Espropriazione: come difendersi e come ottenere il giusto risarcimento

Occupazione ed espropriazione

L’occupazione e l’espropriazione sono strumenti usati frequentemente dalla Pubblica Amministrazione (P.A.) per realizzare un’opera pubblica su un’area di cui non è proprietaria (tanti gli esempi: strade, ospedali, scavi archeologici, ecc).

Quindi, per ottenere quella disponibilità, la P.A. deve seguire una procedura che le consente di acquistare l’area nella quale vuole realizzare la sua opera pubblica, a patto di rispettare regole precise. Diversamente, il privato cittadino può impugnare gli atti della P.A., per ottenere – a seconda dei casi - la restituzione del bene o un risarcimento/indennizzo (o entrambi).

La differenza tra occupazione ed espropriazione

In breve, il privato cittadino deve tener conto di due momenti particolarmente importanti nella procedura espropriativa. Il primo è quello della cosiddetta occupazione, in cui la P.A. prende possesso e occupa materialmente la sua area, per realizzare l’opera pubblica. Questa occupazione, definita “d’urgenza”, deve avere una durata limitata nel tempo, e ad essa deve seguire l’espropriazione effettiva, che consiste nel formale e definitivo acquisto della proprietà tramite un decreto di esproprio.

Come vedremo, senza il decreto d’esproprio, l’occupazione del bene è illegittima e la P.A. ha l’obbligo di restituirlo al legittimo proprietario. Ciò detto, si tratta di esaminare le regole che devono essere rispettate in una procedura espropriativa.

Il primo requisito dell’espropriazione: l’interesse pubblico

Quando si parla di occupazione/espropriazione da parte della P.A. si dice che queste procedure sono avviate “per scopi di pubblica utilità”, proprio perché sono consentite solo in presenza di un interesse pubblico ben definito. Ad esempio, quando si deve realizzare una strada in una determinata area, l’interesse pubblico consiste nella necessità di realizzare una particolare via di collegamento tra due o più luoghi, e questo interesse si estende all’acquisizione dell’area necessaria per realizzare la strada.

Perciò, senza la dichiarazione di pubblica utilità è fondamentale, non può esserci una legittima occupazione e dell’espropriazione. In alcuni casi si può contestare quella stessa dichiarazione di pubblica utilità e ottenerne l’annullamento con un ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale competente per territorio (TAR), per evitare così di perdere il bene.

Infatti, anzitutto anche la dichiarazione di pubblica utilità deve essere adottata solo nel rispetto di una disciplina rigorosa, e ogni violazione di essa può comportare l’illegittimità dell’intera procedura. Sotto altro profilo, è possibile che la P.A. abbia deciso di espropriare il bene del privato quando invece aveva a disposizione scelte alternative (come la possibilità di realizzare l’opera in altro sito), che avrebbero consentito al privato di evitare l’espropriazione del suo bene.

In tali casi, il privato può impugnare immediatamente gli atti dell’Amministrazione, e chiederne l’annullamento, ma è fondamentale ricordarsi che i termini per impugnare gli atti preordinati alla espropriazione è molto breve (30 giorni dalla notifica degli stessi), quindi è consigliabile rivolgersi immediatamente a uno specialista del diritto amministrativo, altrimenti quegli atti non saranno più contestabili, se non nei casi che si vedranno di seguito.

Se la dichiarazione di pubblica utilità non viene impugnata, la procedura prosegue e la P.A. ha dapprima il potere di introdursi nell’area oggetto con la citata occupazione d’urgenza, e poi il potere di definire la procedura espropriativa emanando il decreto definitivo di esproprio.

Il secondo requisito: l’emanazione del decreto definitivo di esproprio

La procedura espropriativa mantiene la sua legittimità solo se conclusa col tempestivo decreto di esproprio, essendo questo l’unico atto col quale la P.A. acquista effettivamente il diritto di proprietà sul bene oggetto di espropriazione.

