Edilizia agevolata e caos affrancazioni
La decadenza del vincolo temporale non comporta l’assoggettamento del bene ai prezzi di libero mercato. Il caso Roma
Nel corso degli anni molte persone hanno avuto accesso all’acquisto di un bene immobile grazie alle leggi sull’edilizia agevolata.
In base alla legge 167/62, alla legge 847/64 fino alla legge 448/98, la possibilità di costruire e concedere siffatte abitazioni era sottoposta a tre vincoli:
1) requisiti soggettivi per acquistare alloggio;
2) invendibilita’ del bene entro un certo termine;
3) prezzo massimo di cessione fissato già dalla convenzione che conferiva l’accesso alla proprietà agevolata.
Ultimamente sull’argomento è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite, sentenza 18135/2015, la quale ha ribadito il principio che la decadenza del vincolo temporale non comporta l’assoggettamento del bene ai prezzi di libero mercato e che il prezzo massimo di cessione è una clausola inderogabile sottratta alla libera determinazione delle parti.
Per i giudici la possibilità di vendere i beni a prezzi di libero mercato sarebbe possibile solo a fronte di una nuova convenzione pubblica con cui l’ente territoriale ridetermini i canoni per la liberalizzazione (genericamente definiti "affrancazione").
La conseguenza di siffatta pronuncia è stata la nullità relativa di tutti i contratti nella parte inerenti il prezzo, ed il sorgere, in seno alla sfera giuridica dell’acquirente, del diritto a richiedere la restituzione della differenza tra il prezzo massimo di cessione, formulato in convenzione e quello effettivamente pagato al venditore. Il suddetto principio si estende anche alle locazioni che non possono essere effettuate ai prezzi di libero mercato.
Venendo ad affrontare il problema per la città di Roma si sottolinea che il Comune, dapprima con delibera del commissario Tronca e successivamente con delibera della Giunta Raggi, ha fissato i parametri per ottenere l’affrancazione degli appartamenti e la loro futura assoggettabilità al valore di mercato.
In particolare fa discutere con la delibera 46/2017 con la quale il Comune ha previsto che i criteri fissati dalla Cassazione con sentenza 18135/2015 siano estesi anche a tutte le affrancazioni e trasformazioni avvenute antecedentemente alla sentenza.
In conclusione si è davanti a due possibili risvolti processuali.
Il primo relativo alle possibili controversie insorgenti tra privati, volte ad ottenere la differenza tra il prezzo corrisposto e quello convenzionalmente stabilito nonché la riduzione del canone di locazione a quello stabilito in convenzione
Il secondo di carattere amministrativo teso a sollevare l’illegittimità del delibera 46/2017 nella parte in cui la stessa incide su diritti ormai acquisiti e definiti.
In base alla legge 167/62, alla legge 847/64 fino alla legge 448/98, la possibilità di costruire e concedere siffatte abitazioni era sottoposta a tre vincoli:
1) requisiti soggettivi per acquistare alloggio;
2) invendibilita’ del bene entro un certo termine;
3) prezzo massimo di cessione fissato già dalla convenzione che conferiva l’accesso alla proprietà agevolata.
Ultimamente sull’argomento è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite, sentenza 18135/2015, la quale ha ribadito il principio che la decadenza del vincolo temporale non comporta l’assoggettamento del bene ai prezzi di libero mercato e che il prezzo massimo di cessione è una clausola inderogabile sottratta alla libera determinazione delle parti.
Per i giudici la possibilità di vendere i beni a prezzi di libero mercato sarebbe possibile solo a fronte di una nuova convenzione pubblica con cui l’ente territoriale ridetermini i canoni per la liberalizzazione (genericamente definiti "affrancazione").
La conseguenza di siffatta pronuncia è stata la nullità relativa di tutti i contratti nella parte inerenti il prezzo, ed il sorgere, in seno alla sfera giuridica dell’acquirente, del diritto a richiedere la restituzione della differenza tra il prezzo massimo di cessione, formulato in convenzione e quello effettivamente pagato al venditore. Il suddetto principio si estende anche alle locazioni che non possono essere effettuate ai prezzi di libero mercato.
Venendo ad affrontare il problema per la città di Roma si sottolinea che il Comune, dapprima con delibera del commissario Tronca e successivamente con delibera della Giunta Raggi, ha fissato i parametri per ottenere l’affrancazione degli appartamenti e la loro futura assoggettabilità al valore di mercato.
In particolare fa discutere con la delibera 46/2017 con la quale il Comune ha previsto che i criteri fissati dalla Cassazione con sentenza 18135/2015 siano estesi anche a tutte le affrancazioni e trasformazioni avvenute antecedentemente alla sentenza.
In conclusione si è davanti a due possibili risvolti processuali.
Il primo relativo alle possibili controversie insorgenti tra privati, volte ad ottenere la differenza tra il prezzo corrisposto e quello convenzionalmente stabilito nonché la riduzione del canone di locazione a quello stabilito in convenzione
Il secondo di carattere amministrativo teso a sollevare l’illegittimità del delibera 46/2017 nella parte in cui la stessa incide su diritti ormai acquisiti e definiti.
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