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Compravendite immobiliari: le indagini necessarie per un acquisto in sicurezza


Sei sicuro che la casa dei tuoi sogni non nasconda brutte sorprese? Ecco come tutelarsi
Compravendite immobiliari: le indagini necessarie per un acquisto in sicurezza

Quando ci si accinge ad acquistare un immobile è bene effettuare i dovuti controlli preliminari sull’unità abitativa desiderata prima di firmare un compromesso o addirittura il rogito, in modo da non avere brutte sorprese al momento di firmare l’atto notarile di compravendita.

Il nostro studio offre un servizio di consulenza in ambito della compravendita immobiliare commerciale, residenziale o produttivo che consiste in una pianificazione e svolgimento di nove fasi ben definite in modo da garantire il corretto e trasparente svolgimento della transazione. Il cliente deve conoscere esattamente quello che sta acquistando.
Ecco, quindi, i nove punti fondamentali che devono essere rispettati prima di concludere l’affare:

 

1. Informazioni tecniche dell’immobile

Il punto di partenza è certamente la ricerca della documentazione edilizia-urbanistica, catastale,
economica-finanziaria e quella relativa alla titolarità del bene. Solo attraverso la raccolta dei documenti aggiornati al momento della compravendita è possibile verificare la conformità degli atti allo stato di fatto e di diritto.

 

2. Conformità urbanistica e catastale

Recuperati i documenti, si procede con la verifica della conformità urbanistica e catastale, ovvero con l’accertamento che ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli abilitativi che lo riguardano. Con la conformità urbanistica si verifica che il Comune di competenza abbia rilasciato la licenza edilizia o la concessione edilizia. Ugualmente si verifica se eventuali ristrutturazioni siano state autorizzate e aggiornate con i titoli abilitativi come il permesso di costruire, Dia, Scia, Cial, ecc… Con la conformità catastale si verifica che lo stato di fatto dell’immobile sia lo stesso depositato al catasto (i muri, gli spazi e la disposizione degli interni deve risultare conforme nella piantina catastale), nonché la destinazione d’uso e i documenti comunali e catastali.

 

3. Ricerca visure e copie fascicoli edilizi

Il controllo dei fascicoli edilizi e delle visure vengono effettuati attraverso la richiesta di accesso agli atti e presa visione presso lo sportello del Comune competente oltre a richiederne copie ai fini della compravendita

 

4. Certificato idoneità statica e C.P.I.

Ulteriori adempimenti sono quelli di ottenere il CIS (Certificato idoneità statica) e il certificato prevenzione incendi.
Il CIS (Certificato idoneità statica) è un documento obbligatorio che accerta la vulnerabilità sismica degli edifici. In pratica, è un indicatore che misura la resilienza dell’intero edificio in cui si trova l’immobile al verificarsi di un terremoto. E’ bene sapere che è il CIS deve essere necessariamente effettuato sull’intero edificio e non soltanto su una parte di esso. E’ un documento che deve essere redatto da tecnici autorizzati attraverso la misurazione e verifica di diversi elementi strutturali dell’edificio ed è obbligatorio per tutti gli edifici che sono stati costruiti più di 50 anni fa.
Il certificato prevenzione incendi è un documento che attesta le misure adottate per prevenire e, nel caso, di intervento per sedare gli incendi. E’ questo un documento da verificare nell’archivio dei Vigili del Fuoco.

 

5. Rilievo stato di fatto

Il rilievo dello stato di fatto dell’immobile, ovvero la fotografia della sua situazione reale, viene effettuato sia nei locali interni sia nell’involucro esterno del fabbricato, anche avvalendosi di strumentazione laser e stazione totale e Gps.

 

6. Stima del bene quotazione di mercato

Aspetto da non sottovalutare è poi la stima dell’immobile che si intende acquistare. Per evitare prezzi gonfiati, o comunque non rispondenti al valore reale dell’unità abilitativa, è indispensabile una ricerca dettagliata della quotazione più probabile e veritiera del valore di mercato. Ciò avviene tramite la stesura di una perizia di stima, allegando la descrizione dell’immobile e dei suoi dati tecnici.

 

7. Pratiche in sanatoria

Fase successiva è la stesura e la preparazione della pratica in sanatoria ai fini di regolarizzare gli eventuali abusi edilizi (compresi gli elaborati grafici di progetto) per poi presentarla presso gli uffici
Comunali competenti. Parallelamente si procede con il calcolo dell’eventuale oblazione.

 

8. Piano finanziario

Ogni compravendita immobiliare è un vero e proprio affare che ha i suoi costi e spese di varia natura da preventivare. Per procedere alla richiesta di un mutuo che sia compatibile con le oggettive uscite finanziarie da sostenere (comprese la copertura di tutte le ulteriori spese accessorie, ma necessarie) è necessaria la preparazione di una tabella costi – ricavi con una disanima delle uscite da sostenere. Solo attraverso un’analisi dei costo è possibile valutare la sostenibilità dell’operazione, i margini di spesa possibili e gli utili a operazione conclusa.

 

9. Stesura relazione e collaborazione con studio notarile

Infine, dopo che tutte le verifiche effettuate in precedenza non abbiano fatto emergere criticità che compromettano la compravendita, si procede con la stesura di una relazione con i dati e le informazioni recuperate e verificate da consegnare allo studio notarile prescelto in modo da avviare la fase conclusiva della compravendita attraverso il rogito.

Acquistare un immobile non è un atto da prendere con leggerezza e, in questo caso, le verifiche preventive sono necessarie.

 

Il nostro studio è specializzato nella prestazione di Servizi di Architettura e di Gestione Progetti con coordinazione sicurezza in cantiere, rilievi topografici e stime. Affidati a noi per la consulenza in ambito di compravendita di immobili, Sismabonus, Ecobonus, Certificati di idoneità statica, conformità urbanistica e detrazioni fiscali. Il primo contatto con il nostro staff è gratuito.

 

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di

L'autore è esperto in Geometri
Geom. Franco Losa
VIA MARTIRI DELLA LIBERTA` 23
24030 - Pontida (BG), Lombardia


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