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Coronavirus, emergenza affitti: le possibili soluzioni


L'emergenza Coronavirus ha messo in difficoltà molti affittuari. Ecco le possibili soluzioni per sospendere, interrompere o rinegoziare il canone di locazione
Coronavirus, emergenza affitti: le possibili soluzioni

 

La pandemia in atto significa, in primis, emergenza sanitaria ma per molte aziende, imprenditori e commercianti è anche emergenza finanziaria ed economica.

In difficoltà sono soprattutto quelle attività che sono state sospese dalla decretazione d’urgenza: niente lavoro, per un negozio, significa infatti niente entrate.

Le spese legate all’attività continuano, invece, ad esserci e a presentare puntualmente il loro conto: imposte, tasse, rate di finanziamenti, canoni di affitti, ecc.

 

 

La domanda che in molti si pongono è sempre la stessa:

possono essere legittimamente sospesi alcuni pagamenti?

Il problema, inutile nasconderlo, viene posto con particolare riferimento al canone di locazione dell’immobile ove veniva esercitata l’attività ora sospesa: il canone solitamente rappresenta una delle spese più ingenti e in questo momento l’immobile è oltretutto non utilizzato.

Può dunque il pagamento del canone di locazione essere sospeso? 

 

 

Coronavirus e pagamento del canone di locazione: cosa dice la legge? 

Facciamo un breve riassunto dello stato dell’arte con una doverosa premessa: l’eccezionalità dell’evento non ci consente di avere precedenti giurisprudenziali che abbiano deciso casi analoghi. Si ragiona, dunque, sulla base delle norme del codice civile e si profilano pertanto diverse soluzioni a seconda della norma che viene invocata: difficile, fino a quando non interverranno le prime sentenza, scartare alcune interpretazioni.

Altri riferimenti legislativi non sono ravvisabili. Infatti, il Governo, che in primo momento si pensava sarebbe intervenuto pronunciandosi a favore della sospensione o dell’interruzione del pagamento dei canoni, in realtà si è limitato a dettare una norma (art. 65 Decreto Cura Italia) che riconosce in favore dei soli conduttori esercenti attività commerciali sospese in immobili a destinazione catastale C/1 un credito d’imposta pari al 60% del canone relativo al mese di marzo 2020.

Da questa norma non si possono però trarre argomentazioni pro o contro la persistenza dell’obbligo di corrispondere il canone anche in costanza della sospensione dell’attività

esercitata: si tratta infatti di una norma fiscale che si limita a riconoscere una agevolazione senza però prendere una posizione circa il fatto che il canone possa intendersi come dovuto o meno. Anzi, si consideri che la formulazione di questa norma è tale da aver lasciato intendere che l’agevolazione spettasse a prescindere dal pagamento del canone di marzo (interpretazione poi corretta dalla Agenzia delle Entrate).

Si consideri, poi, che l’art. 65 si rivolge solo ad alcuni tra i soggetti interessati dalla sospensione dell’attività esercitata nell’immobile locato, per cui, anche a volerne far discendere un obbligo al pagamento, la questione rimarrebbe con riguardo a quei soggetti che hanno dovuto per disposizione di legge sospendere l’attività ma non rientrano tra quelli beneficiari della agevolazione.

Vediamo quindi quali sono le posizioni che sono state elaborate.

 

 

Prima soluzione: sospendere il pagamento del canone di locazione

Secondo l’orientamento al momento maggioritario, alla sospensione dell’attività commerciale conseguirebbe la sospensione dell’obbligo di pagare il canone per un pari periodo:

il pagamento rimane così dovuto, solo si giustifica il suo ritardo motivato da una temporanea e incolpevole impossibilità del conduttore imputabile alla sospensione dell’esercizio della sua attività lavorativa (art. 1256, II comma. c.c.).

Si badi bene però che il conduttore dovrà provare, in caso di contestazione da parte del locatore, di essere stato effettivamente nell’impossibilità di poter adempiere puntualmente non disponendo di risorse. La sospensione dell’attività, di per sé, non sta ad indicare l’impossibilità a far fronte al pagamento. Per alcuni, infatti, la sospensione dell’attività non significa necessariamente azzeramento delle entrate.

In ogni caso, anche se incolpevole, questo inadempimento deve avere una durata limitata nel tempo: se l’inadempimento si prolungasse eccessivamente farebbe venir meno l’interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto e legittimerebbe una domanda di risoluzione del contratto.

 

Seconda soluzione: interrompere il pagamento del canone di locazione

Minoritario è l’orientamento di coloro che affermano che alla sospensione dell’attività commerciale o aziendale per factum principis consegua l’interruzione nel pagamento del canone, cioè:

in vigenza della sospensione dell’attività commerciale, il canone non matura e quindi nulla è dovuto dal conduttore a tale titolo.

L’interruzione trova il suo fondamento nell’impossibilità del conduttore di godere dell’immobile per la finalità convenuta nel contratto (esercizio di un’attività commerciale o aziendale): si prescinde, quindi, da uno stato di impossibilità economica e finanziaria dell’inquilino a pagare il canone.

Anche in questo caso, l’impossibilità deve essere limitata nel tempo, altrimenti verrebbe meno l’interesse del locatore a mantenere in vita il contratto.

L’interruzione giustificherebbe la richiesta di rimborso dei canoni pagati e non goduti (si pensi, ad esempio, al caso di pagamento anticipato del canone riferito a più mensilità).

Attenzione: siccome il canone di locazione non può mai essere unilateralmente sospeso o ridotto, il conduttore dovrà tempestivamente comunicare per iscritto con raccomandata R.R. o PEC al locatore le ragioni del mancato pagamento del canone nel periodo di sospensione dell’attività nell’immobile.

