Contratti di locazione, canoni inferiori al reale
Cosa accade se il contrato di locazione è registrato con un canone inferiore rispetto a quanto pattuito (Sentenza n. 18213 del 17/09/2015)
Con la prima massima si riconosce che, ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, "il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall’eventuale registrazione tardiva".
Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998.
Se da una parte si fa salva la validità del contratto di locazione regolarmente registrato, dall’altra parte, tuttavia, l’accordo simulato, in quanto radicalmente nullo, non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione.
Il proprietario dell’immobile, pertanto, non potrà in alcun modo legittimare una richiesta di versamento superiore a quanto, invece, realmente pattuito.
E le ragioni di quanto deciso sono varie.
In primo luogo, per i Giudici una diversa interpretazione della norma si risolverebbe nella sostanziale vanificazione dell’intento perseguito dal legislatore, ossia quello di contrastare l’elusione fiscale.
A ciò si aggiunga anche l’ostacolo rappresentato dal principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio.
In conclusione, le Sezioni Unite affermano che una parte non può invocare la tutela giurisdizionale adducendo, apertamente ed impunemente, alla propria qualità di evasore fiscale.
La portata innovativa di quanto statuito la si rinviene comparando quanto deciso con quanto affermato già dalla Cassazione con l’importante sentenza del 27 ottobre 2003 n. 16089.
In tale famosa decisione veniva esclusa la riconducibilità della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, all’art. 13 della legge citata, sul presupposto che la disposizione in esame dovesse riferirsi al solo caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venisse pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.
Oggi, dunque, possiamo tranquillamente affermare che il contratto, limitatamente al canone apparente, resta valido, mentre l'accordo simulatorio è affetto da nullità insanabile.
Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998.
Se da una parte si fa salva la validità del contratto di locazione regolarmente registrato, dall’altra parte, tuttavia, l’accordo simulato, in quanto radicalmente nullo, non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione.
Il proprietario dell’immobile, pertanto, non potrà in alcun modo legittimare una richiesta di versamento superiore a quanto, invece, realmente pattuito.
E le ragioni di quanto deciso sono varie.
In primo luogo, per i Giudici una diversa interpretazione della norma si risolverebbe nella sostanziale vanificazione dell’intento perseguito dal legislatore, ossia quello di contrastare l’elusione fiscale.
A ciò si aggiunga anche l’ostacolo rappresentato dal principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio.
In conclusione, le Sezioni Unite affermano che una parte non può invocare la tutela giurisdizionale adducendo, apertamente ed impunemente, alla propria qualità di evasore fiscale.
La portata innovativa di quanto statuito la si rinviene comparando quanto deciso con quanto affermato già dalla Cassazione con l’importante sentenza del 27 ottobre 2003 n. 16089.
In tale famosa decisione veniva esclusa la riconducibilità della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, all’art. 13 della legge citata, sul presupposto che la disposizione in esame dovesse riferirsi al solo caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venisse pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.
Oggi, dunque, possiamo tranquillamente affermare che il contratto, limitatamente al canone apparente, resta valido, mentre l'accordo simulatorio è affetto da nullità insanabile.
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