Tuttavia, non sono rari i casi viene omesso tale passaggio, e sono i casi in cui la P.A. ha dapprima occupato l’area, poi ha realizzato l’opera pubblica, ma si è “dimenticata” di emanare l’atto conclusivo. In tali casi, il privato cittadino può rivendicare la proprietà del bene sottrattogli, e chiederne la restituzione previa eliminazione dell’opera pubblica, fermo il diritto al risarcimento per l’occupazione illegittima, il cui importo è calcolato in funzione del valore dell’area occupata, e del tempo per il quale l’occupazione si è protratta illegittimamente.

Un caso tipico, è quello della procedura in cui la P.A. ha occupato più aree (come necessario quando ad esempio si realizza una nuova strada), e al momento di emanare il decreto di esproprio si è “dimenticata” di indicare gli estremi catastali di una o più aree tra quelle in cui è stata realizzata la strada. In tal caso, il privato ha diritto a ottenere la restituzione dell’area che è stata occupata ma senza esser poi inserita nel decreto espropriativo e ha diritto alla demolizione della strada perché il terreno deve essere restituito al proprietario nelle stesse condizioni in cui si trovava quando è stato occupato dalla P.A.

Il terzo requisito: la stima corretta del valore immobiliario

Anche quando la procedura espropriativa è legittima deve essere verificato che la P.A. corrisponda all’espropriato una indennità corretta e non inferiore al valore di mercato del bene, poiché in caso contrario è possibile adire l’autorità giudiziaria per ottenere una giusta stima delle somme spettanti all’espropriato.

Il privato non deve fare altro che contestare l’importo corrispostogli dalla P.A. spiegando le ragioni per le quali ritenga di aver ricevuto una indennità più bassa del reale valore che ha il bene espropriato.

Un esempio comune, è quello in cui la P.A. abbia calcolato il valore del bene espropriato attribuendogli natura di area agricola, nonostante si tratti di terreno edificabile (il cui valore è notoriamente più alto).

In altri casi, il bene espropriato era parte di un complesso di beni maggiore e la perdita della porzione espropriata può aver determinato la perdita di valore anche dell’area non espropriata. È il caso di un’area che ospita più corpi di fabbrica, come un’abitazione e un garage. Ipotizzando il caso in cui la P.A. abbia espropriato solo la porzione di area sulla quale è stato costruito il garage, è giusto sostenere che il privato abbia subito non solo la perdita di quell’area, ma anche la perdita di valore dell’area residua, perché la casa che vi è stata costruita ha perso la disponibilità di un garage che prima aveva al suo servizio (una casa col garage annesso vale più di una casa priva del garage).

La stima fatta dall’Ente espropriante dev’essere contestata prontamente e il giudizio in questo caso deve essere proposto alla Corte d’Appello competente per territorio.

In ogni caso, sia nel caso di richiesta di annullamento della procedura espropriativa, sia nel caso di contestazione della stima data al bene espropriato, è opportuno rivolgersi a un avvocato esperto in diritto amministrativo, dato che il giudizio si regge su regole (processuali ma non solo) diverse da quelle che si applicano nel processo civile ordinario e in quello del lavoro, e ancor più da quelle proprie del processo penale e di quello tributario.

In particolare i ricorsi al TAR (che ha giurisdizione sulla legittimità dell’espropriazione) sono retti da una disciplina particolarmente rigida, che ne consente la notifica a pena di decadenza entro il termine improrogabile di 30 giorni dalla data di emanazione degli atti che si impugnano: ciò significa che se il ricorso viene proposto oltre il termine è inammissibile e non può più esser presentato.

Anche il ricorso alla Corte d’Appello (che ha giurisdizione sulla stima del bene) è soggetto a termini ugualmente stringenti, e richiede una profonda conoscenza del diritto amministrativo, in quanto in tale giudizio devono essere analizzati e impugnati i criteri elaborati dalla P.A. nel corso della procedura espropriativa.

Ogni volta che il privato cittadino ritiene di esser stato penalizzato da una procedura espropriativa ingiusta concorso, è consigliabile rivolgersi subito a un avvocato esperto in diritto amministrativo al quale sottoporre il problema, per valutare con lui se vi sono tutte le condizioni per avviare il ricorso al TAR e alla Corte d’Appello competenti e dare il via alla notifica entro il termine di legge.