Aste giudiziarie, tipologie e funzionamento

Il mercato delle aste giudiziarie, pur essendo una delle forme di vendita più antiche, ha visto un’escalation di interesse negli ultimi decenni e ha attratto molti privati cittadini che vi si rivolgono come canale alternativo.

Le ragioni sono differenti. Innanzitutto, la crisi economica degli ultimi anni ha fatto accrescere le espropriazioni da parte delle banche a causa dei mancati pagamenti delle rate del mutuo da parte dei mutuatari. Un altro fattore di attrattiva delle aste giudiziarie, sempre legato alla crisi economica, è certamente il prezzo: con una ridotta liquidità o capacità reddituale, chi vuole acquistare una casa tenta di aggiudicarsela ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato (spesso inaccessibile). Ulteriore incentivo è la possibilità, introdotta negli ultimi anni, di utilizzare la vendita telematica facilitata dalla ricerca di immobili di proprio interesse on line.

Per tali ragioni, dunque, sempre più spesso si partecipa alle vendite all’asta giudiziaria di immobili di ogni specie, dai terreni agricoli a quelli edificabili, da mini appartamenti a ville, da edifici commerciali o industriali di proprietà di imprese fallite o in ristrutturazione dei debiti a beni immobiliari di proprietà statale che possono essere venduti esclusivamente tramite asta giudiziaria; la vendita all’asta può riguardare anche beni mobili o mobili registrati (moto, auto, imbarcazioni ecc.).

Normativa e tipologie di aste giudiziarie

Da un punto di vista giuridico, le vendite giudiziarie sono per lo più uno strumento che la legge concede ai creditori per assicurare loro il soddisfacimento dell’obbligazione nel caso di inadempimento del debitore.
La normativa di riferimento è contenuta nel codice di procedura civile che ha subito una fondamentale modifica con la legge 28 dicembre 2005, n. 263 e con la successiva legge 24 febbraio 2006, n. 52. L’avviso di vendita per gli immobili è disciplinato dall’art. 570 c.p.c., anch’esso novellato con il D.L. 14 marzo 2005, n. 35.

Nel nostro ordinamento sono previste due tipologie di asta: asta con incanto e asta senza incanto. La differenza riguarda la modalità di partecipazione e aggiudicazione dell’immobile messo all’asta. Con la legge 132/2015 è stata data una via preferenziale all’asta senza incanto e solo in via residuale (ovvero quando il Giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene) all’asta con incanto.
Di recente, con la legge 6 agosto 2015, n. 132, sono state introdotte nuove modalità di svolgimento delle aste grazie alle quali gli offerenti possono utilizzare strumenti telematici non solo per la ricerca di beni di loro interesse ma anche per effettuare le loro offerte fino all’eventuale aggiudicazione del bene. Con le modalità dell’asta telematica (sincrona, asincrona o mista) è possibile partecipare alle aste su tutto il territorio nazionale senza necessità di spostarsi dalla propria località.

Asta senza incanto, come funziona?

Nell’asta senza incanto (artt. 570 ss. c.p.c. per gli immobili) le offerte vengono presentate dai partecipanti in busta chiusa in Cancelleria del Tribunale (o al professionista designato dal giudice). La busta deve contenere l'indicazione del prezzo offerto (deciso dal partecipante in considerazione del prezzo base d’asta), del tempo e modo del pagamento, il versamento a titolo di cauzione di una somma non inferiore al 10% del prezzo offerto (in caso di mancata aggiudicazione la cauzione viene restituita al partecipante); l’offerta è irrevocabile.

L’offerta presentata può anche essere inferiore alla base d’asta, purché il suo valore non sia al di sotto del 75% del prezzo base, pena l’invalidità dell’offerta stessa.

Nel corso dell’udienza fissata per l’asta giudiziaria, vengono vagliate tutte le offerte presentate.

Se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta; se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588 c.p.c.

Se l’offerta è una sola ed ha tutti i requisiti necessari, l’offerente si aggiudica subito l’immobile.

Se le offerte sono più di una si dà corso alla gara tra i vari offerenti, sulla base dell’offerta migliore (tenuto conto del prezzo offerto, della cauzione versata, dei tempi di pagamento ecc.), e si aggiudicherà l’immobile chi avrà fatto nel termine stabilito l’offerta più alta.

Asta con incanto, come funziona?

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), nel corso dell’udienza pubblica fissata per l’asta, i diversi partecipanti possono rilanciare sulla loro offerta o su quella di un altro partecipante. Spetta al giudice dell’esecuzione stabilire il prezzo base dell’incanto, il valore minimo del rilancio di offerta, l’ammontare della cauzione (da depositare in data precedente al giorno dell’asta) e le modalità e tempi di pagamento in caso di aggiudicazione. Si aggiudica l’immobile messo in vendita il partecipante che ha proposto il rilancio maggiore senza ulteriori aumenti entro 3 minuti dall’ultimo rilancio.

L’aggiudicazione non è immediata in quanto entro dieci giorni dall'incanto possono ancora essere fatte offerte di acquisto ad un prezzo superiore almeno di un quinto di quello raggiunto nell'incanto e con il versamento di una cauzione pari al doppio della precedente. In tal caso si apre una nuova gara.

Asta telematica, come funziona?

