Balconi: i criteri di riparto delle spese
La funzione del bene e, nell’ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi è la ratio per la corretta attribuzione degli oneri
La ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi, costituisce una criticità che spesso l’amministratore di condominio si trova a dover affrontare, rappresentando uno degli argomenti da cui originano diverse dispute tra l’amministratore ed i condòmini e tra gli stessi condòmini.
Nell’analizzare la questione occorre, In prima istanza, far presente che il codice civile non menziona i balconi tra le parti comuni dell’edificio ed il motivo è presto detto: la funzione principale del balcone è quella di consentire all’affaccio al proprietario dell’unità immobiliare da cui vi si accede e della quale il balcone costituisce una parte.
Il vuoto legislativo, perpetratosi anche con l’entrata in vigore della L. 220/2012 (la cosiddetta "Riforma del Condominio") ha consentito, negli anni, il proliferarsi di interventi giurisprudenziali a volte anche contrastanti fra loro (ma questa non è una novità in ambito condominiale) sino al raggiungimento di una linea guida prevalente che discende dalla identificazione delle due fattispecie prevalenti di balconi ovvero i balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati.
Balconi aggettanti
Sono quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio. A questa conclusione è pervenuta la Cassazione Civile, Sezione II, nella sentenza n. 13509 del 27.7.2012, la quale che costituisce un vero e proprio spartiacque nell’orientamento giurisprudenziale nella materia.
In sostanza si definisce aggettante il balcone che:
a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente
unità immobiliare;
b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio;
c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene ai titolari degli appartamenti cui accedono in quanto l’assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, come invece aveva stabilito la Suprema Corte nella famosa ma ormai superata sentenza n. 4821/1983.
Pertanto rimangono a totale carico del proprietario dell’appartamento, sia le spese per la manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.), sia quelle per la manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione sia infine le spese per la manutenzione della struttura della soletta (le travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l’isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc.) e del sottobalcone. Allo stesso modo sono a carico del predetto proprietario-condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti così come le ringhiere e le fioriere.
In caso di danni, il proprietario del balcone dovrà risarcire i danni subiti dal proprietario sottostante per mancata manutenzione della soletta.
Unica eccezione, che conferma la regola, è costituita dall’eventuale presenza di rivestimenti e/o elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone - anche se aggettante -, allorché questi ultimi si inseriscono nel prospetto dell’edficio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza 19.05.2015, n. 10209; Corte di Cassazione, 30-7-2004 n. 14576; Corte di Cassazione, 30-4-2012 n. 6624) e pertanto le spese per la relativa manutenzione saranno a carico della collettività condominiale perché il principio della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone rimane valido anche nel caso dei balconi aggettanti.
Anche in questo caso è la funzione del bene a determinarne la proprietà e di conseguenza l’onere della relativa manutenzione. Infatti, Se tali elementi o fregi sono tali da essere in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 218 del 05 gennaio 2011).
Balconi incassati
Sono invece, quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati. In altre parole, possono essere incassati a U quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure incassati a L o a L rovesciata quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale.
In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.
Nei balconi incassati la soletta del balcone si configura con un bene promiscuo avente la duplice funzione esercitabile per il proprietario del piano superiore in termini di calpestio e per quello del piano inferiore nella quale copertura per il balcone sottostante.
Ciò significa che, ai sensi dell’art. 1125 Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
In tal caso il condomino del piano inferiore potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 Codice civile.
In definitiva la questione attinente alle spese è così, di solito, definita: per la parte orizzontale si fa riferimento all’art. 1125 c.c., mentre la parte verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà Il balcone, in sostanza, è un tutt’uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando a inserirsi nella facciata dello stabile, deve essere considerata di proprietà comune.
All’interno della tipologia dei cc.dd. balconi incassati si pone il balcone a castello che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
Nell’analizzare la questione occorre, In prima istanza, far presente che il codice civile non menziona i balconi tra le parti comuni dell’edificio ed il motivo è presto detto: la funzione principale del balcone è quella di consentire all’affaccio al proprietario dell’unità immobiliare da cui vi si accede e della quale il balcone costituisce una parte.
Il vuoto legislativo, perpetratosi anche con l’entrata in vigore della L. 220/2012 (la cosiddetta "Riforma del Condominio") ha consentito, negli anni, il proliferarsi di interventi giurisprudenziali a volte anche contrastanti fra loro (ma questa non è una novità in ambito condominiale) sino al raggiungimento di una linea guida prevalente che discende dalla identificazione delle due fattispecie prevalenti di balconi ovvero i balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati.
Balconi aggettanti
Sono quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio. A questa conclusione è pervenuta la Cassazione Civile, Sezione II, nella sentenza n. 13509 del 27.7.2012, la quale che costituisce un vero e proprio spartiacque nell’orientamento giurisprudenziale nella materia.
In sostanza si definisce aggettante il balcone che:
a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente
unità immobiliare;
b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio;
c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene ai titolari degli appartamenti cui accedono in quanto l’assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, come invece aveva stabilito la Suprema Corte nella famosa ma ormai superata sentenza n. 4821/1983.
Pertanto rimangono a totale carico del proprietario dell’appartamento, sia le spese per la manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.), sia quelle per la manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione sia infine le spese per la manutenzione della struttura della soletta (le travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l’isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc.) e del sottobalcone. Allo stesso modo sono a carico del predetto proprietario-condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti così come le ringhiere e le fioriere.
In caso di danni, il proprietario del balcone dovrà risarcire i danni subiti dal proprietario sottostante per mancata manutenzione della soletta.
Unica eccezione, che conferma la regola, è costituita dall’eventuale presenza di rivestimenti e/o elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone - anche se aggettante -, allorché questi ultimi si inseriscono nel prospetto dell’edficio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza 19.05.2015, n. 10209; Corte di Cassazione, 30-7-2004 n. 14576; Corte di Cassazione, 30-4-2012 n. 6624) e pertanto le spese per la relativa manutenzione saranno a carico della collettività condominiale perché il principio della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone rimane valido anche nel caso dei balconi aggettanti.
Anche in questo caso è la funzione del bene a determinarne la proprietà e di conseguenza l’onere della relativa manutenzione. Infatti, Se tali elementi o fregi sono tali da essere in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 218 del 05 gennaio 2011).
Balconi incassati
Sono invece, quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati. In altre parole, possono essere incassati a U quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure incassati a L o a L rovesciata quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale.
In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.
Nei balconi incassati la soletta del balcone si configura con un bene promiscuo avente la duplice funzione esercitabile per il proprietario del piano superiore in termini di calpestio e per quello del piano inferiore nella quale copertura per il balcone sottostante.
Ciò significa che, ai sensi dell’art. 1125 Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
In tal caso il condomino del piano inferiore potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 Codice civile.
In definitiva la questione attinente alle spese è così, di solito, definita: per la parte orizzontale si fa riferimento all’art. 1125 c.c., mentre la parte verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà Il balcone, in sostanza, è un tutt’uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando a inserirsi nella facciata dello stabile, deve essere considerata di proprietà comune.
All’interno della tipologia dei cc.dd. balconi incassati si pone il balcone a castello che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
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