Casa familiare e tutela dei terzi acquirenti
Opponibilità al terzo acquirente del provvedimento di assegnazione: accertamento dei presupposti per l'assegnazione e revoca su richiesta del terzo
E’ principio incontrastato che l’assegnazione della casa coniugale - ex art. 155, quater, c.c. - abbia a fondamento la tutela dell’interesse prioritario della prole a permanere nell’habitat domestico: tale principio vale anche nel caso di genitori non coniugati (Cass. 16171/2014). L’assegnazione della casa familiare è etiologicamente ed esclusivamente connessa alla collocazione dei figli minori (o maggiorenni conviventi non economicamente autosufficienti) presso uno dei genitori: ne discende che tale assegnazione non può essere disposta al fine di sopperire alle esigenze economiche del coniuge più debole, a garanzie delle quali è unicamente destinato l’assegno divorzile (Cass. 13736/2003; 10994/2007; 18440/2013).
Ai sensi della Legge n. 898/1970, art. 6, comma 6 (così come sostituito a seguito della Legge n. 74/1987, art.11), applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile - ancorchè non trascritto - al terzo acquirente (ed in generale a tutti i terzi) per i successivi nove anni dalla data dell’assegnazione, mentre è opponibile senza scadenza, anche oltre il termine novennale, solo se tale titolo di assegnazione sia stato in precedenza trascritto (Cass. Civ. , Sez. U. 11096/2002; Sez VI, n. 22593 del 23/10/2014).
Questi principi sono stati ribaditi in una recente sentenza emessa dalla I sez. della Corte di Cassazione (n. 15367 del 22/7/2015) che ha chiarito quali siano le azioni esperibili dal terzo acquirente. Nel caso di specie nel 1994 il Tribunale di Roma - pronunciando la cessazione degli effetti civili del matrimonio contratto fra A e B - confermava l’assegnazione della casa coniugale - di proprietà esclusiva del marito B - alla moglie A in quanto collocataria della figlia minore, come già in sede di separazione. Nel 1998 il marito B alienava al terzo C il predetto. Nel 2004 il Tribunale di Roma - in sede di revisione delle condizioni del divorzio - revocava l’assegno di mantenimento disposto a carico del padre ed a favore della figlia in quanto divenuta, nelle more, maggiorenne ed economicamente autosufficiente, non pronunciandosi però sulla assegnazione della casa coniugale.
Avuto esito negativo la diffida per rilascio dell’immobile, il terzo acquirente promuoveva azione avanti il Tribunale di Roma ai fini dell’accertamento dell’insussistenza del diritto della signora A e della figlia a continuare ad occupare l’ex casa coniugale, richiedendo altresì la corresponsione di una indennità per illegittima occupazione dell’immobile a far data dalla diffida. Stante il rigetto di tutte queste domande da parte del Tribunale adito, il terzo acquirente si rivolgeva alla Corte di appello di Roma che (con sent. 3532/2013) stabiliva che il venire meno al diritto di mantenimento in capo alla figlia comportasse anche l’insussistenza del diritto della medesima e della madre a continuare ad abitare nella ex casa coniugale.
Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione la madre A e la figlia, lamentando come la Corte di Appello avesse fondato la sua decisione sull’errato presupposto che il riconoscimento in sede di divorzio di un assegno di mantenimento a favore della figlia costituisse "condicio iuris" della permanenza della assegnazione della casa coniugale alla madre, già affidaria e collocataria della figlia minorenne. Lamentavano inoltre le ricorrenti che la decisione della Corte sarebbe viziata da ultra petitum ex art. 112 c.p.c., avendo disposto la revoca del provvedimento di assegnazione in totale assenza di una specifica domanda al riguardo sia da parte dell’ex coniuge B sia da parte del terzo proposta nelle forme e con la procedura di revisione delle condizioni di divorzio, prevista dell’art. 9 della Legge 898/70 e successive modifiche.
Nel decidere del caso de quo la Suprema Corte ha ribadito quelli che sono i princìpi fondamentali in tema di assegnazione della casa familiare, in particolare:
a) l’assegnazione dell’abitazione al coniuge non titolare di un diritto di godimento (reale o personale) sull’immobile può avvenire solo se a lui risultano affidati figli minori o in presenza di figli maggiorenni conviventi non autosufficienti.
b) Avendo come scopo la tutela degli interessi dei figli, l’assegnazione non ha più ragion d’essere solo se - per vicende sopravvenute - la casa non sia più idonea a svolgere tale essenziale funzione (Cass. n. 67806/2000).
c) Anche per il provvedimento di assegnazione della casa famigliare vale il principio generale della modificabilità dei provvedimenti conseguenti alla pronuncia di separazione e divorzio, in ogni tempo per fatti sopravvenuti, restando sempre salvo il requisito dell’affidamento di figli minori o della convivenza di figli maggiorenni non autosufficienti.