A fronte della sempre maggiore digitalizzazione dei servizi al cittadino, con il D.M. n. 32/2015 ed il successivo d.l. n. 59/2016, convertito nella legge n. 119/2016, il legislatore ha reso obbligatoria per le vendite immobiliari la modalità telematica (asta telematica), ad eccezione del caso in cui il Giudice ritenga che tale modalità di vendita sia pregiudizievole per i creditori o per il sollecito sviluppo della gara.

Il nuovo sistema prevede che l’offerta avvenga attraverso una piattaforma digitale, dopo che il partecipante si è iscritto con una username e password che garantiscono l’anonimato nei confronti degli altri partecipanti. L’offerta avviene attraverso l’invio telematico dei documenti e informazioni richieste, la cauzione è versata tramite bonifico bancario (e in questo caso occorre indicare il CRO, ovvero il codice identificativo dell’operazione bancaria) ed anche i rilanci vengono effettuati nella maggior parte dei casi sempre attraverso la piattaforma digitale.
Sono previste tre distinte modalità di vendita telematica: sincrona telematica, sincrona mista e asincrona.

L’asta telematica sincrona è una vendita in tempo reale in cui in un dato periodo di tempo (generalmente poche ore) gli utenti possono presentare la propria offerta e rilanciare entro la scadenza del tempo stabilito utilizzando esclusivamente il canale telematico. Durante l’asta, può essere attivato anche un contatto tra il responsabile della vendita e i partecipanti attraverso l’utilizzo di una chat.

L’asta telematica sincrona mista è una variante della precedente dalla quale differisce in quanto le offerte possono essere presentate sia in modalità cartacea che telematica ed i rilanci possono essere effettuati, sempre nella medesima unità di tempo, sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura sia in via telematica.

Nell’asta telematica asincrona le offerte ed i rilanci avvengono, come per quella sincrona telematica, esclusivamente in via telematica ma il periodo specifico entro il quale il partecipante può effettuare rilanci e monitorare l’andamento della vendita è differito nel tempo (generalmente qualche giorno).
Nel caso in cui un altro utente abbia presentato un’offerta maggiore, il partecipante viene avvisato tramite la sua posta elettronica e può rilanciare con un’offerta più elevata. Allo scadere del periodo fissato d’asta, si aggiudica il bene chi ha proposto l’offerta maggiore.
In tutti i casi l’asta si perfeziona con il versamento del saldo dovuto (al netto della cauzione) in base alle modalità indicate nell’avviso d’asta telematico.

Cosa valutare prima di partecipare a un’asta

Prima di procedere a presentare un’offerta, è bene informarsi sull’immobile messo all’asta. Tutte le informazioni utili sono contenute nella perizia giudiziale, ovvero un documento richiesto dal Tribunale presso il quale sarà svolta la vendita e che contiene:
•    L’ubicazione dell’unità immobiliare;
•    I dati catastali dell’immobile;
•    La planimetria;
•    Lo stato dell’immobile;
•    Gli eventuali vincoli storici o paesaggistici;
•    Eventuali fotografie;
•    Le eventuali difformità edilizie o catastali e la loro possibile sanabilità;
•    Le eventuali morosità condominiali;
•    Ogni altra informazione utile a descrivere l’immobile e il suo stato.

Ogni partecipante ha il diritto di visionare l’immobile fissando un appuntamento con il custode designato dal giudice e indicato nell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita è l’atto emesso dal giudice una volta ricevuta la perizia giudiziale. Anche l’ordinanza di vendita è da visionare poiché contiene tutte le informazioni relative alle modalità di esecuzione della vendita, ovvero:
•    Modalità di asta (con o senza incanto)
•    Il prezzo della base d’asta
•    Il valore dei rilanci
•    Modalità di consegna della cauzione
•    Modalità di versamento in caso di aggiudicazione dell’asta;
•    Data fissata per la vendita all’asta;
•    Indicazione del giudice dell’esecuzione o professionista designato;
•    Indicazione e riferimenti del custode nel caso in cui si voglia effettuare un sopralluogo dell’immobile messo all’asta.

Altro elemento da valutare è la modalità di pagamento in caso di aggiudicazione. Tendenzialmente, i tempi per versare quanto offerto, al netto della cauzione già versata, sono stretti (termine massimo 120 giorni dall’aggiudicazione). Il pagamento può avvenire con bonifico oppure anche mediante erogazione di un mutuo ipotecario. Dunque, occorre avere già una disponibilità liquida al momento della partecipazione all’asta, oppure aver già ottenuto da una banca rassicurazioni sull’erogazione di un mutuo (utile in tal senso è la cosiddetta predelibera, ovvero un documento bancario che indica l’ammontare massimo che il partecipante può ottenere a titolo di mutuo).

Infine, ultima valutazione da compiere, ma non in ordine di importanza, è se l’immobile è occupato o meno al momento della vendita all’asta. Anche in questo caso la legge tutela il nuovo acquirente, però, è bene considerare tale aspetto, che sarà oggetto del mio prossimo articolo assieme alle modalità di pagamento in caso di aggiudicazione d’asta e delle conseguenze del mancato versamento del saldo nel termine stabilito.

Il mio studio si rende disponibile ad offrirvi ulteriori informazioni in merito e a fornirvi consulenza.