Coronavirus, obblighi del conduttore nelle locazioni commerciali

A seguito della recente diffusione del Coronavirus sul territorio nazionale lo Stato italiano, a partire dalla fine di febbraio ha emanato una serie di misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, che hanno progressivamente e severamente limitato gli spostamenti e le interazioni sociali, sino ad arrivare al DPCM “Io sto a casa” del 09.03.2020, che ha esteso le citate limitazioni a tutto il territorio nazionale ed ha ivi imposto la chiusura totale di tutte le attività, ad eccezione di quelle che garantiscono i servizi essenziali.

Ciò - oltre a determinare una drastica, fulminea ed inattesa contrazione dei redditi di queste aziende - ha reso, da un punto di vista fattuale e giuridico, completamente inutile la disponibilità degli immobili oggetto di locazione commerciale.

In questo articolo si farà un focus sull’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione per gli immobili ad uso commerciale - cioè sui quali insiste un’azienda aperta al pubblico - con specifico riguardo all’ipotesi in cui il Conduttore intenda mantenere in vita il contratto.

Per capire come deve comportarsi il Conduttore in vigenza della quarantena nazionale, si dovrà procedere per gradi.

Primo step: bisogna innanzitutto esaminare il contratto di locazione per verificare se tra le sue clausole sia stato regolato o meno il caso di “forza maggiore”, ed in che modo, perché ove nel contratto fosse accollato al Conduttore il rischio di chiusura dell’attività per cause di “forza maggiore”, detto accordo sarebbe pienamente valido.

Secondo step: se invece il contratto non disciplina detta eventualità, allora si passa alla fase due, ossia esaminare la questione secondo le regole del codice civile.
A questo punto occorre però distinguere, ed esaminare separatamente, l’ipotesi in cui l’inutilizzabilità dei beni locati conseguente all’emergenza Coronavirus dipende da una situazione di fatto, oppure da una situazione di diritto. Sono due fattispecie diverse, a cui vanno date risposte diverse.
Vediamo.

A) Il primo è il caso in cui gli immobili in locazione sono all’interno di un’area più ampia, che viene chiusa per l’emergenza Coronavirus. Qui al Conduttore è materialmente interdetto il godimento dei beni, a cui non può accedere. Stiamo parlando del caso dei negozi all’interno dei Centri Commerciali, oppure del caso delle Associazioni Sportive che per esercitare le proprie attività (calcetto, padel, beach volley, etc.), hanno preso in locazione degli spazi all’interno di Circoli Sportivi. Ebbene quando il Proprietario del Centro Commerciale o del Circolo Sportivo (Locatore) chiude i cancelli per l’emergenza Coronavirus, di fatto toglie al Conduttore la materiale disponibilità delle aree oggetto di locazione.

Nei casi di questo tipo il locatore verrà meno al suo principale obbligo, che è quello di garantire il godimento della cosa locata durante la locazione (art. 1575, n. 3 codice civile), e se da un lato non ne sarà ritenuto responsabile, in quanto costretto da un provvedimento dell’autorità, dall’altro non potrà chiedere al Conduttore il corrispettivo locatizio.

A dirlo è l’art. 1463 codice civile, che recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito”.

Quindi, in questi casi il locatore (nell’esempio il proprietario del centro commerciale o del circolo sportivo) potrà invocare l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per giustificare il fatto di aver intercluso l’accesso alle aree oggetto di locazione, ma al contempo il Conduttore sarà liberato dalla controprestazione, ossia dalla correlata obbligazione di pagamento del canone locativo.

B) Nella seconda ipotesi - la più comune - il conduttore continua a disporre del bene locato (esempio negozio su strada), ma non può utilizzarlo a causa dei decreti anti-Coronavirus. In questo caso il conduttore nel periodo di chiusura forzata dell’attività potrà solo sospendere (rinviare) il pagamento dei canoni di locazione  fino alla  conclusione della quarantena.

Come fare?
Per capirlo bisogna premettere che nel nostro ordinamento giuridico l’inadempimento ad un’obbligazione contrattuale, quale quella di pagamento del canone locativo,  porta al debitore conseguenze negative (risoluzione del contratto per morosità, pagamento di interessi di mora, pagamento di spese legali per diffide, etc.) solo se l’inadempimento è imputabile a sua colpa (colpa che per legge si presume).  Quindi, per non subire gli effetti negativi dell’inadempimento, il debitore dovrà provare che la mancata o inesatta esecuzione della prestazione è stata determinata da “impossibilita' della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (art. 1218 codice civile).

Ma nel caso in esame come può il conduttore dimostrare che il ritardo nel pagamento del canone di locazione è incolpevole?

Innanzitutto potrà invocare i principi di buona fede e correttezza previsti dagli artt. 1175 e 1375 codice civile, espressione del dovere di solidarietà fondato sull’art. 2 della Costituzione. Questi impongono a ciascuna delle parti del contratto di “agire in modo da preservare gli interessi dell’altra”.

In pratica il conduttore, con una lettera inviata al locatore, può evidenziare che la sospensione dei versamenti dei corrispettivi locatizi costituisce una misura necessaria per ricondurre ad equità il contratto, in base ai principi di solidarietà, correttezza e buona fede (a cui sono collegati gli istituti della Presupposizione e dell’Inesigibilità della prestazione e la clausola “rebus sic stantibus”, implicita nei contratti).

