Cooperative edilizie


Rischi e forme di tutela per chi acquista casa affidandosi alle cooperative edilizie
Cooperative edilizie
Le cooperative edilizie di abitazione hanno lo scopo di assicurare ai propri soci o l’acquisto di una proprietà, le cd. cooperative a proprietà individuale o divisa, oppure il possesso di un’abitazione mediante locazione a tempo indeterminato, le cd. cooperative a proprietà indivisa, a prezzi e condizioni più vantaggiose di quelli offerti dal mercato. Al fine del raggiungimento di tale obiettivo, la cooperativa deve realizzare un progetto edilizio in tutte le sue fasi: acquisire un’area fabbricabile, presentare ed ottenere l’approvazione di un progetto edilizio ed appaltare i lavori ad una impresa di costruzioni, qualora la cooperativa non sia anche impresa di costruzioni al tempo stesso.

Le cooperative sono assoggettate a liquidazione coatta amministrativa, ma quando esse svolgono attività commerciale sono soggette anche al fallimento, quindi, l’indagine preliminare che deve essere svolta per dichiarare il fallimento è se la cooperativa abbia o meno natura commerciale. Una cooperativa edilizia che provvede unicamente alla costruzione di edifici da assegnare ai soci non svolge attività commerciale, all’opposto, invece, la svolge qualora essa eserciti attività edificatoria per la vendita degli immobili anche a terzi non soci. La prima, non svolgendo attività commerciale, non è soggetta a fallimento, mentre la seconda sì.

Per le cooperative soggette ad entrambe le procedure, quali la liquidazione coatta amministrativa ed il fallimento, il concorso tra le due è regolato dall'art. 196 della Legge fallimentare che prevede il principio della prevenzione. Pertanto, la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione e viceversa.

A tutela degli acquirenti, ai sensi del D.lgs 122/05 sulla "tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire", le cooperative sono obbligate a garantire i soci futuri assegnatari degli immobili da costruire da un eventuale fallimento della società attraverso il rilascio da parte del costruttore all’acquirente di una:
- garanzia fideiussoria, a pena di nullità del contratto, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
- polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La legge fallimentare, altresì, all’art. 67, esclude l’azione revocatoria fallimentare per i contratti di vendita di immobili ad uso abitativo, ma solamente se concorrono due delle seguenti condizioni: la vendita deve avvenire a giusto prezzo, da valutarsi al momento della stipulazione del preliminare, e l’immobile deve essere destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado.

La norma tutela sia l’acquirente in buona fede sia quello che conosce lo stato di insolvenza del venditore al momento della conclusione del contratto, purché l’acquisto avvenga ad un giusto prezzo.

A rafforzare tale garanzia, dal 21 luglio 2005, è intervenuto anche il D.lgs 122/2005 che ribadisce, all’art. 10, l’esclusione dalla revocatoria fallimentare nei confronti degli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire. Quindi, in caso di azione revocatoria fallimentare, da parte del curatore fallimentare, al fine di ricostituire l'attivo fallimentare per fare in modo che possa essere soddisfatto un numero maggiore di creditori, l’esenzione di cui sopra opera qualora vengano rispettate le due condizioni già imposte dalla Legge fallimentare, ossia:
- l’acquirente deve impegnarsi a stabilire nell’immobile, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi immobili, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado;
- il trasferimento della proprietà o dell’altro diritto reale deve essere posto in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipulazione del contratto preliminare.

Lo Studio è a disposizione per fornire consulenze sul punto. Riceviamo previo appuntamento a Torino, nel Canavese e nel Cuneese. Potete contattarci al numero 011.3997880 oppure all’indirizzo e-mail info@soslex.it.

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di Studio Legale Giavvardi - Laurino

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