Compravendita: cosa verificare per comprare casa in sicurezza

Quando si compra casa, e soprattutto nella compravendita tra privati, ci si affida completamente al notaio con la certezza che il rogito metta al riparo da qualunque tipo di abuso edilizio o irregolarità.

Nell’opinione comune, infatti, la figura del notaio è sufficiente per assicurarsi che l’immobile da acquistare non riservi brutte sorprese. Ma la realtà è diversa. Non tutti sanno, e in particolar modo i non addetti ai lavori, che il notaio non verifica l'esattezza dei documenti tecnici, ma solo la loro esistenza.

Per fare un esempio pratico, il notaio verifica che l’unità abitativa sia denunciata correttamente al catasto con il numero di mappale, particella e foglio, ma non verifica se ci sia la conformità catastale.

Dunque, nonostante si sia rogitato, non si può essere certi che la casa oggetto di compravendita presenti o meno vizi e difformità, ma soprattutto non si può sapere se tali eventuali difformità siano sanabili o meno.

Ecco perché, ancor prima che del notaio, si ha bisogno di un professionista in grado di analizzare i documenti relativi all’immobile e verifichi che questo sia a norma in base alla normativa urbanistica e catastale vigente.

Di seguito illustrerò i controlli essenziali per affrontare una compravendita in sicurezza e per affidarsi al notaio per il passaggio di proprietà. Inoltre, saranno elencate altre verifiche tecniche per pervenire ad una corretta transazione.

 

 

Conformità catastale

Il primo passo da compiere per verificare che la casa che ci si accinge ad acquistare sia in regola è la verifica al Catasto. Occorre accertare che ci sia la cosiddetta conformità catastale.

La conformità catastale consiste nella corrispondenza tra le planimetrie depositate nell’ufficio catastale dell’Agenzia delle Entrate e lo stato di fatto dei luoghi. In altre parole, il numero dei vani, la presenza di pertinenze e la disposizione degli spazi nei diversi locali devono combaciare con la rappresentazione grafica depositata al catasto.

Se così non fosse, non ci sarebbe la conformità catastale e si porrebbe il problema di capire se le difformità siano o meno sanabili (in base alla conformità urbanistica che vedremo nel prossimo paragrafo). In caso di difformità il notaio non procederebbe fino alla messa in regola.

E’ da sottolineare il fatto che, spesso, conformità catastale e urbanistica sembrano quasi dei sinonimi. Niente di più sbagliato. La conformità catastale è accertabile tramite il Catasto che è un archivio di tutti gli immobili e fabbricati presenti su tutto il territorio nazionale e tenuto dall’Agenzia del Territorio, che dal 1° dicembre 2012, è stata inglobata nell’Agenzia delle Entrate.

La ragione di ciò è semplice: in base alla rendita catastale (che dipende dal numero dei vani, dal Comune di ubicazione, dalla zona indicata dal mappale, foglio e particella, ecc…), si quantifica l’ammontare delle imposte da pagare che gravano sull’immobile.

La conformità urbanistica, invece, rimanda all’apposito sportello presente nel Comune di competenza e ha scopi differenti.

 

Conformità urbanistica

La conformità urbanistica accerta che le eventuali modifiche apportate all’immobile da acquistare siano conformi alle norme urbanistiche e ai piani regolatori vigenti.

E’ un apposito ufficio del Comune che registra ogni variazione edilizia intervenuta, ma soprattutto controlla se tali modifiche siano state compiute previo ottenimento del corretto titolo abilitativo.

I titoli abilitativi, disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) possono essere divisi in due categorie:
1.    Titoli che presuppongono un’approvazione preventiva comunale per l’avvio degli interventi edilizi.
2.    Titoli che consentono una comunicazione di avvio ai lavori al Comune di competenza.

