Condominio: voto all'unanimità ed esonero dal contributo alle spese

La recente ordinanza pronunciata in camera di consiglio dalla Corte di Cassazione - II^ Sezione Civile in data 12.11.2019-04.03.2020 su ricorso iscritto al n. 18020 R.G. 2015 in materia di condominio, è l’occasione per fare qualche riflessione intorno a un paio di principi di fondamentale importanza.

Il caso

Il caso verte sulla impugnazione per nullità di una delibera assembleare assunta all’unanimità dei presenti in assemblea, ma in assenza del condomino che ha promosso l’impugnazione.

La delibera aveva ad oggetto la sostituzione dell’impianto condominiale di riscaldamento e il suo asservimento ai soli condomini del primo e del secondo piano con esonero dalle spese di manutenzione per i condomini del terzo piano serviti da impianti autonomi.

I principi affermati dalla Cassazione Civile

La Suprema Corte ha stabilito la nullità di una siffatta delibera, chiarendo quanto segue.

1. Quando con una delibera si vuole trasferire la titolarità dei diritti spettanti a tutti i condomini sulla cosa comune in favore solo di alcuni di essi, occorre il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Nel caso di specie, la decisione assembleare che disponeva l’asservimento della nuova caldaia ai soli condomini dei primi due piani non poteva essere valutata come una innovazione (per la quale sarebbe bastata la maggioranza, seppur qualificata, di cui all’art. 1120 comma 1° cc) dal momento che attraverso quella delibera si sostituiva la vecchia caldaia centralizzata rientrante tra le parti comuni del condominio ex art. 1117 cc e, quindi, in originaria comproprietà di tutti i condomini.

Non può considerarsi unanime il voto espresso da tutti i partecipanti all’assemblea quando vi sia l’assenza anche di un solo condomino.

L’unanimità è tale se ad esprimersi è la totalità dei millesimi (e delle teste) partecipanti al condominio. Quindi, o l’assemblea è plenaria oppure il o i voti mancanti andranno assunti dall’amministratore al di fuori di essa mediante formale dichiarazione di adesione alla manifestazione di volontà espressa dai presenti.

Mi domando, proseguendo nel ragionamento a margine del caso deciso, se l’astensione di uno o più dei condomini possa inficiare il voto unanime. Il dubbio non è peregrino perché esiste un illustre riferimento che indurrebbe una risposta negativa al quesito. Il regolamento del Consiglio dell’Unione Europea dispone, infatti, che l’astensione di un membro dal voto non impedisce l’adozione di una decisione unanime. Sarei dell’idea, tuttavia, di scartare questo parallelismo e di propendere per una risposta positiva. Intanto, e a tacere della diversità di ambiti in cui le due realtà operano, perché la norma regolamentare europea funziona da deroga al principio dell’unanimità e ha, quindi, natura eccezionale.

Inoltre, in materia condominiale la necessità di acquisire il voto unanime di tutti i condomini risponde ad una ratio ben precisa: la deliberazione assunta con il voto di tutti i condomini costituisce un vero e proprio contratto con cui le parti, facendo uso della propria autonomia negoziale, dispongono anche su materie che esulano dalle attribuzioni dell’assemblea (ovvero per tutte quelle decisioni che incidono sul diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini e sul diritto di comproprietà sulle parti comuni).

2. Il condomino deve partecipare alle spese per la conservazione delle cose comuni anche se rinuncia al diritto su di esse. Nel caso di specie, ratione temporis, la Cassazione ha ritenuto di applicare il previgente art. 1118, comma 2, cc secondo il quale il condomino è tenuto a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a distaccarsi da esso o, comunque, a rinunciare al suo uso.

Orbene, con la riforma del 2012, l’art. 1118 cc pur continuando ad affermare che il condomino non può sottrarsi dal contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, parte dal principio inverso per cui lo stesso non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.

Con riferimento all’impianto di riscaldamento detta norma ha previsto al quarto comma la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, egli resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma restando escluse quelle per il godimento del bene (consumi ed energia elettrica).