Divisione immobiliare giudiziaria
Condanna alla rifusione delle spese di lite per la parte che si oppone alla divisione ingiustificatamente
Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1886 del 2016, ha ribadito alcuni principi molto interessanti in tema di divisione immobiliare.
Le parti in causa erano comproprietarie di un appartamento.
Una delle parti, colei che si è rivolta al nostro Studio legale, voleva dividere l’immobile mettendolo in vendita, l’altra vi si opponeva.
A fondamento della difesa avversaria, però, non sussistevano argomenti né in fatto né in diritto. Difatti: non vi era contestazione sulle quote di proprietà di ciascheduna delle parti; non vi erano dubbi circa le spese di amministrazione ordinaria e/o straordinaria sostenute da ciascuna delle parti; l’unico argomento a fondamento della difesa avversaria era che la qualità della vita della convenuta avrebbe subito un peggioramento, visto che ella abitava nella suddetta abitazione.
Lo Scrivente, al fine di evitare un aggravio di costi, formulava alcune proposte che transattive che prevedevano la divisione dell’immobile (mediante vendita o assegnazione ad una delle due parti).
Tutte le proposte erano rifiutate da Controparte.
Il Giudice all’esito del processo affermava che sussiste il diritto dell’attrice a procedere alla divisione della cosa comune ai sensi dell’art. 1111 c.c., senza che si possa in alcun modo concedere una dilazione, posto che essa avrebbe presupposto la sussistenza di razioni oggettive che avessero sconsigliato la divisione, con svantaggio per tutti i partecipanti alla comunione. Al contrario, la convenuta aveva allegato solo ragioni soggettive che, se accolte, avrebbero giustificato una dilazione della divisione che si sarebbe risolta in un vantaggio esclusivo per la parte che le aveva dedotte.
Ne conseguiva, pertanto, la sentenza di divisione e la condanna della convenuta alla rifusione delle spese di lite.
La predetta sentenza è significativa perché:
1. ribadisce il diritto di ciascun comunista ad ottenere la divisione in ogni momento ed a prescindere dalla volontà degli altri comproprietari, salvo patto contrario e salvo che ciò non precluda i diritti dell’intera comunione;
2. specifica che un appartamento non può essere considerato divisibile ogni qualvolta la divisione richiederebbe costi eccessivi (nel caso di specie almeno € 40.000,00) e la soluzione di problemi tecnici;
3. sempre sul tema della divisibilità il Giudice afferma che: "... la nozione di comoda divisibilità va intesa nel senso di possibilità di un frazionamento materiale tale da non produrre un deprezzamento notevole della cosa stessa, sia rispetto all'utilizzo che se ne fa nel suo complesso, sia rispetto al valore attuale delle quote in proporzione al valore dell’intero: si deve quindi tener conto sia di un’eventuale deviazione della normale utilizzazione del complesso indiviso, secondo la sua natura e funzione, sia dell’eventuale deprezzamento del valore intrinseco originario del bene. Ciascun condividente quindi ha diritto ad una porzione di bene immobile qualitativamente e funzionalmente omogeneo all’intero".
Le parti in causa erano comproprietarie di un appartamento.
Una delle parti, colei che si è rivolta al nostro Studio legale, voleva dividere l’immobile mettendolo in vendita, l’altra vi si opponeva.
A fondamento della difesa avversaria, però, non sussistevano argomenti né in fatto né in diritto. Difatti: non vi era contestazione sulle quote di proprietà di ciascheduna delle parti; non vi erano dubbi circa le spese di amministrazione ordinaria e/o straordinaria sostenute da ciascuna delle parti; l’unico argomento a fondamento della difesa avversaria era che la qualità della vita della convenuta avrebbe subito un peggioramento, visto che ella abitava nella suddetta abitazione.
Lo Scrivente, al fine di evitare un aggravio di costi, formulava alcune proposte che transattive che prevedevano la divisione dell’immobile (mediante vendita o assegnazione ad una delle due parti).
Tutte le proposte erano rifiutate da Controparte.
Il Giudice all’esito del processo affermava che sussiste il diritto dell’attrice a procedere alla divisione della cosa comune ai sensi dell’art. 1111 c.c., senza che si possa in alcun modo concedere una dilazione, posto che essa avrebbe presupposto la sussistenza di razioni oggettive che avessero sconsigliato la divisione, con svantaggio per tutti i partecipanti alla comunione. Al contrario, la convenuta aveva allegato solo ragioni soggettive che, se accolte, avrebbero giustificato una dilazione della divisione che si sarebbe risolta in un vantaggio esclusivo per la parte che le aveva dedotte.
Ne conseguiva, pertanto, la sentenza di divisione e la condanna della convenuta alla rifusione delle spese di lite.
La predetta sentenza è significativa perché:
1. ribadisce il diritto di ciascun comunista ad ottenere la divisione in ogni momento ed a prescindere dalla volontà degli altri comproprietari, salvo patto contrario e salvo che ciò non precluda i diritti dell’intera comunione;
2. specifica che un appartamento non può essere considerato divisibile ogni qualvolta la divisione richiederebbe costi eccessivi (nel caso di specie almeno € 40.000,00) e la soluzione di problemi tecnici;
3. sempre sul tema della divisibilità il Giudice afferma che: "... la nozione di comoda divisibilità va intesa nel senso di possibilità di un frazionamento materiale tale da non produrre un deprezzamento notevole della cosa stessa, sia rispetto all'utilizzo che se ne fa nel suo complesso, sia rispetto al valore attuale delle quote in proporzione al valore dell’intero: si deve quindi tener conto sia di un’eventuale deviazione della normale utilizzazione del complesso indiviso, secondo la sua natura e funzione, sia dell’eventuale deprezzamento del valore intrinseco originario del bene. Ciascun condividente quindi ha diritto ad una porzione di bene immobile qualitativamente e funzionalmente omogeneo all’intero".
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