All’uopo il conduttore dovrà solo comunicare al locatore:

1) che per causa dello stop alle imprese imposto dal DPCM del 09.03.2020, e per tutto il periodo della sua durata, ha per lui perso utilità la controprestazione del locatore, ossia il godimento dei locali oggetto di locazione;

2) che la funzione economica del contratto di locazione in questione non è di fatto realizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile locato, e questa viene meno se il conduttore non può fruire dell’utilizzo commerciale dei locali a causa di un provvedimento dell’autorità. La S.C. di Cassazione sull’argomento ha affermato che in questi casi viene a mancare, anche se solo temporaneamente, la causa concreta del contratto.

Ma non è tutto.

I nostri giudici si sono spinti oltre, e con un’interpretazione che tiene conto proprio dei principi generali sopra richiamati, hanno individuato una norma specifica del codice civile che giustifica il ritardo nel pagamento dei canoni locativi.
La norma in questione è quella contenuta nell’art. 1256, comma 2, codice civile, che disciplina l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta e temporanea della prestazione e che dispone: “...Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento...”.

Infatti, è pacifico che i citati provvedimenti governativi anti-contagio rientrano tra “ordini o i divieti sopravvenuti dell’autorità amministrativa”, c.d. “factum principis”, che configurano un’ipotesi emblematica di “impossibilità sopravvenuta della prestazione” rilevante ai sensi del citato art. 1256 codice civile: si tratta di provvedimenti legislativi o amministrativi dettati da interessi generali, che rendano impossibile la prestazione, indipendentemente dal comportamento dell’obbligato. Inoltre nel nostro caso la sopravvenienza possiede tutti i requisiti richiesti dalla giurisprudenza per giustificare l’inadempimento: è imprevedibile (non ragionevolmente e facilmente prevedibile, secondo la comune diligenza), oggettiva (indipendente dalle condizioni personali e/o organizzative del debitore), assoluta (l’impedimento non può essere superato con nessuna intensità di sforzo) e non imputabile (l’impedimento non deriva da dolo o colpa del debitore).

In forza di detta norma il conduttore è autorizzato a sospendere il pagamento dei canoni di locazione fino a che dura lo stop imposto dall’emergenza sanitaria Covid-19, poiché l’impossibilità temporanea comporta ex lege, ai sensi dell’art. 1256 codice civile, un immediato effetto sospensivo del rapporto, che rimane in quiescenza finché non cessa l’impedimento, con conseguente sospensione di tutti gli obblighi ed i doveri che discendono dal contratto. Il debitore, cessata la suddetta impossibilità, dovrà però pagare i canoni arretrati perché, come visto, per detto lasso temporale la norma sospende l’obbligo di pagamento, ma non lo elimina.

Il locatore potrebbe contestare l’applicazione dell’art. 1256 codice civile evidenziando che detta norma prende in considerazione solo l’impossibilità della prestazione dipendente dal bene (come avviene nel caso di inagibilità per terremoto o per rovina dell’edificio, lavori del condominio, etc.), mentre nel caso che ci occupa l’impossibilità attiene all’utilizzo commerciale del bene, e non al bene in se stesso.

Ma la giurisprudenza, con una serie di pronunce conformi, le ultime sono di pochi mesi fa, ha ormai superato detta eccezione, spiegando che l’art. 1256 codice civile disciplina non solo le ipotesi di impossibilità della prestazione, ma anche quelle, non espressamente contemplate, di impossibilità di utilizzare la prestazione dell’altro contraente (nel nostro caso l’impossibilità di utilizzare la prestazione del Locatore, che è quella di mettere a disposizione il bene locato).

In conclusione, in forza sia dei principi generali di buona fede, correttezza e solidarietà, sia della specifica disposizione contenuta nell’art. 1256, comma 2, codice civile, nei casi in esame il Conduttore può rinviare il versamento dei canoni locativi fino a che dura lo stop decretato dai provvedimenti governativi anti-Coronavirus, senza rischiare di subire gli effetti della c.d. mora debendi (ad esempio non potrà subire una diffida di costituzione in mora per i canoni non pagati, non dovrà pagare gli interessi di mora, e non rischierà che il Locatore agisca per la risoluzione del contratto per inadempimento o faccia valere la clausola risolutiva espressa).

Ma il conduttore, in questa situazione emergenziale, può anche accordarsi per la  riduzione del canone di locazione: per ricondurre ad equità il rapporto, le parti del contratto di locazione commerciale ben potranno mettersi d’accordo (sempre per iscritto) prevedendo la prosecuzione del pagamento del canone di locazione a fronte della riduzione temporanea del suo ammontare per tutta la durata del fermo attività.

Tuttavia prima di prendere una decisione del genere le parti dovranno tener presente due aspetti collaterali:

a) se il conduttore continua a pagare il canone locativo, anche se in misura ridotta, potrebbe perdere il diritto ai fondi, contributi ed incentivi pubblici che verosimilmente verranno accordati con prossimi provvedimenti normativi per il sostegno delle attività colpite dall’emergenza Coronavirus. Ad oggi il governo ha previsto un credito di imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo, esclusivamente per le botteghe e i negozi rientranti nella categoria C/1 (D.L. n. 18 del 17/03/2020);

b) Se il locatore accorda una riduzione temporanea del canone di locazione con una scrittura privata a latere, evita di versare le imposte su canoni non percepiti e può registrare detto accordo a costo zero: il D.L. “Sblocca Italia” del 2014 ha infatti eliminato tutte le imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione.