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Come sfruttare un terreno per progettare la villa dei tuoi sogni


Progettazione di una villa: ecco come capire se un terreno edificabile è conforme alle norme tecniche
Come sfruttare un terreno per progettare la villa dei tuoi sogni

Essere proprietari di un terreno edificabile o acquistarlo è un’ottima idea se si desidera costruire la casa dei propri sogni. Prima di procedere alla compravendita, però, è necessario informarsi al fine di ridurre al minimo gli errori e i rischi ai quali si può andare incontro. Il processo, anche se lungo e complicato, verrà ripagato con soddisfazione vedendo realizzata la dimora che si è sempre desiderata.

Compravendita: verifica dei parametri

In ambito di compravendita, per prima cosa è necessario capire quale tipo di terreno conviene acquistare verificando alcuni parametri, come ad esempio:

  • Prezzo al metro quadrato;

  • Ubicazione del terreno (è importante che si trovi vicino ai servizi di prima necessità);

  • Consistenza del terreno (è preferibile che sia intermedio);

  • Verificare se in futuro ci saranno interventi urbanistici;

  • Grado di inquinamento acustico, verificabile recandosi sul posto in vari orari della giornata;

  • Verificare la distanza di sicurezza dai ripetitori per la telefonia mobile e delle linee di alta tensione.

Progetto della villa

Una volta analizzati questi parametri è possibile procedere con il progetto della villa. In particolare è necessario capire:

  • Il grado di soleggiamento, per sfruttare al meglio ogni centimetro quadrato del proprio immobile mantenendo, però, il proprio gusto;

  • Profondità della falda freatica, per evitare cedimenti specialmente nei mesi invernali, a causa della formazione di ghiaccio.

A questo punto è necessario specificare che non è possibile costruire in qualsiasi punto del terreno e l’edificabilità dipende dai Piani degli Interventi Comunali, che definiscono:

  • Le zone urbane;

  • Come e quando costruire;

  • Il rimando alle varie regolamentazioni.

Inoltre, un terreno edificabile deve essere, prima di tutto, facilmente raggiungibile dalle strade. Altro elemento essenziale è la presenza di un collegamento alla rete tecnologica fornendo così:

  • Rete elettrica;

  • Fognature;

  • Acqua e gas.

Se non dovessero esserci questi servizi è importante che il venditore provveda a implementarli o sia disposto a farlo l’acquirente (con conseguente limatura del prezzo di vendita!).

Una delle principali cose da controllare è verificare anche il piano regolatore comunale, ossia il regolamento che viene consultato dai tecnici per lo sviluppo cittadino, soggetto a cambiamenti nel corso degli anni.

Se il terreno su cui si vuole costruire la propria villa è ubicato nelle aree residenziali, è molto probabile che il terreno sia edificabile; in caso contrario è necessario richiedere allo Sportello Unico del Comune il permesso di costruire, presentabile tramite il tecnico di riferimento, come un architetto ad esempio.

Per ottenere il permesso di costruire è necessario pagare gli oneri di urbanizzazione, altrimenti non verrà rilasciato. Tali oneri sono necessari al Comune per realizzare gli allacciamenti dell’illuminazione, della rete idrica, delle fognature ecc.

Se, però, questi servizi sono già presenti, la somma versata sarà considerata come un rimborso per le spese precedentemente sostenute.

In merito a questa tematica è necessario anche affrontare la tematica degli abusi edilizi, i quali si verificano nel momento in cui si costruisce senza chiedere al Comune alcun tipo di permesso. Come affrontato in alcuni articoli precedenti, per rimediare al reato è necessario chiedere la sanatoria che verrà rilasciata solo se l’immobile o le modifiche non contrastano con il piano regolatore e se è rispettato il cosiddetto principio della “doppia conformità”; in caso contrario verrà emesso un ordine di demolizione.

Rientrano negli abusi edilizi anche la costruzione differente dal progetto precedentemente presentato al Comune, come ad esempio un’espansione dell’immobile non autorizzata.

Costi di un terreno edificabile

I costi di un terreno edificabile vengono generalmente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili, ma oltre a ciò sono da considerare:

  • La tipologia di terreno (fondiaria, edificabile o territoriale);

  • La presenza di vincoli particolari (è necessario chiedere consulenza ad un architetto, geometra o ingegnere);

  • Fattori intrinsechi ossia la posizione, salubrità, rumorosità della zona e panoramicità;

  • Fattori estrinseci ossia tutti quelli che possono influenzare i metodi di costruzione e i costi della casa;

  • Indice di fabbricabilità (è da far riferimento il piano regolatore generale del comune);

  • Superficie del lotto e cubatura edificabile, perché in base a questi ultimi si sapranno quanti metri quadri si hanno a disposizione per la costruzione dell’edificio;

  • Vincoli di edificazione, il grado di urbanizzazione della zona limitrofa e la vicinanza del centro città.

 

Se sei interessato alla costruzione di una villa e hai bisogno di consulenza, non esitare a contattarmi.

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