Espropriazioni di pubblica utilità: beni rurali
La valutazione dell'indennizzo di esproprio di un'azienda agricola è un'operazione complessa da analizzare tra estimo, economia, politica e marketing
Il tema delle espropriazioni per pubblica utilità è quanto mai attuale, se pensiamo alle grandi opere realizzate negli ultimi anni (per esempio TEEM, TAV, Bre.Be.Mi) o che sono ancora in fase di realizzazione. Inquadrare correttamente il bene oggetto di esproprio e la procedura di stima da intraprendere è fondamentale per ottenere il giusto ristoro previsto dal Legislatore. Questo soprattutto in ambiti peculiari come l’estimo agrario dove sulla "semplice" determinazione del valore dei singoli beni si innestano valutazioni di carattere diverso: dalle conseguenze della Politica agricola comune sul valore di mercato, alla valutazione della divisibilità di un fondo unico, dalla congiuntura di medio-lungo periodo dei mercati agroalimentari all’influenza di grandi centri urbani sulle aziende site nelle cinture metropolitane.
Il "Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità" (D.P.R 327/2001), introdotto nel 2003 e modificato successivamente, regolamenta le procedure di esproprio e la determinazione dell’indennizzo. La procedura si può suddividere in tre fasi:
- Apposizione del vincolo preordinato all’esproprio al bene da espropriare, con durata di 5 anni, durante i quali deve avvenire la dichiarazione di pubblica utilità. In questo periodo il proprietario, può disporre liberamente del fondo, con la sola limitazione relativa al diritto di edificare.
- Dichiarazione di pubblica utilità è conseguente all’approvazione di uno strumento urbanistico, di un progetto di rete ferroviaria o di un progetto definitivo pubblico o di pubblica utilità. L’amministrazione competente, può, dietro richiesta del soggetto che realizza l’opera, consentire l’ingresso nel fondo dei tecnici incaricati a compiere tutte le misurazioni occorrenti. L’espropriando ha comunque facoltà di partecipare a tali operazioni, perché può presentare entro 7 giorni dalla notifica di ingresso dei tecnici le sue osservazioni, e partecipare ai rilievi con ausiliari di fiducia.
- Decreto di esproprio. Entro 30 giorni dalla dichiarazione di pubblica utilità deve essere comunicata al proprietario la consistenza (anche provvisoria) dell’indennità che andrà a percepire. Il proprietario ha facoltà di concordare un prezzo di cessione, oppure opporsi, avvalendosi così della procedura arbitrale.
La determinazione dell’indennità spettante al proprietario, secondo quanto scritto nel Testo Unico, varia in base alla tipologia di area espropriata; più precisamente sono contemplate aree agricole o non edificate, aree edificabili, aree legittimamente edificate. A questo proposito la normativa è chiara, sebbene la determinazione dei singoli valori unitari sia spesso un’operazione molto complessa. In ogni caso, in estrema sintesi, si riporta lo schema seguente:
- Nel caso di terreni agricoli coltivati al proprietario è corrisposto un valore pari al valore agricolo. Attenzione perché da qualche anno è venuto meno ogni riferimento al "valore agricolo medio" e, quindi, l’uso del Vam determinato dalle Commissioni provinciali espropri è da considerarsi illegittimo dal punto di vista costituzionale ai fini della determinazione del valore dei beni (Corte cost. n. 181 del 10 giugno 2011). Al valore agricolo sono aggiunti ulteriori incentivi nel caso in cui il proprietario sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. Un indennizzo è previsto anche per ’affittuario.
- L’indennità delle aree edificabili è quantificata, per il proprietario, in misura pari al valore venale del bene, ridotto del 25% se l’espropriazione è finalizzata a mettere in atto interventi di riforma economico-sociale e aumentata del 10% se vi è accordo di cessione. Anche in questo caso sono previsti indennizzi per coltivatori diretti, imprenditori agricoli professionali e affittuari.
- L’indennità spettante per la espropriazione di aree legittimamente edificate, se completa, si determina in misura pari al valore venale del bene, altrimenti, nel caso di esproprio parziale, verrà applicato il più probabile valore complementare: verrà corrisposta cioè la differenza fra il valore dell’intero immobile e il valore della parte residua separatamente vendibile.
Per qualsiasi approfondimento contattatemi ai recapiti presenti nel mio profilo.
Il "Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità" (D.P.R 327/2001), introdotto nel 2003 e modificato successivamente, regolamenta le procedure di esproprio e la determinazione dell’indennizzo. La procedura si può suddividere in tre fasi:
- Apposizione del vincolo preordinato all’esproprio al bene da espropriare, con durata di 5 anni, durante i quali deve avvenire la dichiarazione di pubblica utilità. In questo periodo il proprietario, può disporre liberamente del fondo, con la sola limitazione relativa al diritto di edificare.
- Dichiarazione di pubblica utilità è conseguente all’approvazione di uno strumento urbanistico, di un progetto di rete ferroviaria o di un progetto definitivo pubblico o di pubblica utilità. L’amministrazione competente, può, dietro richiesta del soggetto che realizza l’opera, consentire l’ingresso nel fondo dei tecnici incaricati a compiere tutte le misurazioni occorrenti. L’espropriando ha comunque facoltà di partecipare a tali operazioni, perché può presentare entro 7 giorni dalla notifica di ingresso dei tecnici le sue osservazioni, e partecipare ai rilievi con ausiliari di fiducia.
- Decreto di esproprio. Entro 30 giorni dalla dichiarazione di pubblica utilità deve essere comunicata al proprietario la consistenza (anche provvisoria) dell’indennità che andrà a percepire. Il proprietario ha facoltà di concordare un prezzo di cessione, oppure opporsi, avvalendosi così della procedura arbitrale.
La determinazione dell’indennità spettante al proprietario, secondo quanto scritto nel Testo Unico, varia in base alla tipologia di area espropriata; più precisamente sono contemplate aree agricole o non edificate, aree edificabili, aree legittimamente edificate. A questo proposito la normativa è chiara, sebbene la determinazione dei singoli valori unitari sia spesso un’operazione molto complessa. In ogni caso, in estrema sintesi, si riporta lo schema seguente:
- Nel caso di terreni agricoli coltivati al proprietario è corrisposto un valore pari al valore agricolo. Attenzione perché da qualche anno è venuto meno ogni riferimento al "valore agricolo medio" e, quindi, l’uso del Vam determinato dalle Commissioni provinciali espropri è da considerarsi illegittimo dal punto di vista costituzionale ai fini della determinazione del valore dei beni (Corte cost. n. 181 del 10 giugno 2011). Al valore agricolo sono aggiunti ulteriori incentivi nel caso in cui il proprietario sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. Un indennizzo è previsto anche per ’affittuario.
- L’indennità delle aree edificabili è quantificata, per il proprietario, in misura pari al valore venale del bene, ridotto del 25% se l’espropriazione è finalizzata a mettere in atto interventi di riforma economico-sociale e aumentata del 10% se vi è accordo di cessione. Anche in questo caso sono previsti indennizzi per coltivatori diretti, imprenditori agricoli professionali e affittuari.
- L’indennità spettante per la espropriazione di aree legittimamente edificate, se completa, si determina in misura pari al valore venale del bene, altrimenti, nel caso di esproprio parziale, verrà applicato il più probabile valore complementare: verrà corrisposta cioè la differenza fra il valore dell’intero immobile e il valore della parte residua separatamente vendibile.
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