Attribuzioni dell'Amministratore di Condominio

Come responsabile del Dipartimento all’interno dell’associazione di PrimoConsumo anche in materia di Condominio,colsi favorevolmente nel lontano ano 2012 la c.d. “Riforma del Condominio” che rappresentato se non una rivoluzione rispetto alla normativa precedente, sicuramente un penetrante restyling.

La riforma ha toccato tutti gli aspetti chiarendo gli articoli già presenti nel codice civile, che inserendo nuove diposizioni.

Uno degli ambiti più riformati è sicuramente stato quello relativo alla figura dell’Amministratore che da tale data ha assunto nuovi poteri gestori e nuove rilevanti responsabilità.

Ecco alcune novità di rilievo che andarono sicuramente nella direzione di professionalizzare sempre di più la figura di quello che fino ad allora, era stato etichettato come una attività di “dopo-lavoro”.

Le novità introdotte dalla riforma hanno investito l'art. 1130 c.c. n. 5 e 6, e sono state le seguenti:

• Per quanto riguarda il nuovo comma aggiunto n. 5, ossia l’obbligo per l’amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali, si è trattato per la verità di una specificazione utile, ma sicuramente ricognitiva di un dovere già insito nelle prerogative dello stesso Amministratore anche pre-riforma.

In quanto soggetto gestore del Condominio è sempre stato pacifico che questo fosse tenuto ad eseguire tutti gli adempimenti fiscali quali il versamento delle ritenute di acconto sui pagamenti effettuati, redigere il modello 770, pagare gli eventuali tributi a carico del Condominio.

La ratio della specificazione risiedeva nella volontà del legislatore di chiarire che l’attività fiscale al pari delle altre ascritte all’Amministratore era ricompresa nel suo mandato globale (ormai biennale) e, pertanto, non poteve/doveva scontare un compenso ulteriore e distinto da quello proposto e fatto accettare ai condomini al momento della nomina ed accettazione dello stesso mandato.

L’Amministratore in altre parole dal momento dell'entrate in vigore della riforma non poteva più spogliarsi del compito delegandolo ad altri a meno di accollarsi il costo sul proprio compenso annuale, ferme restando la sua responsabilità in caso di errore (culpa in eligendo e vigilando ossia di scelta del commercialista prescelto per il compito); dall’altra era impedito all'Amministratore di richiedere un costo ad hoc, aggiuntivo e separato dal proprio compenso annuale, a carico dei condomini per gli adempimenti fiscali su di gravanti.

• Per quanto riguarda il nuovo comma aggiunto n. 6, che recita testualmente: “l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del C.F. e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati dovrà essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’Amministratore in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in casi di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”

Eì apparso da subito problematic l’obbligo di inserire nell’anagrafica i dati dei titolari dei diritti personali di godimento (ad esempio gli inquilini presenti nello stabile amministrato).

Come noto non esiste allo stato attuale un registro pubblico dove vengono annotati i rapporti locatizi in corso !!!!

Certo la  legge di riforma ha imposto al condomino il dover comunicare all’amministratore ogni variazione dei dati in forma scritta ed entro sessanta giorni da tale variazione senza imporre però aluna penale nel caso di mancato adempimento salvo il diritto dell’amministratore di richiedere per iscritto al condomino le necessarie informazioni per la tenuta del registro di anagrafe con il diritto dello stesso, in caso di omessa risposta, di agire in prima persona e acquisire le informazioni adebitandone i costi al responsabile!!

Più agevole reperire i dati inerenti alla proprietà o altri diritti reali in quanto presenti nei pubblici registri.

A circa 13 anni dall'entrata in vigore della riforma suddetta non si può però non constatare che sicuramente l'attività dell'Amministratore di Condominio è andata verso una sempre maggiore professionalizzione con un bilancio moderatamente positivo della riforma che sicuramente ha contribuito a tale effetto.