Cosa può fare il debitore per salvare la prima casa?

“Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi”, afferma l’art. 24 della Costituzione italiana.

A tal proposito una delle modalità per tutelare determinati diritti soggettivi è la procedura esecutiva, caratterizzata da tre diverse tecniche:

• espropriazione forzata per crediti in denaro;

• esecuzione per la consegna o il rilascio di beni mobili o immobili;

• esecuzioni per obblighi di fare, per quanto riguarda condotte diverse da quelle accennate sopra.

In questa sede ci interessa esaminare il funzionamento dell’espropriazione forzata, ovvero il procedimento che costringe il debitore a rispondere delle proprie obbligazioni con i suoi beni presenti e futuri, in favore del creditore.

La procedura si articola in varie fasi (pignoramento, vendita con o senza incanto, distribuzione del ricavato ai creditori.

Il debitore, quindi, perde il diritto di proprietà o altri diritti sul bene, se non sceglie di seguire procedure alternative delineate dal legislatore, ove ricorrano i requisiti specifici, come vedremo nelle prossime righe.

La legge Blocca Aste

In alcune situazioni, se ci sono i requisiti definiti dalla legge, il debitore può tentare di raggiungere degli accordi con il creditore ed estinguere la procedura esecutiva e salvare così la prima casa.

La cosiddetta “Legge Blocca Aste”, entrata in vigore il 25 dicembre 2019, prevede che il debitore possa accordarsi con la banca per richiedere la rinegoziazione del mutuo, oppure chiedere un finanziamento ad una banca terza per estinguere quello già in essere.

Come sottolineato, comunque, tale ipotesi è valida soltanto per quanto riguarda i “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”. Ma non solo, la costituzione delle esecuzioni immobiliari deve essere avvenuta tra il 1 Gennaio 2010 e il 30 Giugno 2019.

La rinegoziazione può essere richiesta soltanto da una persona fisica che non svolge e non abbia svolto attività imprenditoriale, commerciale, professionale, che non ha avuto accesso alla procedura di sovraindebitamento.

Il creditore deve essere un soggetto che esercita attività bancaria e non ci devono essere pretese da parte di altri creditori.

Il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale e al momento della richiesta il debitore deve avere restituito almeno il 10% del capitale. Ad ogni modo, il credito complessivo richiesto dalla banca non può essere superiore a 250.000 euro.

L’importo offerto dal debitore non può essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta, e deve essere rimborsato in un massimo di 30 anni, senza che il soggetto superi l’età anagrafica di 80 anni.

L’istanza di rinegoziazione può essere presentata entro il 31 dicembre 2021.

Il Fondo Salva Casa

Si tratta di un ammortizzatore sociale a favore di famiglie in difficoltà economica che rischiano di perdere il loro immobile a causa di debiti finanziari o aste giudiziarie.

Un sistema di garanzie rilasciate da una apposita sezione del Fondo di Garanzia per la prima casa, rende possibili le rinegoziazioni e i rifinanziamenti.

Anche in questo caso è prevista una sospensione della procedura esecutiva, per la durata di 6 mesi. Il creditore deve decidere nei primi 3 mesi se aderire o meno, considerando la capacità reddituale del debitore.

Il sovraindebitamento

Il sovraindebitamento è un altro strumento utile per interrompere la procedura esecutiva e può essere definito come «lo stato di crisi o di insolvenza del consumatore, del professionista, dell’imprenditore minore, dell’imprenditore agricolo, delle start – up innovative e di ogni altro debitore non assoggettabile alla liquidazione giudiziale ovvero a liquidazione coatta amministrativa o ad altre procedure liquidatorie previste dal codice civile o da leggi speciali per il caso di crisi o insolenza» (art. 2 lett. c, D.lgs. 14/2019).

Possono accedere alla procedura i seguenti soggetti:

• consumatore, per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale;

• chi non svolge attività d’impresa;

• gli imprenditori commerciali “sotto soglia” o che hanno cessato l’attività da più di un anno;

• enti privati non commerciali;

• imprenditori agricoli;

• start-up innovative.

Il legislatore ha previsto i seguenti strumenti di esdebitazione:

• accordo con i creditori: il debitore deve depositare presso il tribunale una proposta di accordo, poi presentata anche all’organismo di composizione delle crisi e alle agenzie di riscossione. L’accordo deve essere accettato da almeno il 60% dei creditori;

• piano del consumatore: il più vantaggioso per le persone fisiche, dato che non è necessario l’accordo con i creditori, ma soltanto il parere positivo del Giudice. Ad ogni modo la proposta deve essere superiore rispetto a quanto i creditori possono ottenere con la liquidazione del patrimonio. Ci sono, però, molte condizioni da rispettare: il debitore deve essere escluso dalle procedure concorsuale, non deve avere fatto ricorso al piano nei 5 anni precedenti, e deve avere tutta la documentazione per ricostruire la sua situazione economica e patrimoniale;

• liquidazione del patrimonio: attivabile quando non è possibile accedere al piano del consumatore, quindi quando non c’è una liquidità tale per potere fare una proposta vantaggiosa ai creditori.

Conclusioni

Come abbiamo descritto nelle righe precedenti, il legislatore ha previsto diversi strumenti, che conducono a risultati diversi. Ma qual è la strada migliore?

La procedura esecutiva termina con la soddisfazione dei creditori, ma comporta la perdita dell’immobile pignorato per il debitore. Le alternative che abbiamo visto sono sottoposte a requisiti molto rigidi e selettivi, pertanto sono ancora molti i debitori completamente carenti di tutela.

Per questo motivo, a mio parere, sarebbe opportuna una riorganizzazione della materia, per renderla maggiormente elastica e flessibile, richiedendo un catalogo meno ampio di requisiti, considerando anche che la crisi economica ha determinato un numero maggiore di debitori, costretti a subire l’espropriazione della prima casa.

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