il corrispettivo: per beneficiare dell’agevolazione, il rogito dev’essere stipulato nel 2016; da ciò ne segue che in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell'IVA avvenga nel periodo di imposta 2016.
Quindi è indispensabile che nel 2016 avvenga sia il trasferimento della proprietà ma anche la rivalsa Iva sull’acquirente.
La formulazione della norma pone dei vincoli solo sulla destinazione (abitativa) e sulla classe energetica (A o B). Quindi, sono agevolabili anche: le cosiddette seconde case, l’abitazione di lusso di categoria A1, A8 e A9 (poiché l’iva su tali immobili è del 22%, il recupero è sostanzioso), le abitazioni date in locazione, ...
Infine, non sono ricompresi nell’ambito dell’agevolazione gli acquisti di immobili per i quali il costruttore non abbia optato per l’applicazione dell’IVA (trattasi dei fabbricati ceduti dal costruttore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, in regime di esenzione IVA).

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di Enrico Perferi

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