Cause di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali

In merito alle cause d'invalidità delle delibere, le Sezioni Unite si erano pronunciate con la sentenza n. 4806 dell'8 marzo 2005. L’ultima sentenza in merito è la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021. La sentenza del 2015 lasciava due questioni ancora irrisolte.

La prima riguardava le invalidità delle delibere e la possibilità di farle valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. La seconda, invece, doveva definire se sono nulle  o annullabili delle delibere che applicano criteri di riparto delle spese diversi da quelli legali e/o convenzionali vigenti.

Le Sezioni Unite sono giunte, rispettivamente, a queste soluzioni.

Per quanto riguarda  l'opposizione a decreto ingiuntivo poiché si apre una fase processuale a cognizione piena, nel rispetto delle regole specifiche riguardanti la contestazione delle delibere condominiali non vi sono limiti in relazione alla valutazione della loro legittimità.

In merito al riparto delle spese, riprendendo quanto già affermato nel 2005 (anche allora le Sezioni Unite furono chiamate a risolvere la questione) occorre fare una distinzione tra delibere che derogano ai criteri legali e quelle che applicano erroneamente criteri esistenti.

Questo il principio espresso: "nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro […] sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari" (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).

Ciò che dice la Cassazione è che le competenze dell'assemblea necessariamente trattano questioni sostanziali che possono incidere sui diritti dei singoli  e siccome applicare i criteri di riparto delle spese è compito dell'assemblea, l'errore non è modifica, ma esercizio scorretto della prerogativa.

Quindi la nullità per deroga ai criteri di riparto legali e/o convenzionali andrà limitata ai casi di espressa eccezione ovvero di applicazione di un criterio inesistente.