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Cambio di destinazione d'uso di un fabbricato


Semplificazioni per l’edilizia privata nel decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133
Cambio di destinazione d'uso di un fabbricato
Il cambio di destinazione d'uso si concretizza attraverso un diverso utilizzo di un fabbricato o una porzione di esso, secondo le disposizioni impartite dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il c.d. Testo Unico Edilizia. ll cambio destinazione uso originario di un fabbricato o parte di esso, richiede procedure autorizzative differenti a seconda:
- che il mutamento comporti l’esecuzione di opere edilizie;
- che il mutamento non comporti l’esecuzione di opere edilizie;
- della zona territoriale omogena in cui avviene il mutamento.

Con il decreto n.133/12/09/2014, l’articolo 23-ter del Testo Unico per l’edilizia ha considerato quattro classi specifiche: residenziale e turistico-ricettivo, direzionale-produttiva, commerciale, rurale.
Il mutamento di destinazione d’uso può essere con o senza opere: nel primo caso si considera mutamento strutturale di destinazione d’uso. Questo sta a significare che il passaggio da destinazione residenziale a direzionale è mutamento di destinazione d’uso perché si passa da una categoria a una diversa, mentre il passaggio dalla destinazione direzionale a quella produttiva, oppure dalla turistica a residenziale, non è mutamento di destinazione d’uso rilevante ai fini della legislazione edilizia.

Per quel che concerne l’identificazione delle categorie prevale la legge regionale: alcune regioni hanno già una regolamentazione normativa dei cambi d’uso con categorie diverse da quelle del decreto Sblocca Italia. Vi sono Regioni in cui la destinazione turistico-ricettiva è considerata a se stante e non associata alla destinazione residenziale oppure in cui la destinazione direzionale è autonoma rispetto alla destinazione produttiva.

La rilevanza di un cambio di utilizzo come formale variazione delle destinazione d’uso implica dover ottenere permessi e pagare oneri, la non rilevanza sta a significare di regola meno casi in cui bisogna conseguire un titolo edilizio e meno spese per contributi di costruzione.
In alcune leggi regionali è previsto che sono onerosi i mutamenti delle destinazioni d’uso anche in assenza di lavori edilizi, solo nei casi in cui si verifica il passaggio dell’una o dell’altra delle categorie censite. L’onerosità è commisurata alla differenza tra gli oneri dovuti per la classe della nuova destinazione d’uso e quelli dovuti per la destinazione in atto con obbligo di versamento del conguaglio.

L’art. 23 considera una norma di carattere generale, ovvero che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito: la legislazione regionale, comunque, potrebbe disporre diversamente e, nel caso specifico, la sua considerazione prevale sulla legge nazionale. Lo stesso concetto è per i piani regolatori e, in generale, per gli strumenti urbanistici regionali che posso vietare il cambio di destinazione d’uso anche all’interno della medesima categoria.

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