Cauzione, caparra e acconto
Definizioni diverse, diverse conseguenze...
Normalmente in sede di stipulazione di un accordo preliminare o nella formulazione di una proposta di acquisto, il promittente/proponente deposita una somma nelle mani della controparte (oppure in quelle di un eventuale mediatore) che può essere identificata con vari termini quali deposito cauzionale, caparra oppure acconto.
Per di più, capita spesso che la cifra inizialmente data, possa subire connotazioni diverse nelle varie fasi contrattuali (si pensi a una proposta d’acquisto ove la somma viene data prima come deposito cauzionale, per diventare poi caparra oppure acconto: la somma inizialmente erogata dal proponente è sempre la stessa ma nel corso della proposta questa può subire diverse "trasformazioni").
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sul significato dei termini e sulle relative conseguenze:
-- DEPOSITO CAUZIONALE o CAUZIONE: rappresenta una somma che è posta a garanzia di un determinato obbligo o adempimento. Alla corretta esecuzione dell’adempimento la somma deve essere restituita a colui che l’ha erogata (si pensi ai depositi cauzionali nelle locazioni di immobili: al termine della locazione se il locale è in ordine, il conduttore ha diritto alla restituzione della cauzione inizialmente data al locatore).
-- CAPARRA: la caparra può essere di due tipi ossia caparra confirmatoria oppure caparra penitenziale.
Caparra confirmatoria art. 1385 c.c.: "Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."
In pratica il funzionamento della caparra confirmatoria è il seguente: se il promittente compratore non rispetta il contratto, perde la caparra. Invece, se è il promittente venditore a non rispettare il contratto, questi dovrà rimborsare il doppio della cifra da lui ricevuta a titolo di caparra. Però, la parte che non è inadempiente può pretendere l'esecuzione o la risoluzione del contratto e in tal caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. Ciò vuol dire che la parte che non è inadempiente anziché "accontentarsi" della caparra può intraprendere un’azione legale volta al risarcimento del danno.
Caparra penitenziale art. 1386 c.c.: "Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta."
In pratica la caparra penitenziale assolve la funzione di "corrispettivo del recesso" ossia chi recede dal contratto perde la caparra data oppure deve restituire il doppio di quella ricevuta, ed è finita lì, senza possibilità di ulteriori azioni di risarcimento danno.
-- ACCONTO: rappresenta una somma che è data quale anticipo sul prezzo finale. Non è nient’altro. E’ solo un’anticipazione di pagamento di parte del prezzo e come tale non attribuisce alcun diritto particolare né a chi l’ha corrisposto né a chi l’ha ricevuto. In pratica, se l’accordo non va a buon fine, chi ha corrisposto l’acconto ha diritto a riceverne la restituzione (quindi non perde la cifra data) e chi ha ricevuto l’acconto ha il dovere di restituirlo (quindi non trattiene la cifra ricevuta). Non vi è quindi alcuna "penale" per nessuna delle parti e, di conseguenza, nessun deterrente al mancato rispetto del patto.
In caso di dubbio se la somma di denaro sia stata versata a titolo di acconto sul prezzo o a titolo di caparra, una sentenza della Cassazione (Cassazione civile sez. III 22 agosto 1977 n. 3833) prevede che il versamento debba ritenersi eseguito a titolo di acconto sul prezzo.
In conclusione, occorre prestare molta attenzione ai termini utilizzati.
Per di più, capita spesso che la cifra inizialmente data, possa subire connotazioni diverse nelle varie fasi contrattuali (si pensi a una proposta d’acquisto ove la somma viene data prima come deposito cauzionale, per diventare poi caparra oppure acconto: la somma inizialmente erogata dal proponente è sempre la stessa ma nel corso della proposta questa può subire diverse "trasformazioni").
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sul significato dei termini e sulle relative conseguenze:
-- DEPOSITO CAUZIONALE o CAUZIONE: rappresenta una somma che è posta a garanzia di un determinato obbligo o adempimento. Alla corretta esecuzione dell’adempimento la somma deve essere restituita a colui che l’ha erogata (si pensi ai depositi cauzionali nelle locazioni di immobili: al termine della locazione se il locale è in ordine, il conduttore ha diritto alla restituzione della cauzione inizialmente data al locatore).
-- CAPARRA: la caparra può essere di due tipi ossia caparra confirmatoria oppure caparra penitenziale.
Caparra confirmatoria art. 1385 c.c.: "Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."
In pratica il funzionamento della caparra confirmatoria è il seguente: se il promittente compratore non rispetta il contratto, perde la caparra. Invece, se è il promittente venditore a non rispettare il contratto, questi dovrà rimborsare il doppio della cifra da lui ricevuta a titolo di caparra. Però, la parte che non è inadempiente può pretendere l'esecuzione o la risoluzione del contratto e in tal caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. Ciò vuol dire che la parte che non è inadempiente anziché "accontentarsi" della caparra può intraprendere un’azione legale volta al risarcimento del danno.
Caparra penitenziale art. 1386 c.c.: "Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta."
In pratica la caparra penitenziale assolve la funzione di "corrispettivo del recesso" ossia chi recede dal contratto perde la caparra data oppure deve restituire il doppio di quella ricevuta, ed è finita lì, senza possibilità di ulteriori azioni di risarcimento danno.
-- ACCONTO: rappresenta una somma che è data quale anticipo sul prezzo finale. Non è nient’altro. E’ solo un’anticipazione di pagamento di parte del prezzo e come tale non attribuisce alcun diritto particolare né a chi l’ha corrisposto né a chi l’ha ricevuto. In pratica, se l’accordo non va a buon fine, chi ha corrisposto l’acconto ha diritto a riceverne la restituzione (quindi non perde la cifra data) e chi ha ricevuto l’acconto ha il dovere di restituirlo (quindi non trattiene la cifra ricevuta). Non vi è quindi alcuna "penale" per nessuna delle parti e, di conseguenza, nessun deterrente al mancato rispetto del patto.
In caso di dubbio se la somma di denaro sia stata versata a titolo di acconto sul prezzo o a titolo di caparra, una sentenza della Cassazione (Cassazione civile sez. III 22 agosto 1977 n. 3833) prevede che il versamento debba ritenersi eseguito a titolo di acconto sul prezzo.
In conclusione, occorre prestare molta attenzione ai termini utilizzati.
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