Acquisto immobile gravato da diritti di terzi

Immaginate di aver comprato una casa con giardino. Vi siete ovviamente rivolti ad un notaio, il quale, verificata l'assenza di preesistenti diritti sull'immobile, ha stipulato il rogito per la casa e per il giardino. Poi, però, vi accorgete che il giardino viene tranquillamente usato da altre persone... Allora cercate di cacciare via queste persone, ma scoprite che per qualche ragione hanno tutto il diritto di rimanervi (per es., per un diritto di uso, per una servitù, per un provvedimento del tribunale che stabilisce il compossesso del giardino...).

Nell'esempio appena riportato ci sono almeno due questioni: 1) i terzi vantano un diritto che il notaio rogante non ha potuto conoscere perché non risultava trascritto nei registri immobiliari, 2) il venditore ha garantito all'acquirente che nessuno avrebbe vantato diritti sull’intero immobile o su parte di esso (c.d. garanzia da evizione).

L'evizione, in questo caso, è parziale perché riguarda solo una porzione del bene (il giardino), ed è regolata dall'art. 1484 del codice civile. Nei contratti di compravendita la garanzia da evizione è prevista dalla legge a tutela dell'acquirente.

Se questa garanzia viene violata perché, in realtà, parte del bene è gravato da un diritto altrui, l'acquirente può chiedere la riduzione del prezzo, in misura proporzionale all'evizione, e il risarcimento del danno (per es., dovuto alle spese di manutenzione del giardino nel frattempo affrontate e al mancato godimento del giardino stesso nella sua totalità). Ma l'acquirente può dimostrare che, se avesse saputo prima che non poteva essere titolare pieno della parte evitta, non avrebbe comprato quel bene: in questo caso, l'acquirente ha diritto allo scioglimento del contratto (più propriamente, risoluzione del contratto) e ovviamente alla restituzione del prezzo pagato, nonché al risarcimento del danno.

In definitiva, possiamo agire nei confronti del venditore in virtù della garanzia da evizione. A questo punto, scegliamo: o rinunciamo alla proprietà esclusiva del giardino e chiediamo una congrua riduzione del prezzo, oppure dimostriamo che noi volevamo quell'immobile a condizione di poter godere del giardino in maniera esclusiva, e allora possiamo chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo pagato. In entrambi i casi possiamo ottenere anche il risarcimento del danno, ma occorrerà dimostrare la misura del danno patito.