La sospensione o l’interruzione correttamente invocate e opportunamente formalizzate, potrebbero escludere l’inadempimento del conduttore e bloccare o togliere fondamento ad eventuali iniziative che il locatore intendesse assumere contro l’inquilino.

 

Sospensione o interruzione del canone di locazione: qual è la migliore soluzione?

Al momento optare per la sospensione è probabilmente la soluzione più prudenziale, sgrava nell’immediato il conduttore dall’esborso del canone ed al contempo fa salvo il contratto. Il locatore, inoltre, non potrebbe chiedere né interessi né il risarcimento del danno per il ritardato pagamento. Tuttavia, questa soluzione, da sola, rischia di rivelarsi insufficiente perché di fatto rinvia solo il momento in cui l’inquilino dovrà mettere mano al portafoglio e si paleseranno le sue difficoltà economiche e finanziarie conseguenti alla prolungata sospensione della sua attività.

L’interruzione consente invece di sgravarsi definitivamente dell’obbligazione di pagamento per il tempo di chiusura dell’attività esercitata nell’immobile. La criticità, in questo caso, sta nella difficoltà di giustificare un totale mancato godimento dell’immobile: il conduttore certo non vi può esercitare l’attività per cui lo aveva affittato, ma di fatto dei locali continua ad avere la disponibilità e li occupa.

È però evidente che sia l’orientamento a sostegno della sospensione sia quello a sostegno della interruzione scontano un grosso limite: pur partendo entrambi dal presupposto della incolpevolezza della impossibilità che viene invocata, di fatto la conseguenza cui giungono è quella di porre a carico di una sola parte (il conduttore nel caso della sospensione e il locatore nel caso della interruzione) il pregiudizio circa la persistenza o meno dell’obbligazione di pagamento.

 

Terza soluzione: rinegoziare il canone di locazione

Volendo far salvo il rapporto contrattuale ed al contempo riequilibrare gli interessi perseguiti dalle parti attraverso la stipula del contratto di locazione ed evitare l’insorgenza di contenziosi, la soluzione più tutelante sia per il conduttore che per il locatore è una terza e consiste nel sedersi con spirito collaborativo intorno ad un tavolo e convenire una rinegoziazione del canone. La rinegoziazione, infatti, consentirebbe alle parti non solo di accordarsi circa il pagamento dei canoni maturati in costanza della sospensione dell’attività commerciale, ma anche di ridefinire l’ammontare dei canoni futuri considerando gli strascichi economici e finanziari connessi all’emergenza sanitaria.

Il nuovo accordo, da trasfondersi in una scrittura privata registrata, porrà così al riparo il locatore dal rischio di dover pagare imposte sui canoni non percepiti ed al contempo consentirà al conduttore di ottenere una riduzione del canone oppure una modifica delle tempistiche del suo pagamento, ricalibrando il quantum e le scadenze alla nuova situazione economica e finanziaria (dell’inquilino, certo, ma probabilmente anche del mercato immobiliare) che si delineerà.

Per quanto può ben dirsi che la disponibilità a raggiungere un accordo risponde anche ai principi di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali. È di tutta evidenza, infatti, che anche dopo il superamento di questa fase acuta di pandemia, non si può pensare che le valutazioni economiche alla base dei contratti rimangano immodificate. La pretesa, di una parte, di mantenere ferme tutte le clausole contrattuali anche quelle che ora si rivelano inique, potrebbe quindi integrare la violazione degli obblighi di buona fede.

 

Conclusione

Se le parti non riuscissero a trovare un accordo?

Se una delle parti dovesse essere rigida e manifestare indisponibilità nel raggiungere un compromesso, potrebbe essere opportuno avviare un procedimento di mediazione avanti un terzo soggetto (mediatore) che è super partes e con l’assistenza di un legale esperto in materia di locazioni immobiliari.

Quali i rimedi per il caso in cui il conduttore non fosse più in grado di far fronte al pagamento dei canoni?

È bene poi ricordare che vi sono delle norme che possono invocarsi a tutela del conduttore che a seguito di questa emergenza non fosse in grado di far ripartire la sua attività ovvero il rendimento dell’attività non fosse tale da consentirgli di sostenere le spese che si sono accumulate e avesse quindi necessità di liberarsi del contratto di locazione.

Coloro che già sanno che non saranno in grado di riprendere l’attività, potranno invocare la risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c., dimostrando che la prestazione consistente nel pagamento del canone è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili riconducibili alla situazione di emergenza sanitaria che stiamo vivendo (si pensi, ad esempio, anche al caso di attività a conduzione familiare colpite da plurimi lutti che hanno fatto così venir meno la forza lavoro). La domanda di risoluzione, a differenza di quella di recesso, non impone al conduttore l’obbligo del preavviso.

Laddove anche dopo la ripresa dell’attività il conduttore continuasse ad essere in una situazione di difficoltà economica, potrà invece valutare di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 27 u.c. Legge 392/1978 per gravi motivi. Poiché i gravi motivi sono individuati nei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale e onerosi a tal punto da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione, ben potrebbe ravvisarsene la sussistenza nel caso del conduttore che a causa della sospensione dell’attività e dell’azzeramento delle entrate, abbia accumulato debiti cui non riesca a far fronte nemmeno attraverso la ripresa del mercato (a maggior ragione se la ripresa si rivelasse lenta e meno redditizia rispetto al periodo precedente la sospensione). Il recesso dovrà essere formalizzato per iscritto e dovranno essere esplicitati i gravi motivi, nel rispetto del termine di preavviso di sei mesi.
 

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