Donazione di immobile e vendita simultata

Accade frequentemente che un genitore desideri trasferire al proprio figlio un immobile. Il ricorso alla donazione presenta degli aspetti critici sia per la possibilità di futuri contrasti tra gli eredi nella determinazione della propria quota legittima, sia per la oggettiva difficoltà di successiva alienazione dell’immobile per effetto del rischio di domande di riduzione, tanto che gli istituti di credito sono restii a concedere mutui su immobili che siano stati oggetto di donazione.

Per tale ragione si è diffusa l’abitudine di simulare un atto di compravendita senza che vi sia un effettivo trasferimento di denaro tra cedente e acquirente. Tale procedura ha però delle controindicazioni di natura fiscale in quanto l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare un maggior reddito imponibile in capo all’acquirente ricorrendo allo strumento del redditometro in presenza di squilibrio tra reddito dichiarato e valore dell’immobile acquistato.

L’Agenzia delle Entrate, in effetti, si limita all’aspetto formale dell’atto e sulla base di questo può instaurare il contraddittorio con il contribuente chiedendogli di dimostrare la provenienza dei fondi utilizzati per l’acquisto. Starà a quest’ultimo fornire la prova contraria in ordine al fatto che mancava del tutto una disponibilità patrimoniale, essendo questa meramente apparente e che l’atto stipulato, in ragione della sua natura simulata, aveva una causa gratuita anziché onerosa. E’ opportuno anche rilevare che, paradossalmente, la stipula di un simile atto reca in astratto anche un rischio di segnalazione di operazione sospetta ai sensi della legge antiriciclaggio da parte del notaio rogante ove la condizione economica dell’acquirente non giustifichi l’operazione.