Bonus Facciate e stato legittimo


Parliamo del Bonus Facciate e dell'obbligo o meno della verifica dello stato legittimo alla luce del nuovo Decreto Semplificazioni 2021
Bonus Facciate e stato legittimo

Posso usare la CILA Superbonus 110% per eseguire i lavori sfruttando il Bonus Facciate? Sono esonerato dal fare le verifiche di stato legittimo e di conformità?

In molti si pongono queste domande ma sfortunatamente non ho la buona notizia per voi. La CILA Superbonus, cioè quella che non obbliga i tecnici a fare le verifiche dello stato legittimo (anche se è vivamente consigliato) è valida solo per le opere rientranti nel Superbonus, articolo 119 del decreto legge 34/2020, convertito in legge 77/2020, e solo per le opere Sismabonus. Esclusivamente in questi due casi si può usare questa particolare CILA che in qualche modo semplifica la vita del tecnico, poiché consente di tralasciare le verifiche urbanistiche e catastali e di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. Mentre per quanto riguarda il Bonus Facciate questa CILA “speciale” non è valida, così come per tutti gli altri Bonus e tutti gli altri interventi per i quali si devono usare le normali procedure.

Al netto di quello che possono richiedere le singole Regioni ed i Comuni attraverso il portale Suap, vi segnalo una realtà oggettiva cioè, l'obbligo di attestare lo stato legittimo si ricava dalla lettura di due articoli del Testo Unico dell’Edilizia introdotti da circa un anno dal Decreto Semplificazioni (Decreto 76/2020)  sulle tolleranze, che fanno capire in maniera inequivocabile il fatto che occorre in ogni caso fare la verifica delle tolleranze e la verifica comparata dello stato legittimo con lo stato rilevato.

Art. 34 bis relativo alle tolleranze

Leggendo l’art. 34 bis relativo alle tolleranze, che a sua volta richiama quello dello stato legittimo, si evince che la verifica delle tolleranze, e di conseguenza l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9 bis, deve essere fatta ogniqualvolta si presentino istanze edilizie, segnalazioni o comunicazioni. In pratica si sta parlando di Permessi di Costruire, Sanatorie, SCIA e CILA (non Superbonus) etc. Questo, quindi, comporta che per sfruttare il Bonus Facciate si debbano eseguire le verifica dello stato legittimo. 

Ma fino a che punto ci si deve spingere con le verifiche?

Ladomanda è: la verifica deve essere circoscritta alla facciata o deve essere relativa all'intero fabbricato, dalle fondamenta alla copertura, incluse le singole unità immobiliari?

Anche se non esiste specifica risposta al quesito, ritengo di poter dire a ragion di logica che, essendo la definizione di Stato Legittimo richiamata dalle norme sulle tolleranze, norma che si riferisce alla singola unità immobiliare, non esistono alternative se non quella di attestare lo Stato Legittimo attraverso la verifica delle singole unità immobiliari. Di conseguenza anche se si esegue un intervento sulla facciata condominiale, sarà necessario fare riferimento alla conformità delle singole unità immobiliari che la compongono, prima di attestare lo Stato legittimo del fabbricato. Nel caso invece di una unità unifamiliare, essendoci convergenza tra la singola immobiliare e l'immobile, l'attestazione dello stato legittimo del fabbricato riguarda lo stato legittimo del singolo immobile.

Per quanto fuorviante possa sembrare, in realtà la definizione di immobile è molto ampia e per assurdo non riguarda il solo corpo di fabbrica o le singole unità ma riguarda l’intero lotto sul quale è stato edificato il fabbricato. Quindi oltre a dover verificare le singole unità ed il fabbricato stesso, è necessario verificare lo stato legittimo dell’intero lotto. Per ipotesi, nel caso in cui nel giardino fosse stata realizzata una tettoia senza titoli e senza permessi di sorta, l’esito dell’indagine dovrebbe essere negativo.

Da un anno a questa parte, cioè da quando il Legislatore ha promulgato il Decreto 76/2020 e ha modificato il Testo Unico, si sta mandando un segnale molto forte e chiaro, che si era già affermato nella giurisprudenza, cioè che non è consentito eseguire e non si tollerano interventi edili su immobili che presentano delle irregolarità, sia che si tratti di irregolarità urbanistiche o che si tratti di irregolarità catastali. Inoltre la presenza di tali irregolarità non consente di accedere ai bonus fiscali.

Ritornando al quesito principale, credo che sia evidente che innanzitutto, anche nel caso di Bonus Facciata, sia consigliato porsi primariamente il problema delle verifiche dello Stato Legittimo del fabbricato prima di procedere. Quanto debbano essere approfondite tali indagini però non è certo, spetterà al tecnico incaricato definire l’ambito in cui muoversi, cioè se limitare le verifiche alle sole parti comuni interessate dagli interventi o a tutte le parti comuni o spingersi fino alle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato.

In via cautelativa sarebbe opportuno verificare almeno le parti comuni, cioè sarebbe quantomeno opportuno procedere come minimo con l’Accesso Atti per compiere delle verifiche basilari a livello urbanistico e di sagoma del fabbricato, riprendendo le verifiche previste dal vecchio comma 13-ter articolo 119 del Decreto Rilancio, prima che fosse sostituito dal Decreto Semplificazioni 2021, per poter dormire sogni tranquilli nel caso di verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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di Arch. Salvatore Erbì

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