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Contratto preliminare e clausola mac


L'inserimento nei contratti preliminari di clausole di salvaguardia consente di gestire l'incertezza circa la redditività dell'attività da esercitarsi nell'immobile
Contratto preliminare e clausola mac

Molte trattative in corso nel momento del lockdown sono state sospese e tuttora continuano volutamente a rimanere sospese a causa della incertezza circa l’evoluzione degli eventi.

Caliamo questa considerazione nell’ambito delle trattative finalizzate alla sottoscrizione di contratti preliminari di compravendita o di locazione di immobili quali capannoni o spazi all’interno di centri commerciali ed immaginiamo che la finalità dell’acquisto o della vendita sia l’esercizio di una di quelle attività sospese dalla decretazione d’urgenza: es. palestra, ristorante, cinema, parco giochi coperto.

Che fare in questa situazione? Andare avanti potrebbe essere rischioso perché la redditività delle attività che di fatto facevano dell’affollamento delle persone il loro punto di forza è ora messa in discussione: un calo del fatturato sarà sicuramente da mettere nel conto, quale fisiologica conseguenza del contingentamento degli ingressi, ma allo stato non è possibile prevedere l’entità di questa contrazione.

Può essere, ad esempio, che una maggiore elasticità negli orari di apertura, un incremento dei servizi offerti oppure nuove modalità attraverso cui godere dei servizi possano limitare le perdite.

D’altro canto, rinunciare subito all’affare significherebbe vanificare le risorse già investite nel progetto relativo all’avvio della nuova attività e a lungo andare potrebbe rivelarsi una scelta avventata. Indubbiamente occorre essere cauti ma cautela non significa né rinunciare all’affare né pensare di lasciarlo in sospeso sine die.


La clausola di salvaguardia: dala teoria...

Occorre, quindi, addivenire alla sottoscrizione del preliminare con le dovute accortezze.

Così nel caso considerato potrebbe esserci di aiuto inserire nel contratto una clausola tipo MAC. E’ questa una clausola ben nota nella contrattualistica internazionale, molto meno in quella nazionale.

Attraverso questa clausola le parti possono convenire una sorta di diritto di recesso in favore del contraente che, a causa del verificarsi di un certo evento pregiudizievole nel periodo intercorrente tra la sottoscrizione del preliminare e quella del definitivo, non consideri più vantaggioso sottoscrivere il contratto definitivo o quantomeno sottoscriverlo alle condizioni già convenute.

La vantaggiosità deve essere ovviamente legata a dati contabili o soglie di valore, quindi a dati oggettivi, non certo a giudizi soggettivi e arbitrari.


…segue: alla pratica

Quindi, se il preliminare, ad esempio, fosse finalizzato all’acquisto o alla locazione di un immobile per adibirlo a palestra, si potrà prevedere attraverso una idonea clausola che il promissario acquirente o conduttore possa legittimamente rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo se nel tempo intercorrente tra il preliminare e il definitivo risulterà che quel settore abbia subito un calo del fatturato superiore ad una certa soglia ovvero abbia subito un’ulteriore sospensione dell’attività a causa del coronavirus.

Il promissario acquirente o conduttore si sarà così messo al riparo dal rischio di dover necessariamente concludere un affare che potrebbe rivelarsi poco o per nulla vantaggioso senza però dover rinunciare all’affare quando ancora non è dato sapere se il problema emergenziale possa ritenersi superato. In un momento di crisi economica e finanziaria come quella attuale, una siffatta clausola potrebbe però giovare anche al promittente venditore o locatore.

Si pensi al caso in cui le garanzie patrimoniali del promissario acquirente o conduttore si riducessero notevolmente dopo la stipula del preliminare per ragioni riconducibili al coronavirus. L’acquirente o conduttore, infatti, a causa di un calo di ordini o dei mancati pagamenti da parte dei suoi debitori, potrebbe essere stato costretto a disporre di alcuni beni per far fronte a dei pagamenti. Per tale ragione il promittente venditore o locatore rischierebbe di non avere beni da aggredire se l’acquirente o il conduttore interrompesse il pagamento del prezzo o del canone.

Per quanto, il promittente venditore o il locatore, di fronte ad un contraente le cui condizioni economiche e finanziarie siano peggiorate dopo la stipula del preliminare, potrebbe ritenere preferibile rinunciare al definitivo piuttosto che contrarre con un soggetto a rischio inadempimento.

 

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