Condominio e spese legali: chi deve pagare, cosa e quanto

Vi propongo uno schema riassuntivo delle regole da seguire per stabilire come e tra chi debbono essere ripartite le spese legali sostenute dal condominio o di cui il condominio beneficia a titolo di rimborso.

Premessa: criteri generali

Le spese per le prestazioni di servizi nell’interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Laddove la spesa riguardi una porzione del condominio, essa andrà ripartita pro quota solo tra i condomini interessati (si pensi al caso del supercondominio ovvero all’ipotesi di più ali o porzioni diverse di un unico condominio).

Questo è quanto stabilisce l’art. 1123 cc facendo tuttavia salvo (limitatamente al disposto del primo comma) il diverso accordo. Si noti bene che il diverso accordo in grado di derogare la disposizione appena citata deve essere assunto dall’assemblea all’unanimità dei partecipanti al condominio.

Il criterio delle teste

Questo criterio vuole che le parti giudizialmente contrapposte debbano essere considerate distinte a livello sostanziale in funzione della loro posizione processuale rispettivamente di attore e convenuto con la conseguenza che il condomino controparte del condominio non può essere tenuto a contribuire alle spese sostenute da quest’ultimo per il compenso del proprio difensore trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse opposto alle sue ragioni.

La giurisprudenza dominante ha, quindi, definito il principio della unitarietà soggettiva (cfr. art. 1136 cc). In base ad esso il condomino che disponga di più unità immobiliari all’interno dell’edificio condominiale e che agisca per una sola di esse, va trattato come unica parte distinta rispetto a tutti gli altri condomini.

La sua posizione processuale non può essere tenuta separata da quella sostanziale con la conseguenza che in caso di soccombenza del condominio, l’assemblea non può addossargli le spese di lite sostenute dal condominio nemmeno limitatamente ai millesimi di quelle unità immobiliari per le quali il condomino vittorioso non abbia agito.

Spese legali per attività stragiudiziale

Senza avere la pretesa di essere esaustivi, è possibile individuare i seguenti casi:

- Spese di consulenza ed assistenza per la stesura del regolamento contrattuale/assembleare. Esse fanno carico a tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà trattandosi di spesa per la prestazione di servizi nell’interesse comune (art. 1123 cc).

- Spese per stesura di un parere, per la redazione di contratti, per raccomandate di diffida e messa in mora per crediti del condominio verso i condomini o terzi, raccomandate per contestare la violazione di norme del regolamento ovvero intimarne il rispetto. Esse fanno carico a tutti i condomini (compreso il/i condomino/i eventualmente soggetto passivo del parere ovvero destinatario della diffida) sulla base dei millesimi di proprietà trattandosi di spesa per la prestazione di servizi nell’interesse comune (art. 1123 cc).

- Spese legali di attivazione e partecipazione al procedimento di mediazione. L’assistenza del legale in questa procedura è obbligatoria ed il criterio di riparto delle relative spese è sempre quello secondo i millesimi di proprietà con esclusione del condomino o dei condomini che siano da qualificarsi come controparti nella procedura laddove la stessa abbia per oggetto – come assai frequentemente accade – una controversia tra condominio e condomini. Tale regola trova parimenti applicazione sia quando il condominio attivi la procedura sia quando sia chiamato a parteciparvi. Si badi bene che l’accordo raggiunto in sede di mediazione può stabilire un diverso criterio di riparto.

Spese legali per attività giudiziale 

a) Incarico conferito dall'amministratore al legale

Quanto alle spese per l’attività giudiziaria (ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento finalizzato alla riscossione dei contributi a carico dei singoli condomini, altre azioni che rientrano nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore o dei diversi e maggiori poteri a lui conferiti dall’assemblea o dal regolamento) e limitatamente alle anticipazioni richieste dal legale, esse sono da imputare alla totalità ovvero alla parziarietà del condominio secondo il diritto fatto valere ed escludendo i condomini che rivestono il ruolo di controparti del condominio.

La Cassazione ha affermato il principio secondo il quale l’assemblea non può deliberare che le spese legali per affrontare un’azione di recupero del credito o altra azione promossa nei confronti di un condomino siano sostenute dal condomino contro il quale si è agito, nemmeno pro quota. Tale disposizione può discendere esclusivamente dal disposto della sentenza che condanni il condomino alla rifusione delle spese di lite e nei limiti di essa. Al riguardo la Cassazione ha avuto modo di stabilire che è legittima la delibera condominiale che – in via ricognitiva – addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale provvisoriamente esecutivo (cfr. decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. cc).

