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Assenza certificato agibilità aliud pro alio


Il mancato rilascio da parte del proprietario costruttore del certificato di agibilità dell'immobile venduto configura una ipotesi di aliud pro alio
Assenza certificato agibilità aliud pro alio
Nel caso in cui il venditore costruttore di un immobile non provveda a rilasciare il certificato di agibilità - abitabilità dell'immobile compravenduto, si può configurare l'ipotesi di un una vendita aliud pro alio.

L'argomento è stato affrontato dalla Suprema Corte con numerose sentenze anche se non tutte univoche. Alcune recenti pronunce (Cass. n. 24386 del 8/2/2016; Cass. n. 629 del 14/1/2014) confermano, però, il principio secondo il quale nella vendita di immobile destinato ad abitazione , il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza" (Cass. n.1514 del 26/1/06). La Suprema Corte ha poi ritenuto di mitigare tale affermazione, escludendo l’ipotesi di aliud pro alio, solo nel caso in cui sia intervenuto il successivo rilascio del certificato (Cass. 6548 del 18/3/10).

Risvolto decisivo, per l'ipotesi in cui l'acquirente sia intenzionato ad intentare un giudizio nei confronti del venditore è che, la consegna di cosa aliud pro alio, ravvisabile per l’effetto del mancato rilascio del certificato di agibilità, non è soggetta ai più brevi termini di prescrizione previsti per le c.d. azioni redibitorie, ma è soggetto all’ordinario termine di prescrizione decennale tipico delle azioni risolutorie cosi che il compratore può esperire, svincolato dai termini prescrizionali brevi, sia la domanda di risoluzione del contratto sia quella risarcitoria, sia l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c..

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L'autore è esperto in Responsabilità civile
Avv.dario Scognamillo
Centro Direzionale Di Napoli Isola A7 Sc.a
80143 - Napoli (NA), Campania


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