La progettazione e realizzazione di strutture ricettive

La progettazione degli alberghi rientra nella particolare categoria di progettazioni complesse, non tanto per la qualità e quantità di aspetti tecnici ai quali occorre dare forma, quanto per l’attenzione alla gestione che tali strutture esigono e per le quali, le soluzioni devono essere analizzate e sviluppate, nei minimi particolari, sin dalla fase di progettazione.

Quando si parla di strutture ricettive, non si tratta di costruire un qualcosa destinato a un numero limitato di persone, prevalentemente sempre le stesse, con un preciso numero di funzioni, com’è nel caso di edifici destinati a civili abitazioni, ma a un numero indeterminabile di utilizzatori provenienti da aree ed abitudini diverse, con esigenze e richieste di servizi molto soggettivi e non precisabili, prevedibili e gestibili prioritariamente.

Comunque, una struttura il cui funzionamento, a fine anno, deve essere positivo.
Un albergo deve essere sempre in grado di soddisfare le esigenze di una clientela che non conosce. Deve cercare clientela in ambiti differenti, deve controbattere la concorrenza variegata e variabile nel tempo, nello spazio, nei gusti, nelle offerte.

La durata in vita dell’albergo non dipende da quella dell’immobile, ma dal mercato al quale è destinato e, come tale, soggetta ad una domanda non incanalabile o decifrabile o gestibile a priori, perché tutto dipende dalle attività esterne alla azienda e dalla concorrenza presente o futura.

Sarà basilare, prima ancora di cominciare a progettare, prevedere la conoscenza di quelli che saranno i costi di gestione sui quali hanno incidenza altissima le scelte progettuali.

Viceversa, i costi di realizzazione devono essere fortemente influenzati dai costi e dagli introiti previsti e realizzabili.

L’estetica deve essere considerata uno strumento per attirare i clienti e soddisfare quelli reali ma senza sottovalutarne il costo di realizzazione, di mantenimento, di gestione, nonché l’obsolescenza delle soluzioni messe in atto.

Esse dovranno confrontarsi con le sempre nuove offerte estetiche che andranno presentandosi, sulla piazza, negli anni successivi all’apertura e che potrebbero allontanare anche i più fedeli clienti o flussi.

I costi e le professionalità del personale saranno altri fattori determinanti per il successo dell’iniziativa per cui occorrerà calibrare le scelte progettuali con tali incidenze, trattandosi, tra l’altro, di una attività nella quale il lavoro non potrà essere organizzato come in una catena di montaggio.

Queste ed altre considerazioni, fanno sì che la progettazione di strutture ricettive sia un impegno assolutamente complesso. Da essa dipende la futura sostenibilità dell’iniziativa imprenditoriale della quale, purtroppo molto spesso, lo stesso committente non si rende conto. Egli stesso, spesso, non riesce ad immedesimarsi nel ruolo di un imprenditore che sta avviando una attività per niente banale e, per la cui gestione, a nulla serve la sua pur grande esperienza di viaggiatore.

In quelle situazioni, egli era davanti al bureau e non dietro.

Non è una carenza professionale il fatto che il progettista non conosca la complessità delle situazioni e delle esigenze assolutamente particolari ed altamente tecniche.

L’affiancare nel team di progettazione integrata un tecnico che, di tali situazioni, abbia razionale conoscenza e professionalità, è dimostrazione di realismo e serietà nei confronti del committente.

In definitiva, PROGETTARE UN ALBERGO, SIGNIFICA “PROGETTARE UNA MACCHINA PER PRODURRE REDDITO” MA NON “CREARE IL FIORE ALL’OCCHIELLO DI UN PROGETTISTA O LA VILLA DI UN MAGNATE CON DISPONIBILITA’ ECONOMICHE ILLIMITATE, NON SOGGETTE ALLA VERIFICA DEL BILANCIO DI FINE ANNO”.

Alla luce di quanto sopra, appare indispensabile che il progettista cui viene affidato l’incarico di progettazione di una struttura ricettiva, senza voler dubitare della sua capacità professionale, ove non sia un esperto in grado di valutare la congruità dell’idea progettuale all’interno del territorio individuato, prima di cimentarsi nello studio, si avvalga della competenza di chi, delle problematiche specifiche, funzionali e territoriali, abbia conoscenza profonda.

Tale consapevolezza deve partire dalla verifica dell’oggettiva esistenza di un congruo “bene turistico”, cioè di quella serie di motivazioni in base alle quali sia oggettivamente prevedibile l’afflusso di una congrua clientela, sia come quantità che come qualità di domanda di servizi.

Verifica che spesso manca, con conseguenze spesso disastrose, specie quando si è in presenza di contributi statali.

Ing. Giandonato Disanto
Albergatore e Socio Onorario dell’A.D.A