Fa parte del primo punto il titolo abilitativo denominato “permesso di costruire”. Senza entrare troppo nello specifico, è necessario ricorrere a tale istanza se si vuole effettuare un lavoro che vada oltre la manutenzione straordinaria che prevede la modifica della volumetria dell’immobile o dell’aspetto esterno. In questo caso, il Comune deve rispondere entro 60 giorni dalla domanda, approvando il progetto oppure richiedendo un’integrazione dei documenti. In caso di mancata risposta comunale, vige il principio del silenzio-diniego (cioè non si possono fare i lavori).

Fanno parte del secondo punto la Scia alternativa al permesso di costruire, la Scia (Segnalazione certificata inizio attività) e la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata).
A tali titoli si ricorre per interventi differenti indicati nel Testo Unico dell’edilizia, ma in generale per interventi non ricompresi dal permesso di costruire.

Fatta questa breve premessa, la conformità urbanistica è essenziale poiché è necessario verificare che le eventuali modifiche apportate alla casa da comprare siano non solo in regola con la normativa vigente, ma che siano stati approvati e accettati regolarmente dallo sportello competente del Comune.

Se così non fosse, ci si imbatterebbe in un abuso o difformità edilizia da sanare.

E qui si apre un mondo. A differenza del Catasto, al Comune non interessa conoscere il numero dei vani o altri dati ai fini dell’imposizione delle tasse (infatti il Catasto è legato all’Agenzia delle Entrate), ma per accertarsi che si sia rispettata la legge urbanistica.

E’ bene sapere che non tutti gli abusi possono essere sanati, ma solo quelli che possono ottenere la “doppia” conformità urbanistica, ovvero:
1. Il rispetto della normativa edilizia vigente al momento della realizzazione dei lavori;
2. Il rispetto della normativa edilizia vigente al momento della presentazione della sanatoria.

In pratica, si può sanare l’abuso soltanto se questo non ci sarebbe stato se si fosse presentato il titolo abilitativo corretto.

Diversa questione, invece, è quella dell’abuso sostanziale (ad esempio la costruzione di un fabbricato su un terreno non edificabile, veranda permanente in condominio senza cubatura disponibile, ecc…). In questi casi non esiste sanatoria o titolo abilitativo che tenga! Il rischio, estremamente probabile, è che si riceva un provvedimento di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi, oltre alla sanzione da pagare.

E se la casa da compare non avesse la conformità urbanistica? E se, ancora peggio, avesse abusi non sanabili?

 

Certificato di agibilità

La questione dell’agibilità merita un’attenzione particolare perché la normativa in materia è stata piuttosto lacunosa in passato e, più recentemente, ci sono state delle modifiche.
Ciò significa che, sembrerà assurdo ma è così, molti fabbricati non hanno l’agibilità e quindi non sarebbero formalmente commerciabili in quanto privi della loro prerogativa di assolvere all'esigenza “economico-sociale” di abitazione.

Ancora oggi si possono vendere gli immobili senza avere l’agibilità e i notai rogitano senza questo documento e l’atto rimane comunque formalmente valido citando solamente il permesso di costruire.
Prima di addentrarci nel merito occorre fare due importanti premesse.

La prima è che è stata eliminata la storica suddivisione tra certificato di “abitabilità”, riferito ai soli immobili ad uso residenziale, e certificato di “agibilità”, riferito ai fabbricati ad uso diverso da quello abitativo e si parla soltanto di “certificato di agibilità” per tutte le tipologie di fabbricati.

Seconda premessa: fino all’entrata in vigore del Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222 (il cosiddetto Decreto "SCIA 2"), per ottenere l’abitabilità occorreva richiedere il certificato apposito all’ufficio tecnico del Comune competente. A partire dal 30 giugno 2017, invece, basta presentare allo stesso sportello una segnalazione certificata di agibilità, ovvero un’autocertificazione asseverata da un professionista abilitato che attesti la sussistenza delle condizioni di “sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (idraulici ed elettrici, nda) negli stessi installati”, come prevede l’art. 24, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia. Accanto all’asseverazione vanno presentati anche altri documenti come l’A.P.E., la certificazione di collaudo statico, la documentazione sulle barriere architettoniche, se necessario progetto sul rispetto delle norme antincendio e di inquinamento acustico, ecc…Ciò poiché il certificato di agibilità non serve solo ad accertare il rispetto della salubrità e igiene dell’immobile, ma anche la conformità di tutta una serie di altre norme tecniche che rendono idoneo l'immobile.