La sentenza della Suprema Corte ha ribadito che l’opponibilità del provvedimento di assegnazione conserva il suo valore finchè perdura l’efficacia della pronuncia giudiziale, costituente il titolo in forza del quale il coniuge - non titolare di diritto reale o personale di godimento sull’immobile - acquisisce il diritto di occuparlo in quanto affidatario o convivente di prole (Cass. S.U. 11096/2002; Cass. 5067/2003; Cass. 9818/2004; Cass. 12296/2005; Cass. 4719/2006).
L’efficacia della pronuncia giudiziale di assegnazione della casa familiare può essere messa in discussione tra i coniugi nelle forme del procedimento di revisione previsto dall’art. 9 della L. 898/1970, venuti meno i presupposti che ne avevano giustificato l’emissione.
Per quanto riguarda il terzo acquirente, è evidente che il perdurare sine die dell’occupazione dell’immobile da parte dell’assegnataria si risolverebbe in un ingiustificato e durevole pregiudizio del suo diritto di proprietario a godere e disporre del bene, ai sensi dell’art. 32 Cost. e dell’art. 832 c.c.: non potendo il terzo acquirente attivare il procedimento di revisione delle condizioni di separazione e/o divorzio, per tutelare i suoi diritti, può iniziare un ordinario giudizio di cognizione per far accertare l’esser venuta meno la presenza di figli minori o maggiorenni conviventi non autosufficienti. Tale procedimento permette al terzo di conseguire una declaratoria di inefficacia del titolo che aveva legittimato l’occupazione della casa coniugale da parte del coniuge assegnatario, consentendogli una tutela del suo diritto dominicale acquisito: in mancanza il terzo resterebbe privo di ogni tutela, in violazione del disposto dell’art. 24 Cost.
La Suprema Corte ha quindi ritenuto la pronuncia impugnata del tutto condivisibile, chiarendo che l’accertamento del venir meno delle condizioni che avevano determinato l’assegnazione della casa coniugale determina la cessazione del relativo diritto. Nessuna tutela può avanzare il preteso coniuge economicamente più debole per giustificare il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, atteso che il diritto personale di godimento esula dal tema dei diritti patrimoniali conseguenti alla pronuncia di divorzio, escludendo qualsiasi obbligo per l’assegnatario di pagamento a favore del terzo proprietario finchè perdura il titolo in forza del quale gli è stato assegnato l’immobile, in quanto la sussistenza di un provvedimento di assegnazione dell’immobile, regolarmente trascritto, obbliga il terzo - divenutone proprietario - al rispetto della destinazione impressa al bene fino a quando una successiva pronuncia giudiziale non faccia decadere il suddetto vincolo.
Ai sensi della Legge n. 898/1970, art. 6, comma 6 (così come sostituito a seguito della Legge n. 74/1987, art.11), applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile - ancorchè non trascritto - al terzo acquirente (ed in generale a tutti i terzi) per i successivi nove anni dalla data dell’assegnazione, mentre è opponibile senza scadenza, anche oltre il termine novennale, solo se tale titolo di assegnazione sia stato in precedenza trascritto (Cass. Civ. , Sez. U. 11096/2002; Sez VI, n. 22593 del 23/10/2014).
Questi principi sono stati ribaditi in una recente sentenza emessa dalla I sez. della Corte di Cassazione (n. 15367 del 22/7/2015) che ha chiarito quali siano le azioni esperibili dal terzo acquirente. Nel caso di specie nel 1994 il Tribunale di Roma - pronunciando la cessazione degli effetti civili del matrimonio contratto fra A e B - confermava l’assegnazione della casa coniugale - di proprietà esclusiva del marito B - alla moglie A in quanto collocataria della figlia minore, come già in sede di separazione. Nel 1998 il marito B alienava al terzo C il predetto. Nel 2004 il Tribunale di Roma - in sede di revisione delle condizioni del divorzio - revocava l’assegno di mantenimento disposto a carico del padre ed a favore della figlia in quanto divenuta, nelle more, maggiorenne ed economicamente autosufficiente, non pronunciandosi però sulla assegnazione della casa coniugale.
Avuto esito negativo la diffida per rilascio dell’immobile, il terzo acquirente promuoveva azione avanti il Tribunale di Roma ai fini dell’accertamento dell’insussistenza del diritto della signora A e della figlia a continuare ad occupare l’ex casa coniugale, richiedendo altresì la corresponsione di una indennità per illegittima occupazione dell’immobile a far data dalla diffida. Stante il rigetto di tutte queste domande da parte del Tribunale adito, il terzo acquirente si rivolgeva alla Corte di appello di Roma che (con sent. 3532/2013) stabiliva che il venire meno al diritto di mantenimento in capo alla figlia comportasse anche l’insussistenza del diritto della medesima e della madre a continuare ad abitare nella ex casa coniugale.
Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione la madre A e la figlia, lamentando come la Corte di Appello avesse fondato la sua decisione sull’errato presupposto che il riconoscimento in sede di divorzio di un assegno di mantenimento a favore della figlia costituisse "condicio iuris" della permanenza della assegnazione della casa coniugale alla madre, già affidaria e collocataria della figlia minorenne. Lamentavano inoltre le ricorrenti che la decisione della Corte sarebbe viziata da ultra petitum ex art. 112 c.p.c., avendo disposto la revoca del provvedimento di assegnazione in totale assenza di una specifica domanda al riguardo sia da parte dell’ex coniuge B sia da parte del terzo proposta nelle forme e con la procedura di revisione delle condizioni di divorzio, prevista dell’art. 9 della Legge 898/70 e successive modifiche.
Nel decidere del caso de quo la Suprema Corte ha ribadito quelli che sono i princìpi fondamentali in tema di assegnazione della casa familiare, in particolare:
a) l’assegnazione dell’abitazione al coniuge non titolare di un diritto di godimento (reale o personale) sull’immobile può avvenire solo se a lui risultano affidati figli minori o in presenza di figli maggiorenni conviventi non autosufficienti.
b) Avendo come scopo la tutela degli interessi dei figli, l’assegnazione non ha più ragion d’essere solo se - per vicende sopravvenute - la casa non sia più idonea a svolgere tale essenziale funzione (Cass. n. 67806/2000).
c) Anche per il provvedimento di assegnazione della casa famigliare vale il principio generale della modificabilità dei provvedimenti conseguenti alla pronuncia di separazione e divorzio, in ogni tempo per fatti sopravvenuti, restando sempre salvo il requisito dell’affidamento di figli minori o della convivenza di figli maggiorenni non autosufficienti.
La sentenza della Suprema Corte ha ribadito che l’opponibilità del provvedimento di assegnazione conserva il suo valore finchè perdura l’efficacia della pronuncia giudiziale, costituente il titolo in forza del quale il coniuge - non titolare di diritto reale o personale di godimento sull’immobile - acquisisce il diritto di occuparlo in quanto affidatario o convivente di prole (Cass. S.U. 11096/2002; Cass. 5067/2003; Cass. 9818/2004; Cass. 12296/2005; Cass. 4719/2006).
L’efficacia della pronuncia giudiziale di assegnazione della casa familiare può essere messa in discussione tra i coniugi nelle forme del procedimento di revisione previsto dall’art. 9 della L. 898/1970, venuti meno i presupposti che ne avevano giustificato l’emissione.
Per quanto riguarda il terzo acquirente, è evidente che il perdurare sine die dell’occupazione dell’immobile da parte dell’assegnataria si risolverebbe in un ingiustificato e durevole pregiudizio del suo diritto di proprietario a godere e disporre del bene, ai sensi dell’art. 32 Cost. e dell’art. 832 c.c.: non potendo il terzo acquirente attivare il procedimento di revisione delle condizioni di separazione e/o divorzio, per tutelare i suoi diritti, può iniziare un ordinario giudizio di cognizione per far accertare l’esser venuta meno la presenza di figli minori o maggiorenni conviventi non autosufficienti. Tale procedimento permette al terzo di conseguire una declaratoria di inefficacia del titolo che aveva legittimato l’occupazione della casa coniugale da parte del coniuge assegnatario, consentendogli una tutela del suo diritto dominicale acquisito: in mancanza il terzo resterebbe privo di ogni tutela, in violazione del disposto dell’art. 24 Cost.
La Suprema Corte ha quindi ritenuto la pronuncia impugnata del tutto condivisibile, chiarendo che l’accertamento del venir meno delle condizioni che avevano determinato l’assegnazione della casa coniugale determina la cessazione del relativo diritto. Nessuna tutela può avanzare il preteso coniuge economicamente più debole per giustificare il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, atteso che il diritto personale di godimento esula dal tema dei diritti patrimoniali conseguenti alla pronuncia di divorzio, escludendo qualsiasi obbligo per l’assegnatario di pagamento a favore del terzo proprietario finchè perdura il titolo in forza del quale gli è stato assegnato l’immobile, in quanto la sussistenza di un provvedimento di assegnazione dell’immobile, regolarmente trascritto, obbliga il terzo - divenutone proprietario - al rispetto della destinazione impressa al bene fino a quando una successiva pronuncia giudiziale non faccia decadere il suddetto vincolo.
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