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Equitalia: nonostante debiti non è possibile trascrivere pignoramento


Trattiamo la materia inerente i debiti con Equitalia
Equitalia: nonostante debiti non è possibile trascrivere pignoramento

Pignoramento prima casa

L’espropriazione forzata dei beni è l’ultimo atto per recuperare del denaro da chi non paga spontaneamente i propri debiti. È una procedura che inizia con un atto di precetto. Quest’ultimo è un atto che il creditore deve notificare al proprio debitore prima di iniziare un’esecuzione forzata. Riguarda sia le  procedure a espropriare i beni mobili del debitore (pignoramento mobiliare), sia gli immobili (pignoramento immobiliare) o a pignorare il conto in banca o il quinto dello stipendio o della pensione (pignoramento presso terzi), il creditore deve sempre provvedere prima a fare pervenire, alla residenza dell’intimato, il relativo atto di precetto. Nel caso di esecuzione forzata da parte dell’esattore, ad esempio Equitalia, non c’è bisogno di notificare il precetto prima dell’esecuzione forzata.

Notifica del precetto

Nonostante venga notificato attraverso il servizio degli ufficiali giudiziari del tribunale, il contenuto del precetto non è altro che una diffida scritta dall’avvocato del creditore e consiste in una intimazione al debitore di adempiere entro 10 giorni dal suo ricevimento.

Dopo che siano trascorsi 10 giorni dalla notifica del precetto, il creditore può procedere in via esecutiva. La scelta, che alcune volte viene fatta dal debitore, di non ritirare l’atto alla posta si rivela una pessima strategia. Secondo la legge, l’atto non ritirato si considera lo stesso notificato una volta decorsa la “giacenza”, vale a dire dopo 10 giorni dall’invio, al debitore, di una seconda raccomandata, con la quale lo si avvisa del primo tentativo di notifica non andato a buon fine.

La conseguenza è che il debitore che non ha ritirato il precetto non è neanche nella condizione di verificarne il contenuto ed eventualmente contestarlo.

Inutile dire che a nessuno piace vedersi portare via i propri mobili o bloccare il proprio conto corrente. Ma può diventare ancora meno felice se ad essere “presa” forzatamente è la casa in cui si abita, la cosìddetta prima casa. Cerchiamo allora di fare chiarezza su quale sia attualmente la situazione di pignorabilità della prima casa.

Creditori privati: quando possono pignorare la prima casa

Spesso si sente parlare di un possibile divieto di pignoramento della prima casa. Un problema oggi molto importante che attanaglia migliaia di famiglie in Italia, sottoposto al Governo anche recentemente, visto il periodo di crisi e difficoltà generale. Sgombriamo il campo da equivoci. Ad oggi non esiste un divieto di legge che impedisca ai creditori privati, comprese le banche, di far mettere in vendita la prima casa del debitore, con lo scopo di soddisfarsi sul ricavato. Non esiste neppure un limite minimo di debito sotto al quale il pignoramento dell’immobile sia vietato.

È chiaro che sarà necessario che il creditore abbia un titolo valido per azionare il meccanismo di espropriazione forzata: dovrà ad esempio avere una sentenza o un provvedimento equivalente emesso da un tribunale, che riconosca il suo credito nei confronti del debitore, oppure ancora un altro titolo ugualmente valido. Insomma, non basta l’esistenza del debito a far scattare una procedura di espropriazione forzata, occorre che venga seguito un percorso specifico, spesso lungo con esborsi economici notevoli anticipati dal creditori, ma in seguito a carico della procedure quindi in capo al debitore.

Se il creditore è una banca: l’ipoteca sulla prima casa

Nella maggior parte dei casi accade che ad azionare la procedura di espropriazione forzata della casa sia una banca, che su quell’immobile ha già un vantaggio sostanziale: l’ipoteca.

Nel caso di mutuo per l’acquisto di una casa la banca è sempre il creditore di grado primo. Questo significa che l’Istituto di Credito accetta in genere di erogare il finanziamento solo se è il primo soggetto ad iscrivere un’ipoteca mutuo sull’immobile. Detto ciò la banca non è diversa da qualsiasi altro creditore privato e dunque non incontra limiti alla possibilità di agire sulla prima casa del debitore per recuperare il denaro a lei dovuto.

La banca, poi è tutelata rispetto agli altri eventuali creditori dalla garanzia dell’ipoteca, che le attribuisce il diritto di espropriare il bene su cui è posta anche nei confronti di eventuali terzi che abbiano incautamente acquistato l’immobile. E quindi di essere preferita ad altri creditori, non muniti della stessa garanzia, al momento della distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita. L’ipoteca sulla prima casa si costituisce con l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari. Cioè deve essere annotata in appositi registri, con specifico riferimento all’immobile su cui è stata creata. In questo modo anche i terzi che vogliano conoscere le condizioni dell’immobile potranno verificare se lo stesso sia o meno gravato da questo tipo di garanzia.

La corte di giustizia europea fa chiarezza sul pignoramento della casa da parte della banca

Un piccolo aiuto ai creditori nei confronti degli istituti è venuto dalla Corte di Giustizia Europea. Con la sentenza C. Giust. UE n. C-34/13, la Corte ha deciso che “il Giudice può bloccare provvisoriamente la Banca o la Finanziaria che mette all’asta la casa se nel contratto sono presenti delle clausole abusive“.

Quali sono le clausole abusive?