Ferma la condanna alle spese contenuta nella sentenza, sarebbero ulteriormente a carico del condomino soccombente anche le spese vive successive (registrazione, valori bollati e costi per le notifiche) ed il precetto. Per gli atti di esecuzione dal pignoramento in poi occorrerà un nuovo provvedimento giurisdizionale di liquidazione del Giudice dell’esecuzione. Se le spese sostenute dal condominio per pagare l’avvocato incaricato di assisterlo fossero – come spesso accade – superiori a quelle che il condomino soccombente fosse stato condannato a rifondere, della differenza dovranno farsi carico tutti i condomini (con esclusione del soccombente) in proporzione ai millesimi di partecipazione di ciascuno al condominio. E’ fatto salvo l’accollo spontaneo della spese da parte del condomino. Non ha rilievo in senso contrario alla necessaria ripartizione interna dell’importo oggetto di condanna la mera mancanza formale delle tabelle millesimali spettando se mai al Giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà. E’ nulla la delibera assembleare che deroga ai criteri di legge se assunta a maggioranza dal condominio.

b) Azione deliberata dall'assemblea e dissenso alle liti

L’art. 1132 cc dispone che qualora l’assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, il condomino dissenziente con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Si noti che la dissociazione deve concretizzarsi in atto autonomo, distinto e successivo nel tempo al voto negativo espresso in assemblea all’atto della delibera con la quale si decida di promuovere un giudizio o resistervi.

L’atto di dissociazione dalla lite comporta l’esonero del condomino dissenziente dal pagamento solo delle spese riguardanti le conseguenze della soccombenza e cioè le spese legali che il condominio soccombente sia tenuto a rimborsare al condomino vittorioso. Non riguarda, quindi, né le disposizioni economiche che attengono la lite nel merito e nemmeno le spese legali del legale del condominio.

Una deliberazione dell’assemblea che imponga ai condomini dissenzienti il pagamento delle spese di lite cui il condominio sia stato condannato, è radicalmente nulla. Due ultime precisazioni. La dissociazione alle liti è opponibile solo al condominio sicchè il condomino vittorioso che non abbia ottenuto dal condominio il rimborso delle spese cui sia stato condannato dalla sentenza, potrà agire anche nei confronti del dissenziente e quest’ultimo sarà tenuto nei suoi confronti pro quota salvo diritto di rivalsa nei confronti degli altri condomini. Infine, se l’esito della lite è favorevole per il condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio sarà tenuto a partecipare alle spese del giudizio che la controparte non abbia eventualmente rimborsato.

c) Compensazione delle spese e condanna alla rifusione delle spese in favore del condominio

Nel caso in cui la sentenza del Giudice disponga per la compensazione tra le parti delle spese di lite, il condominio dovrà sostenere solo le spese esposte dal suo difensore e le ripartirà secondo il principio di cui all’art. 1123 cc tenendo indenne il condomino controparte che dovrà, appunto, sostenere le proprie. Laddove il condominio esca vittorioso da un procedimento e benefici della condanna di controparte alla rifusione in suo favore delle spese legali, queste dovranno essere riaccreditate pro quota ai condomini che vi abbiano partecipato versando le relative anticipazioni.

Processo penale

Il condominio non può essere parte imputata in un processo penale ma vi potrà partecipare solo come parte civile poiché la responsabilità penale è personale. Le spese concernenti le liti penali fanno capo personalmente all’amministratore o ai singoli condomini, a seconda dei soggetti coinvolti nel processo, e non si ripartiscono pro-quota tra i condomini.

Vecchie spese legali

Le spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita dell’immobile fanno carico al venditore che le ha deliberate. Il nuovo proprietario che abbia anticipato il pagamento al condominio, ha diritto al loro rimborso dal momento che l’acquirente deve rispondere solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento dell’acquisto.

Il tutto, ovviamente, salvo diverso accordo tra le parti in sede di compravendita.

Le spese legali liquidate in sentenza fanno carico a colui che è condomino alla data di deposito della sentenza. Le spese per la parcella del legale del condominio spettano a colui che sia condomino al momento dell’emissione della parcella in quanto momento gestionale in cui si verifica la necessità di una spesa.