Come accennato in precedenza, molte case e fabbricati presenti nel nostro paese possono essere sforniti di certificato di agibilità, perché mai richiesto o richiesto senza adeguata documentazione allegata.

Oggi il Testo Unico dell’edilizia ha stabilito che la segnalazione di agibilità riguarda gli interventi:
1.    sulle nuove costruzioni;
2.    sulle ricostruzioni o sopraelevazioni nuove o parziali;
3.    sugli interventi su edifici esistenti che possono influire su condizioni di sicurezza igiene salubrità, risparmio energetico e degli impianti negli stessi installati.

Detto ciò, è importante capire se l’abitazione che stiamo acquistando debba essere fornita di certificati di agibilità o meno e se, in caso affermativo, l’autocertificazione sia stata compilata correttamente e corredata di tutta la documentazione prevista. Se così non fosse, o se ad esempio gli impianti non fossero a norma non si potrebbe ottenere il certificato poiché la pratica presentata non avrebbe alcun valore.

 

Attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica di un edificio residenziale, il cui acronimo noto è A.P.E., è un parametro che consente di misurare quanta energia totale viene consumata per la climatizzazioni degli ambienti interni della casa.

All’interno del documento, redatto da un tecnico abilitato sono presenti differenti informazioni:
- l’IPE (o meglio EPgl, acronimo di indice di prestazione energetica globale) indica quanta energia si consuma per riscaldare fino a 18° una superficie calpestabile di un metro quadrato;
- il valore della scala di efficienza energetica indicata con una delle dieci lettere comprese tra la G e la A4 (fino al 2015 le lettere erano sette, dalla G alla A); la lettera G indica la classe energetica meno efficiente, mentre la A4 quella più efficiente;
- l’indicazione dei possibili interventi per migliorare ulteriormente la classe energetica.

Sul punto va detto che l’A.P.E. è obbligatorio in caso di compravendita immobiliare, di locazione, di nuova costruzione, di ristrutturazioni importanti e anche in caso si pubblichino annunci per vendere o affittare l’immobile.

Se l’A.P.E. è mancante oppure non corretto, in sede di compravendita, si rischiano multe salate comprese tra 3 mila euro e 18 mila euro.

 

 

Ulteriori controlli consigliabili

Oltre alle verifiche sopraesposte, è poi utile affidarsi a un professionista per effettuare tutta un’altra serie di controlli in modo da affrontare la compravendita in tutta sicurezza.
Certamente è utile esaminare il regolamento condominiale per conoscere le condizioni d'uso delle parti comuni del condominio e per analizzare, se presente, la regolamentazione delle parti esclusive.

Ugualmente utile è leggere almeno l’ultimo verbale dell’assemblea condominiale per controllare l'esistenza di spese arretrate non pagate, quota di condomini morosi o lavori straordinari approvati da svolgersi in un futuro prossimo (che comporterebbero un ulteriore esborso di spese oltre a quelle per l’acquisto di casa).

Infine, è consigliabile anche un sopralluogo nell’immobile da effettuarsi con un esperto capace di intercettare eventuali problematiche dello stato edilizio dei luoghi che potrebbero sfuggire ai promissari acquirenti, magari più attenti all’aspetto estetico della casa.

Un professionista preparato conosce bene la strada per reperire tutte le informazioni relative a conformità e titoli abilitativi accedendo anche agli uffici pubblici e a tutti gli altri dati e sopralluoghi per garantire davvero una compravendita in piena e totale sicurezza.

Il mio studio si offre disponibile ad offrire ulteriori informazioni in merito e a fornire consulenza e supporto in caso di compravendita.