Autoriduzione del canone in presenza di vizi: è possibile?

Capita spesso che il conduttore di un immobile commerciale si autoriduca il canone in presenza di vizi.

Il principio cardine è che in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, l’autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.

Questa norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Pertanto, non è ravvisabile la facoltà di sospendere o ridurre il versamento del canone. L’eventuale credito del conduttore per risarcimento, rimborso o riduzione potrà essere opposto in compensazione solo a seguito di accertamento giudiziale.

Ciò vale anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, per esempio, per mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto.