Divieto di B&B in Condominio
La convivenza in condominio, spesso complessa, è disciplinata da un insieme di regole che possono incidere significativamente sull'uso delle proprietà private. Tra le questioni più dibattute negli ultimi anni vi è la possibilità di vietare l'esercizio di attività commerciali come gli affittacamere o i Bed & Breakfast (B&B) all'interno degli appartamenti. Su questo tema, una recente pronuncia della Corte d'Appello di Roma (sentenza R.G. 931/2021) ha offerto importanti chiarimenti, confermando i principi già stabiliti da una precedente sentenza del Tribunale di Roma (n. 556/2021).
Il Contesto della Controversia Giudiziaria La vicenda ha avuto origine dalla contestazione di un condominio nei confronti di alcuni suoi membri che avevano adibito le proprie unità immobiliari a scopi ricettivi, operando come "affittacamere" o "bed&breakfast". Il condominio si è opposto a tale utilizzo, richiamando una specifica clausola del proprio regolamento (l'Art. 4 del regolamento condominiale del 24.10.2003) che vietava espressamente attività di questo tipo, in particolare se svolte per periodi inferiori ai sei mesi. Il Tribunale di Roma, in primo grado, aveva accolto la domanda del condominio, ordinando la cessazione delle attività e la condanna al rimborso delle spese legali. L'appello, proposto dai soccombenti, mirava a contestare la validità e l'opponibilità di tale divieto.
Il Cuore della Questione: Regolamento Contrattuale vs. Assembleare Il punto focale della decisione della Corte d'Appello risiede nella natura del regolamento condominiale. Le sentenze distinguono tra due tipologie:
- Regolamento Assembleare: Approvato a maggioranza dall'assemblea dei condomini, ha lo scopo di disciplinare l'uso delle parti comuni e non può imporre limiti ai diritti di proprietà individuali.
- Regolamento Contrattuale: Questo tipo di regolamento, invece, ha la facoltà di imporre veri e propri limiti o oneri sui diritti di proprietà dei singoli condomini, configurandosi a volte come servitù atipiche negative. La sua caratteristica distintiva è la necessità di essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure di essere predisposto dall'originario costruttore e poi richiamato e accettato negli atti di acquisto di tutte le unità immobiliari. Nel caso in esame, il regolamento era stato approvato all'unanimità nel 2003, conferendogli una natura contrattuale e, di conseguenza, la capacità di imporre limitazioni all'uso delle singole proprietà, come il divieto delle attività ricettive.
L'Importanza della Trascrizione e l'Opponibilità ai Terzi Affinché una clausola di un regolamento contrattuale che impone un divieto di natura reale (come una servitù atipica negativa) sia efficace e vincolante anche per chi acquista l'immobile successivamente, è fondamentale che essa sia trascritta nei registri immobiliari. La trascrizione serve proprio a rendere pubblico e opponibile il divieto a tutti i terzi, inclusi i nuovi acquirenti che potrebbero non esserne a conoscenza diretta. Tuttavia, anche in assenza di trascrizione, il divieto può essere opponibile se il terzo acquirente ne era a conoscenza o lo aveva accettato al momento dell'acquisto. È inoltre essenziale che la clausola che limita le attività sia formulata in modo "chiaro ed esplicito".
La Sentenza della Corte d'Appello e le Sue Implicazioni La Corte d'Appello ha rigettato l'appello, confermando la piena validità del divieto. Ha ribadito che la clausola, essendo parte di un regolamento condominiale di natura contrattuale e approvato all'unanimità, era pienamente legittima e vincolante per le parti coinvolte. La Corte ha quindi confermato che l'attività ricettiva svolta dai condomini era vietata dal regolamento e che l'appello era "infondato".
Conclusioni e Consigli Utili Questa sentenza evidenzia l'importanza cruciale di esaminare attentamente il regolamento condominiale prima di acquistare un immobile, soprattutto se si intende utilizzarlo per attività diverse dall'abitazione, come le locazioni brevi. Le clausole che impongono limitazioni all'uso delle proprietà individuali, come il divieto di svolgere attività produttive quali affittacamere o B&B, sono valide e vincolanti solo se contenute in un regolamento di natura contrattuale, approvato all'unanimità o espressamente accettato. La loro efficacia nei confronti dei successivi acquirenti dipende dalla loro chiara formulazione e, preferibilmente, dalla loro trascrizione. Senza queste accortezze, si rischia di trovarsi di fronte a divieti inaspettati, con conseguenze anche economiche, come la cessazione forzata dell'attività e il pagamento di spese legali.
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