Fondo lavori straordinari, mancata costituzione


Art. 1135 c.c.- Art. 63 disp.att.c.c.- Oblbigazione solidale - Aggravio di spese
Fondo lavori straordinari, mancata costituzione
Art. 1135, 1 comma, 4 punto cod. civ. opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti>.
Art. 63, 1 2 comma disp.att.cod.civ. <[I]. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.[II]. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini>.
Una prima applicazione dei suddetti articoli è stata fatta dal Giudice di Pace di Taranto nella sentenza n. 983 del 18.03.2016.
Secondo il giudice se l’assemblea non costituisce un fondo speciale per i lavori si hanno due conseguenze negative:
1) l’amministratore non può agire ricorrendo al decreto ingiuntivo verso i condomini morosi in applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c.;
2) il creditore del condominio non può agire nei confronti dei condomini morosi ma deve agire nei confronti del condominio.
In questo modo saremo di fronte ad un’obbligazione solidale dei condomini in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza di merito secondo la quale nel caso di lavori al condominio siamo di fronte ad obbligazioni parziarie.
Altra particolarità della sentenza riguarda l’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. , secondo il giudice l’impresa potrebbe agire nei confronti dei condomini morosi a due condizioni:
a) che l’assemblea abbia costituito il fondo speciale pari al valore dei lavori;
b) che l’amministratore abbia intrapreso la procedura prevista dall’art. 63 disp. att. c.c..
Così facendo si graverebbero i condomini virtuosi di spese non necessarie per ricorrere al decreto ingiuntivo, dato che dovrebbe essere il creditore ad agire nei confronti dei condomini morosi.
E si avrebbe anche un peggioramento della situazione dei debitori che dovrebbero pagare lo stesso debito a due soggetti creditori con un aggravio delle spese di giustizia.
Un aspetto che viene in evidenza è la competenza per valore del giudice di pace che è pari ad €5.000,00, per cui anche per eseguire lavori di piccolo importo si dovrebbe sempre costituire il fondo speciale.

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L'autore è esperto in Diritto dei consumatori
Avvocato
Via Leonardo Da Vinci 15
55049 - Viareggio (LU), Toscana


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