Tutte quelle che, anche se vietate dalle direttive UE, la banca o la finanziaria hanno inserito nel contratto con il proprio cliente, facendogliele sottoscrivere. Insomma, la Corte evidenzia l’importanza che venga rispettata la direttiva 93/13/CEE relativa alle clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. Una direttiva di tale rilievo che la sua violazione, secondo la Corte, porta alla nullità dell’ipoteca sulla casa e, di conseguenza, al blocco di pignoramento e successiva vendita.

Pignoramento della prima casa cointestata

Il pignoramento immobiliare e mobiliare o di crediti, l’espropriazione della prima casa è possibile anche quando i proprietari della stessa siano più di uno e non tutti siano debitori di chi agisce. Anche se può sembrare una procedura errata o disonesta, il codice di procedura civile (cioè il testo che contiene le norme relative alle esecuzioni forzate) lo prevede: un immobile cointestato può essere oggetto di pignoramento a causa dei debiti di uno solo dei suoi proprietari, purché prima si sia provveduto ad informare gli altri titolari e purché vi sia la previa divisione delle quote di proprietà.

Pignoramento da parte di Equitalia

L’unico vero limite all’espropriazione immobiliare riguardante la prima casa è quello imposto a Equitalia dal così detto Decreto del Fare (decreto legge 21 giugno 2013 n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98). 

Equitalia non può pignorare la prima casa del debitore quando:

  • La casa è destinata ad uso abitativo e il debitore vi risiede: si tratta di questioni formali, non di fatto. Quindi la destinazione della casa è quella che risulta dall’accatastamento, che deve essere per  uso abitativo (non può, ad esempio, avere una destinazione ad ufficio) e il debitore deve avere lì la propria residenza anagrafica, cioè quella che è stata dichiarata in comune;
    • Il debitore non possiede altri immobili: deve trattarsi dell’unica di proprietà del debitore;
    • La casa non è di lusso: deve cioè essere accatastata come di categoria A (escluso A/10), ma non deve appartenere alle categorie A/8-A/9.

Quando non ricorrono le condizioni elencate, la casa può essere pignorata da Equitalia, ma soltanto se il debito iscritto a ruolo supera la somma di € 120.000,00. In ogni caso, ogni attività di questo tipo deve essere preceduta da apposito avviso al debitore.

Anche quando la prima casa è esentata dal rischio di pignoramento, Equitalia può sempre iscrivere ipoteca su quell’immobile perché l’ipoteca è una misura cautelare, non una fase dell’esecuzione forzata.

Lo ha confermato la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia con la sentenza n. 340/03/2015 del 12 agosto scorso, richiamando gli articoli 76 e 77, modificati ed integrati nel tempo, del decreto del presidente della Repubblica n. 602/1973.

In relazione a questa normativa, Equitalia è ammessa ad iscrivere ipoteca sulla prima casa del contribuente, quando il debito iscritto a ruolo sia almeno pari a € 20.000,00.

Chiaramente non potrà poi procedere all’espropriazione del bene. Tuttavia la garanzia non è inutile: si deve ritenere che, se l’espropriazione della casa fosse attivata da un creditore privato, Equitalia potrebbe poi intervenire nella divisione delle somme ricavate dalla vendita in virtù della garanzia data proprio dall’ipoteca. Il debito con Equitalia  riguarderà l’intero importo notificato anche successivamente all’iscrizione dell’ipoteca.In Tal misura quando ci troviamo di fronte ad un’immobile con Ipoteca trascritta da Equitalia bisognerà verificare l’intera posizione al momento della stipula per evitare sorprese .

Debiti nei confronti del condominio

La norma base dalla quale partire è l’art. 63 disp. att. c.c. che stabilisce che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

In queste indicazioni rientrano:

  1. pagamenti di opere approvate in precedenza ma il cui pagamento è effettuato per decisione assembleare in tale anno;

  2. rata di un precedente ed approvato pagamento;

  3. contributi dovuti dall’alienante per esercizi precedenti

Tanto è stato evidenziato perché – si dice – l’art.63 disp. att. c.c. è norma speciale che costituisce una applicazione del principio sancito all’art.1104 c.c., che al terzo comma dispone che “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”. Sostanzialmente,la solidarietà tra acquirente e venditore per le spese condominiali sarebbe prevista per tutte le spese condominiali per le quali vi è morosità del precedente dante causa.

Il fondamento di tale interpretazione, in termini generali, sta nel fatto che le spese condominiali hanno la natura di obbligazioni, ossia seguono il bene a cui si riferiscono e sono dovute da chiunque – a qualunque titolo – succeda nella proprietà dell’immobile proprio e solo perché il soggetto si trova in una determinata situazione giuridica rispetto al bene, ossia perché è proprietario dell’unità immobiliare facente parte del condominio.

Tuttavia, la giurisprudenza dopo aver condiviso l’impostazione dottrinaria, di recente ha modificato l’impostazione. Infatti Trib. Perugia Sez. II, 31/05/2017 ha di recente affermato che “In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, comma 2, disp.att.c.c., e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina

Tutto questo significa che l’acquirente di una procedura esecutiva immobiliare risponde solo ed esclusivamente dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente e non è solidalmente responsabile verso il condominio di obbligazioni pregresse, non potendosi estendere al condominio la norma dell’art. 1104 c.c..

Cosa dovrebbe pagare il nuovo acquirente? Quelli deliberati, quelli riportati in bilancio (che ovviamente comprende anche i residui degli anni passati) o quelli pagati nell’anno precedente e nell’anno dell’acquisto?

Sul punto Cass. civ. Sez. II, 03/12/2010, n. 24654  aveva già stabilito che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.”

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