Condominio. Parti comuni. Trasformazione
La finestra può essere trasformata in accesso carraio per un uso più intenso della cosa comune
Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 4437 del 21.02.2017
L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune.
È quanto emerge dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione in commento, pubblicata ieri.
In fatto. Due condomini [X], a fronte della trasformazione in autorimessa di un vano, sito al piano terra di uno stabile, e di proprietà del convenuto [Y], innovazione realizzata mediante l'allargamento di una finestra, trasformata in porta carraia di accesso al garage, citavano [Y] per avere lo stesso realizzato le opere mediante il parziale abbattimento di un muro condominiale, in guisa pregiudicando, a loro avviso, la stabilità e la sicurezza dell'edificio, con lesione del decoro architettonico dello stabile. Gli attori concludevano per il ripristino, da parte del convenuto, della situazione preesistente, oltre al risarcimento dei danni tutti sopportati. Si costituiva [Y] che contestava le domande degli attori di cui chiedeva il rigetto. Il Tribunale, mentre rigettava la domanda risarcitoria, ritenuto tuttavia che le opere eseguite avevano effettivamente pregiudicato il decoro architettonico dell'edificio condominiale, dichiarava [Y] tenuto al ripristino dell'originario assetto e del decoro architettonico della facciata dell'edificio anteriore a tutti i lavori e le opere dallo stesso realizzate. Ricorso, il soccombente, in appello, la Corte territoriale riformava la decisione del Tribunale e rigettava l’istanza dei condomini di condanna di [Y] ad eliminare le opere realizzate obbligandolo a ripristinare la situazione preesistente all'effettuazione delle opere stesse in quanto, pur ampliata l’originaria finestra in passo carraio, non aveva comportato alcuna significativa alterazione del decoro architettonico. Per la Corte territoriale il nuovo accesso presentava caratteristiche del tutto simili al vicino portone che, all'evidenza, richiamava sotto il profilo estetico.
Adìta dai due condomini [X] la Suprema Corte, questa ha confermato la tesi di merito.
In diritto. Gli Ermellini, anzitutto ricordando l’orientamento secondo cui «il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale», hanno precisato altresì quanto di seguito: «l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario».
Inoltre, negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole proprietà immobiliari possono utilizzare i muri comuni, «nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato».
A tali principi, hanno ritenuto i Giudici di Piazza Cavour, si è perfettamente attenuta la Corte di merito, con accertamento in fatto non sindacabile in Cassazione ove congruamente motivato. L'allargamento dell'apertura da parte del proprietario per trasformare la finestra in passo carrabile «ha semplicemente comportato un uso più intenso della cosa comune, come tale consentito dall'art. 1102 cod. civ., senza con questo alterare il rapporto di equilibrio con gli altri comproprietari».
Il Collegio ha così rigettato, per quanto qui rileva, i primi due motivi di ricorso dei condomini.
L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune.
È quanto emerge dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione in commento, pubblicata ieri.
In fatto. Due condomini [X], a fronte della trasformazione in autorimessa di un vano, sito al piano terra di uno stabile, e di proprietà del convenuto [Y], innovazione realizzata mediante l'allargamento di una finestra, trasformata in porta carraia di accesso al garage, citavano [Y] per avere lo stesso realizzato le opere mediante il parziale abbattimento di un muro condominiale, in guisa pregiudicando, a loro avviso, la stabilità e la sicurezza dell'edificio, con lesione del decoro architettonico dello stabile. Gli attori concludevano per il ripristino, da parte del convenuto, della situazione preesistente, oltre al risarcimento dei danni tutti sopportati. Si costituiva [Y] che contestava le domande degli attori di cui chiedeva il rigetto. Il Tribunale, mentre rigettava la domanda risarcitoria, ritenuto tuttavia che le opere eseguite avevano effettivamente pregiudicato il decoro architettonico dell'edificio condominiale, dichiarava [Y] tenuto al ripristino dell'originario assetto e del decoro architettonico della facciata dell'edificio anteriore a tutti i lavori e le opere dallo stesso realizzate. Ricorso, il soccombente, in appello, la Corte territoriale riformava la decisione del Tribunale e rigettava l’istanza dei condomini di condanna di [Y] ad eliminare le opere realizzate obbligandolo a ripristinare la situazione preesistente all'effettuazione delle opere stesse in quanto, pur ampliata l’originaria finestra in passo carraio, non aveva comportato alcuna significativa alterazione del decoro architettonico. Per la Corte territoriale il nuovo accesso presentava caratteristiche del tutto simili al vicino portone che, all'evidenza, richiamava sotto il profilo estetico.
Adìta dai due condomini [X] la Suprema Corte, questa ha confermato la tesi di merito.
In diritto. Gli Ermellini, anzitutto ricordando l’orientamento secondo cui «il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale», hanno precisato altresì quanto di seguito: «l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario».
Inoltre, negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole proprietà immobiliari possono utilizzare i muri comuni, «nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato».
A tali principi, hanno ritenuto i Giudici di Piazza Cavour, si è perfettamente attenuta la Corte di merito, con accertamento in fatto non sindacabile in Cassazione ove congruamente motivato. L'allargamento dell'apertura da parte del proprietario per trasformare la finestra in passo carrabile «ha semplicemente comportato un uso più intenso della cosa comune, come tale consentito dall'art. 1102 cod. civ., senza con questo alterare il rapporto di equilibrio con gli altri comproprietari».
Il Collegio ha così rigettato, per quanto qui rileva, i primi due motivi di ricorso dei condomini.
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