Condominio: alcune regole a due anni dalla riforma
Il condominio di edifici e il consolidarsi delle norme della riforma entrata in vigore nel giugno 2013
Si configura l’istituto giuridico del condominio quando in un edificio esistono contemporaneamente una pluralità di unità immobiliari di proprietà esclusiva dei diversi proprietari unitamente a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente collegate alle prime.
Si verifica in tal modo una duplicità di situazioni: i singoli appartamenti sono oggetto di proprietà dei rispettivi proprietari, mentre il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili, e, in genere, le cose destinate all’uso comune (l’ascensore, i pozzi, le cisterne, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, ecc.) sono oggetto di comproprietà tra tutti i proprietari degli appartamenti.
Si tratta di un caso di comproprietà forzosa alla quale i proprietari delle singole unità immobiliari non possono sottrarsi: ciascun condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve contribuire, in proporzione al valore della sua proprietà, alla spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni.
La disciplina del condominio degli edifici è pertanto informata al principio della indivisibilità delle parti comuni a differenza del regime della comunione, in relazione alla quale è possibile chiedere lo scioglimento del bene in comproprietà.
La materia è regolata dalle norme del codice civile (artt. 1117-1139 c.c.) ed è stata interessata di recente da una riforma strutturale (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) che ha introdotto rilevanti modifiche all’impianto normativo originario, recependo gli orientamenti della giurisprudenza consolidatasi nel tempo, nonché introducendo novità inizialmente non previste nella specifica disciplina condominiale.
Di seguito, si indicano una sintesi di alcune delle principali novità normative:
- la nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto e qualora l’assemblea non vi provveda, la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini;
- alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni sena diritto ad ulteriori compensi;
- l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
- salvo che sia espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;
- i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi;
- il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini;
- il singolo condomino potrà istallare un impianto di ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, purché rechi il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale;
- gli impianti di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio delle singole unità del condominio possono essere installate sulle parti comuni, sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti individuali degli interessati;
- le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Altre regole riguardano gli obblighi in capo all’amministratore, i quorum per le assemblee di condominio, gli interventi di manutenzione, la disciplina delle parti comuni, le sanzioni in caso di infrazioni al regolamento di condominio, ecc.: le modifiche hanno, pertanto, riguardato diversi aspetti della disciplina in oggetto, andando a regolamentare fattispecie e casi particolari che regolano la vita in comune negli edifici condominiali di tutta Italia.
Si verifica in tal modo una duplicità di situazioni: i singoli appartamenti sono oggetto di proprietà dei rispettivi proprietari, mentre il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili, e, in genere, le cose destinate all’uso comune (l’ascensore, i pozzi, le cisterne, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, ecc.) sono oggetto di comproprietà tra tutti i proprietari degli appartamenti.
Si tratta di un caso di comproprietà forzosa alla quale i proprietari delle singole unità immobiliari non possono sottrarsi: ciascun condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve contribuire, in proporzione al valore della sua proprietà, alla spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni.
La disciplina del condominio degli edifici è pertanto informata al principio della indivisibilità delle parti comuni a differenza del regime della comunione, in relazione alla quale è possibile chiedere lo scioglimento del bene in comproprietà.
La materia è regolata dalle norme del codice civile (artt. 1117-1139 c.c.) ed è stata interessata di recente da una riforma strutturale (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) che ha introdotto rilevanti modifiche all’impianto normativo originario, recependo gli orientamenti della giurisprudenza consolidatasi nel tempo, nonché introducendo novità inizialmente non previste nella specifica disciplina condominiale.
Di seguito, si indicano una sintesi di alcune delle principali novità normative:
- la nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto e qualora l’assemblea non vi provveda, la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini;
- alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni sena diritto ad ulteriori compensi;
- l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
- salvo che sia espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;
- i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi;
- il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini;
- il singolo condomino potrà istallare un impianto di ricezione radiotelevisiva o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, purché rechi il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale;
- gli impianti di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio delle singole unità del condominio possono essere installate sulle parti comuni, sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti individuali degli interessati;
- le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Altre regole riguardano gli obblighi in capo all’amministratore, i quorum per le assemblee di condominio, gli interventi di manutenzione, la disciplina delle parti comuni, le sanzioni in caso di infrazioni al regolamento di condominio, ecc.: le modifiche hanno, pertanto, riguardato diversi aspetti della disciplina in oggetto, andando a regolamentare fattispecie e casi particolari che regolano la vita in comune negli edifici condominiali di tutta Italia.
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