Fondi immobiliari, arrivano le prime scadenze

Hanno conosciuto il periodo di boom nei primi anni duemila, spinti dalla crescente richiesta del mercato immobiliare; dopo qualche lustro sono andati nel dimenticatoio, colpiti dall’inesorabile crisi dello stesso mercato, e dunque "passati di moda".

Ora che le prime emissioni stanno giungendo a scadenza, spesso accompagnate da consistenti minusvalenze di capitale, stanno tornando agli "onori" (o forse avrebbe più senso dire "orrori") delle cronache.

Si tratta dei "Fondi Immobiliari", prodotti nell’immaginario comune strettamente associati al solido "mattone", ma che per le loro caratteristiche intrinseche ne sono assai differenti.

Come capita spesso, il problema si è rivelato essere l’inseguire una "moda", approcciando un investimento senza conoscerne rischi, limiti e vincoli.

Certamente in pochi, in quei primi anni duemila, conoscevano realmente il funzionamento dei Fondi Immobiliari; in pochi erano a conoscenza [o avevano effettivamente valutato il rischio] del fatto che l’avere una scadenza predefinita in un mercato come quello degli immobili può portare a dover obbligatoriamente liquidare un investimento anche a prezzi stracciati rispetto a quanto speso al momento dell’acquisto, e soprattutto in pochi erano consapevoli della "doppia valorizzazione" dei fondi immobiliari.

Esatto, i fondi immobiliari hanno due valutazioni, entrambe ufficiali... la prima, il NAV, è obbligatoriamente pubblicato con cadenza semestrale dalla società di gestione, ed esprime la valorizzazione del patrimonio in gestione al fondo, risultante dalla stima di perizie indipendenti... la seconda è il valore di mercato che quotidianamente viene espresso per quei fondi che ne hanno richiesto quotazione.

Fin qui tutto assai chiaro e trasparente, se non fosse che tra i due valori c’è una differenza, non di qualche decimale, bensì di qualche decina di punti percentuali (in alcuni casi anche oltre al 60%);

in gergo si tratta dello "sconto sul NAV", dovuto, secondo gli esperti, a diversi fattori, tra cui il basso volume degli scambi, il possibile deprezzamento futuro degli immobili, ed il livello di indebitamento dei fondi immobiliari [livello normato per legge e regolamentato ma che in momenti di sfiducia ha ripercussioni sul valore di mercato].

In realtà si tratta di vedere valorizzato a 40 o 50 un patrimonio che sarebbe "ufficialmente" stimato valere 100...

Le prime scadenze (è triste cronaca delle scorse settimane), hanno dato maggior credibilità al mercato, al punto che alcune società sono intervenute con rimborsi per cercare di "calmierare" le a volte ingenti perdite dei sottoscrittori; nei prossimi mesi si moltiplicheranno le scadenze e si avranno maggiori elementi su cui lavorare per verificare quale dei due valori ufficiali sarà più corrispondente alla realtà.

La morale è comunque sempre la stessa, per evitare di far parte della categoria degli "ignari sottoscrittori", è necessario informarsi e magari confrontarsi un consulente che sia realmente esperto in materia, evitando di sottoscrivere prodotti solo per cavalcare l’onda della moda e pertanto valutandone solo gli aspetti potenzialmente positivi e tralasciando completamente l’analisi dei possibili rischi e degli scenari che si potrebbero aprire.