Esecuzioni immobiliari: alcuni aspetti sociali.

Siamo tutti d'accordo e bisogna dirlo subito chiaramente: la procedura esecutiva di vendita forzosa mobiliare o immobiliare che arriva ad abbattersi su un soggetto (sia sogggetto privato o giuridico) è una tragedia; spesso la fine di un progetto (anche di vita), la fine di tante speranze e sogni, sforzi e sacrifici di anni andati in pezzi. Nessuno di noi vorrebbe viveve un'esperienza simile. E quanto si scrive qui, non è comprensione di circostanza ma l'amara consapevolezza del dolore che crea una procedura simile ad una persona, avendo esperienza in procedure esecutive e in aggiudicazioni di immobili soggetti a esproprio immobiliare e, in altre circostanze, esperienza nelle vesti e compiti di Consulente Tecnico d'Ufficio nominato dal Tribunale.
Ma quanto voglio scrivere di seguito non sono tecnicismi e neppure trattare le sofferenze che le procedure comportano, bensi delineare alcuni aspetti sociali che tali esecuzioni hanno e portano con sè nel nostro sistema economico. Relativamente, per esempio, a procedure intraprese da Istituti Bancari mutuatari, fattispecie molto frequente nelle esecuzioni immobiliari, apparirà molto comprensibile che la procedura di vendita forzata è il modo in cui il creditore (creditore procedente/banca per esempio) rientra in possesso del prestito emesso a suo tempo, nella misura e quantità indicata nel progetto di distribuzione dei proventi dell'incanto. Ciò consente il rientro di capitali all'istituto bancario con il benefico effetto di nuove possibilità di mutui a nuovi soggetti. E' del tutto evidente che una serie di crediti inesigibili e non onorati (su larga scala) da parte di soggetti mutuatari contribuisce a frenare il segmento di mutui e prestiti concedibili sia a privati sia a soggetti giuridici. E questo è anche un meccanisco di ricircolo di capitali che ha benefici effetti sul mercato. Ma questi profili, comprensibili a molti, non sembrano sufficienti a delineare nel complesso in quale misura tali procedure abbiano positivi effetti sul mercato e sull'economia: bisogna andare oltre.
Una considerazione ulteriore mi venne allorquando, a fronte di una esecuzione immobiliare andata aggiudicata dopo tre ribassi previsti per legge, un Consulente Tecnico di Parte disse, in una qualche sede, che comunque il prezzo di aggiudicazione finale era avulso dalle quotazioni di mercato immobiliare, e per questo forse un pò ingiusto e troppo penalizzante per il soggetto debitore. La sua censura, ovviamente priva di effetti e perfino imbarazzante per quanto alla sua inutilità, mi indusse però ad una riflessione. Il valore finale di aggiudicazione di un bene non è lo specchio di un valore di mercato, ma è un dato storico e basta. La procedura espropriativa immobiliare, dando luogo a vendite a date bloccate e con modalità rigide di partecipazione, può dare (e generalmente li dà, se non quasi sempre) risultati di vendita che si discostano molto dal valore di una libera contrattazione di compravendita (anche se si vorrebbe che ciò non fosse), in quanto vendite e procedure forzate con ribassi stabiliti per legge nei successivi avvisi di vendita, vendite a date fisse e con condizioni di volta in volta irripetibili, con condizioni diverse ed antitetiche dal "libero mercato" (disponibilità del denaro in quelle date, disponibilità dell’offerente, comprensione della perizia tecnica e disponibilità della stessa, visite all'immobile secondo alcune procedure concordate, ecc). Procedure dirette, prioritariamente, a dare soddisfacimento ad un credito legittimo di un terzo (creditore procedente), non alla conclusione di un negozio giuridico soddisfacente per l’esecutato/debitore. L'esecuzione immobiliare non può e non deve essere, quindi, un "modo alternativo di libera vendita" di un bene mobile od immobile, ed in questo risiede un importantssimo e potentissimo meccanismo di tenuta del nostro sistema economico e sociale. Se la procedura forzosa di vendita potesse dare sempre ed in ogni caso esiti di vendita sovrapponibili a quelli di libero mercato, sia in termini di valore che di tempistiche, nessuno pagherebbe i debiti. Ed in questa eventualità e scenario, che piaccia o che non piaccia, non possono risiedere condizioni di coesione sociale, tenuta del sistema per la nostra società; sarebbe il caos. In questo differenziale monetario, fisiologico e ineliminabile, che esiste tra la quotazione di mercato immobiliare ed il valore aggiudicazione, risiede uno dei presupposti su cui il nostro sistema economico può sostenersi.