Amministratore di condominio
In capo all’amministratore di condominio sussiste solo una “facoltà” di agire in via monitoria contro i condomini morosi, non un “obbligo”
La Corte di Cassazione in una recentissima ordinanza (n. 24920 del 19 ottobre 2017) ha chiarito la portata dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile nella parte in cui indica che, in merito alla riscossione dei contributi da parte dei condomini, l’amministratore, senza il bisogno di autorizzazione dell’assemblea, "può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo".
La norma richiamata si inserisce in un completo quadro di disposizioni che prevedono in capo all’amministratore una serie di precisi doveri/obblighi.
A titolo esemplificativo, si richiamano l’art. 1129 c.c. il quale prevede il dovere dell’amministratore di adeguare i massimali della propria polizza assicurativa nel momento in cui l’assemblea deliberi lavori straordinari e l’obbligo di fare transitare su un conto corrente dedicato al condominio tutte le somme ad esso inerenti; nonché l’art. 1130 c.c. il quale enumera, tra gli obblighi, quello di eseguire gli adempimenti fiscali inerenti il condominio, quello di tenuta dei registri delle anagrafiche dei condomini, di cura dei registri relativi alle delibere assembleari, di conservazione della documentazione inerente la gestione, la redazione del rendiconto condominiale e la convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Come è noto, l’inosservanza da parte dell’amministratore dei propri doveri/obblighi può comportare, solo nei casi più lievi, la revoca dall’incarico, oppure, nei casi più gravi, delle responsabilità civili di natura risarcitoria ed infine, se nell’ambito delle sue funzioni l’amministratore commette dei reati, una responsabilità di natura penale.
Pertanto, è necessario individuare gli effettivi doveri/obblighi in capo all’amministratore mediante un’analisi puntuale delle norme di settore e verificare se, in concreto, il medesimo ha posto in essere delle violazioni.
Il caso trattato dalla Suprema Corte riguarda un condomino il quale non ha ottenuto ristoro dall’assicurazione per i danni subiti al proprio immobile a seguito di incendio scoppiato nel condominio, perché la polizza non è stata tempestivamente rinnovata da parte dell’amministratore per mancanza di fondi condominiali.
Infatti, il condomino ha rimproverato all’amministratore di non aver diligentemente adempiuto agli obblighi derivanti dal mandato conferitogli e, nella specie, di non aver riscosso dagli altri condomini inadempienti le somme necessarie per effettuare il pagamento del premio assicurativo nei termini di scadenza.
L’amministratore sul punto si è difeso indicando di avere più volte sollecitato formalmente i morosi a rimpinguare le casse condominiali, pertanto, egli non era responsabile del ritardato versamento del premio assicurativo.
La Suprema Corte ha dato ragione all’amministratore, indicando per l’appunto che nulla può esser rimproverato al medesimo, il quale ha diligentemente ottemperato al dettato dell’art. 63 disp. att. al c.c., avendo egli provveduto alla messa in mora dei condomini inadempienti.
Infatti, con la locuzione "può ottenere" richiamata dalla norma in parola si intende la possibilità in capo all’amministratore di scegliere, in totale autonomia, lo strumento reputato più idoneo al fine di ottenere dai condomini le quote dei contributi condominiali, non essendo quest’ultimo "obbligato" ad istruire un’azione legale, mediante ingiunzione nei confronti dei condomini morosi.
Ne deriva che qualora l’amministratore non si avvalga della facoltà di agire in via monitoria contro i condomini inadempienti, bensì decida di provvedere solo alla loro messa in mora, egli non incorra in alcuna violazione di dovere e nulla potrà essergli rimproverato dai condomini.
La norma richiamata si inserisce in un completo quadro di disposizioni che prevedono in capo all’amministratore una serie di precisi doveri/obblighi.
A titolo esemplificativo, si richiamano l’art. 1129 c.c. il quale prevede il dovere dell’amministratore di adeguare i massimali della propria polizza assicurativa nel momento in cui l’assemblea deliberi lavori straordinari e l’obbligo di fare transitare su un conto corrente dedicato al condominio tutte le somme ad esso inerenti; nonché l’art. 1130 c.c. il quale enumera, tra gli obblighi, quello di eseguire gli adempimenti fiscali inerenti il condominio, quello di tenuta dei registri delle anagrafiche dei condomini, di cura dei registri relativi alle delibere assembleari, di conservazione della documentazione inerente la gestione, la redazione del rendiconto condominiale e la convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Come è noto, l’inosservanza da parte dell’amministratore dei propri doveri/obblighi può comportare, solo nei casi più lievi, la revoca dall’incarico, oppure, nei casi più gravi, delle responsabilità civili di natura risarcitoria ed infine, se nell’ambito delle sue funzioni l’amministratore commette dei reati, una responsabilità di natura penale.
Pertanto, è necessario individuare gli effettivi doveri/obblighi in capo all’amministratore mediante un’analisi puntuale delle norme di settore e verificare se, in concreto, il medesimo ha posto in essere delle violazioni.
Il caso trattato dalla Suprema Corte riguarda un condomino il quale non ha ottenuto ristoro dall’assicurazione per i danni subiti al proprio immobile a seguito di incendio scoppiato nel condominio, perché la polizza non è stata tempestivamente rinnovata da parte dell’amministratore per mancanza di fondi condominiali.
Infatti, il condomino ha rimproverato all’amministratore di non aver diligentemente adempiuto agli obblighi derivanti dal mandato conferitogli e, nella specie, di non aver riscosso dagli altri condomini inadempienti le somme necessarie per effettuare il pagamento del premio assicurativo nei termini di scadenza.
L’amministratore sul punto si è difeso indicando di avere più volte sollecitato formalmente i morosi a rimpinguare le casse condominiali, pertanto, egli non era responsabile del ritardato versamento del premio assicurativo.
La Suprema Corte ha dato ragione all’amministratore, indicando per l’appunto che nulla può esser rimproverato al medesimo, il quale ha diligentemente ottemperato al dettato dell’art. 63 disp. att. al c.c., avendo egli provveduto alla messa in mora dei condomini inadempienti.
Infatti, con la locuzione "può ottenere" richiamata dalla norma in parola si intende la possibilità in capo all’amministratore di scegliere, in totale autonomia, lo strumento reputato più idoneo al fine di ottenere dai condomini le quote dei contributi condominiali, non essendo quest’ultimo "obbligato" ad istruire un’azione legale, mediante ingiunzione nei confronti dei condomini morosi.
Ne deriva che qualora l’amministratore non si avvalga della facoltà di agire in via monitoria contro i condomini inadempienti, bensì decida di provvedere solo alla loro messa in mora, egli non incorra in alcuna violazione di dovere e nulla potrà essergli rimproverato dai condomini.
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