Condominio negli edifici

Si parla di comunione quando il diritto di proprietà o altro diritto reale su di un bene appartiene a più persone le quali sono tutte contitolari del diritto. Occorre compiere una distinzione tra comunione volontaria e comunione incidentale a seconda che questa si costituisca per volontà delle parti o per volontà della legge. La fonte principale per la disciplina della comunione è il titolo, cioè l'accordo tra le parti, in mancanza si applicano gli articoli 1100 e ss c.c. che costituiscono le norme suppletive. In particolare l'art. 1105 c.c. stabilisce che la gestione della cosa comune è esercitata congiuntamente da tutti i comunisti in base al principio maggioritario in base al quale le deliberazioni prese a maggioranza dei partecipanti diventano obbligatorie per la minoranza. Da notare che la maggioranza viene calcolata non alla stregua del numero dei partecipanti ma in base al valore delle loro quote. In riferimento agli atti di disposizione della cosa comune è invece necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti. L'amministrazione della cosa comune può essere delegata ad uno o più partecipanti della comunione o ad un estraneo cioè l'amministratore della comunione, essendo altresì ammessa la formazione di un regolamento per il godimento della cosa comune: ciascuno dei partecipanti alla comunione ha la facoltà di chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione, ma occorre specificare che il patto per rimenere all'interno della comunione non può avere una durata superiore ai dieci anni ex art. 1111 c.c. Proprio a tale scopo si argomenta il concetto di condominio negli edifici, inteso come la proprietà comune di alcune parti dell'edificio, poste a servizio delle altre parti dell'edificio e a queste ultime legate da un rapporto necessario e perpetuo di accessorietà e complementarietà a senso unico. Il condominio è regolato dal principio di solidarietà, in effetti attraverso tale principio si disciplinano i rapporti tra gruppi o singoli, e come tra questi esistano limitazionin e tutele specie nei rapporti di vicinato. Dunque condominio inteso come comunità di abitanti nello stesso edificio che insieme gestiscono i servizi comuni. Ciascun condomino può liberamente alienare il proprio appartamento ma tale alienazione comporta anche l'alienazione della quota di partecipazione alle parti comuni. Gli organi del condominio sono assemblea dei condomini e amministratore. L'assemblea è l'organo deliberativo e per la sua valida costituzione è necessario che tutti i condomini siano invitati a partecipare e che intervenga un numero minimo di condomini espressione di un determinato valore dell'edificio (quorum), la maggioranza vincola la minoranza, la maggioranza viene calcolata in base al valore dei millesimi e può essere semplice o qualificata in base all'oggetto delle deliberazioni. Infine l'amministratore è l'organo esecutivo del condominio al quale compete l'esecuzione delle deliberazioni assembleari e la rappresentanza del condominio.