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Casa di abitazione: casi di impignorabilità assoluta e temporanea


Si sente spesso parlare di impignorabilità dell'abitazione. Ma quando e a quali condizioni opera? E' bene avere consapevolezza dei limiti di questa tutela
Casa di abitazione: casi di impignorabilità assoluta e temporanea

 

Tema sempre caldo è quello relativo alla impignorabilità della prima casa del debitore. Ancor più lo è in questo momento di difficoltà economica e sanitaria.

Le recenti tutele introdotte dal Governo per cercare di contenere le gravi conseguenze legate alla perdita della abitazione, sono l’occasione per fare il punto della situazione e fissare alcuni punti fermi.

La prima casa o meglio la prima casa destinata dal debitore a propria abitazione, non è perciò solo un bene impignorabile. Lo diventa se e nei limiti in cui tale impignorabilità viene disposta dal legislatore. E’ bene, quindi, sapere a quali condizioni e con quali limiti opera questa impignorabilità, così da poter fare delle scelte ponderate e consapevoli.

 

L’impignorabilità della prima casa per i debiti verso lo Stato: limiti e condizioni

A partire dal 2013, l’abitazione del debitore è divenuta impignorabile per debiti verso lo Stato se ricorrono contestualmente tutte le seguenti condizioni:

- la casa è l’unica di proprietà del debitore;

- la casa è adibita ad abitazione e residenza del debitore;

- la casa non è accatastata in A/8 e A/9 (immobili di lusso);

- il credito dello Stato è inferiore ad € 120.000.

Una precisazione: queste limitazioni si riferiscono al caso in cui sia l’Agenzia delle Entrate ad avviare la procedura esecutiva, ma non vanno considerate una sorta di condono del debito. Pertanto, se la procedura espropriativa della casa fosse promossa da un creditore privato, l’Agenzia delle Entrate ben potrebbe intervenire e far valere il proprio credito.

 

Pignoramento della prima casa del debitore ai tempi del Covid-19

La pandemia di Covid-19 ha spinto il legislatore ad un nuovo intervento a tutela della prima casa di abitazione del debitore.

Per la precisione, si è trattato di due interventi.

Uno, risalente alla primavera 2020 quindi nel corso del primo lockdown, contenuto nell’art. 54-ter del decreto legge n. 18/2020 che, sotto la rubrica “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa” così recita: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all’art. 555 del c.p.c. che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.

L’art. 4 del Decreto Ristori dell’ottobre 2020 ha poi disposto le seguenti modifiche: “All’articolo 54-ter, comma 1, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole ‘per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto’ sono sostituite dalle seguenti ‘fino al 31 dicembre 2020’. È inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.

 

Definiamo i margini di operatività di questa norma

La finalità della norma. La norma ha la finalità di evitare che, in piena pandemia, ci siano soggetti costretti a cercare un’altra abitazione avendo perso la propria. Trattasi, quindi, solo di posticipare l’inizio dell’esecuzione o di sospenderla per un tempo limitato. Il diritto di pignorare l’immobile non viene, quindi, sottratto ai creditori.

La nozione di abitazione principale. Ancorché la rubrica si riferisca alla prima casa, dalla lettera della norma si ricava che la tutela riguarda l’abitazione principale del debitore.

Cosa si intende per abitazione principale? La norma non lo precisa, per cui la risposta andrà ricercata altrove. Leggendo le norme in materia fiscale, si possono individuare le connotazioni che deve possedere un immobile per essere qualificato come abitazione principale:

- il debitore e i familiari con lui conviventi vi devono dimorano abitualmente. Sono irrilevanti la variazione della dimora abituale solo se dipendenti da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari o per motivi di lavoro, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata;

- il debitore dimora nell’immobile in quanto ne è proprietario o titolare di un altro diritto reale;

- il debitore deve avere la residenza anagrafica nell’immobile. Attenzione però: le risultanze anagrafiche hanno valore presuntivo, per cui attraverso qualsiasi altra fonte di prova potrebbe essere fornita la prova contraria;

- l'immobile deve essere iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare.

I requisiti sopra elencati devono essere sussistenti già al momento della entrata in vigore dell’art. 54-ter e devono persistere per tutto il periodo della sospensione.

Le novità introdotte con il Decreto Ristori. Sono due:

- la proroga del periodo di sospensione della procedura esecutiva immobiliare, esteso al 31/12/2020;

- la “sanzione” dell’inefficacia comminata alle procedure esecutive promosse dopo il 25/10/2020. Secondo la formulazione originaria dell’art. 54-ter, pur in vigenza della sospensione delle procedure esecutive, i creditori potevano notificare l’atto di pignoramento immobiliare e trascriverlo, salvo ovviamente poi applicarsi la sospensione. In questo modo, però, i creditori si ponevano al riparo dal rischio che altri potessero poi aggredire l’immobile o che lo stessi debitore ne disponesse. A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Ristori, invece, la notifica anche del solo atto di pignoramento è da considerarsi inefficace e pertanto vizierebbe l’intera successiva procedura, con la conseguenza che il creditore non solo non potrebbe soddisfare il suo credito ma subirebbe anche un aggravio di costi inutili.

Limiti della sospensione legati allo stato della procedura. In considerazione della finalità della norma e dell’esigenza di tutelare il diritto all’abitazione anche in capo ad altri soggetti coinvolti nella procedura (assegnatario dell’immobile), legittimamente possono sorgere dubbi circa l'applicazione dell’art. 54-ter alle procedure esecutive immobiliari giunte oramai al loro epilogo.

Intanto, arrivati a questo punto, la sospensione potrebbe essere di pregiudizio per lo stesso debitore: se questo avesse già liberato l’immobile, la sospensione provocherebbe solo una lievitazione degli interessi dovuti ai creditori.

Parimenti, se sia già stata disposta l’aggiudicazione e sia stato versato il saldo prezzo, la sospensione potrebbe pregiudicare ingiustamente e ingiustificatamente il pari diritto all’abitazione spettante all’aggiudicatario.

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