Compri casa? Attento agli oneri condominiali


Pagamento degli oneri condominiali arretrati nella compravendita immobiliare
Compri casa? Attento agli oneri condominiali
Stai pensando di comperare un immobile?
Ti sei informato dall’amministratore di condominio se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali arretrati?

Quando si decide di acquistare un immobile, è importante chiedere al venditore di esibire, prima del rogito notarile, la dichiarazione sottoscritta dall’amministratore di Condominio che attesta la regolarità nel pagamento degli oneri condominiali .
Potrebbe infatti accadere che, chi cede la proprietà di un immobile sito in uno stabile condominiale, non abbia provveduto a saldare interamente le spese condominiali già scadute. In tale situazione l’art. 63 , IV comma, disp. att. c.c stabilisce che: "Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente".
Tale norma prevede dunque che il compratore sia solidalmente responsabile con il venditore per il pagamento dei contributi condominiali non versati e maturati nell’anno in corso e in quello precedente (cfr. Cass.Civ. sent. n. 8782 del 2013) salvo il diritto di farsi rimborsare dal venditore le somme corrisposte.
Al fine di evitare contenziosi è fondamentale determinare il momento preciso in cui le spese condominiali sono sorte al fine di individuare il soggetto obbligato al pagamento. La giurisprudenza non sempre è conforme ma secondo l’orientamento prevalente la Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 24654 del 2010) occorre "distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione".
Nel primo caso, le spese sono a carico del soggetto che risulta proprietario al momento della realizzazione delle opere stesse poiché, trattandosi di contributi necessari alla manutenzione ordinaria, l’obbligo del pagamento sorge nel momento in cui i lavori o servizi vengono eseguiti o prestati, a prescindere da quando l’assemblea condominiale li abbia deliberati.

Nella seconda ipotesi, invece, se sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea salvo diverso accordo tra le parti, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Perciò, se le opere di manutenzione straordinaria sono state deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito, il pagamento delle stesse grava sull’alienante.

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