Affrontiamo oggi un argomento inquietante: gli immobili sono investimento? Sono beni rifugio? Sono sicuri? Fermiamoci un attimo please, eufemismo inglese per rallentare il ritmo dei pensieri che sicuramente saranno già comparsi in ogni lettore...quindi, con razionalità evidenziamo con ordine i tre punti cardine postici in precedenza:
Esistono immobili di tipo residenziale, commerciale ed industriale, la loro fisicità li rende legati al territorio dello Stato ove costruiti, soggetti ai rischi specifici sia geologici che di tipo geopolitico. Infatti, se si può considerare remota la possibilità di danno o alienazione strutturale a seguito di evento naturale, attenzione non impossibile, sono certamente gravati da tasse locali e nazionali, necessitano di manutenzione ordinaria e straordinaria programmata e non, adeguamenti normativi e domatici evolutivi almeno basilari. In ultimo, l’aspetto più importante: noi compriamo beni sempre più innovativi e di tendenza, quindi siamo disposti a pagare un prezzo più alto per la novità e pretendiamo una riduzione per il prodotto appena uscito di produzione, quindi come possiamo essere certi di poter vendere in un futuro, presumibilmente lontano in quanto bene usuale di lungo termine, questo cespito ad un prezzo reale maggiore? Attenzione sottolineo reale! Nel passato ci sono stati falsi rendimenti reali dovuti all’inflazione: ottenevo una cifra maggiore con la quale compravo meno beni…assurdo ma vero anche nel campo mobiliare! Solo chi è riuscito a comprare a debito con denaro reale, essere esposti solo al tasso attivo del debito senza capitale da rimborsare, ha potuto costruire fortune consistenti; all’uopo vedasi lo Shiller index:
La semplice analisi visiva ci porta subito a capire come questo tipo di asset non sia stabile di valore nel tempo, ma siccome non visibile in quanto nessuno di noi ogni giorno chiede una valutazione del proprio immobile ed i valori catastali sono irrealistici, non si percepisce il rischio racchiuso nell’investimento. Di conseguenza abbiamo risposto al primo quesito: gli immobili sono investimenti analoghi ai valori mobiliari.
Riguardo il parametro di bene rifugio, lo sconfessa la caratteristica di essere un asset fisico: soggetto ad alienazione, naturale e non, usura ed invecchiamento irreversibile, soggetto ad un desiderio volubile da fattori endogeni al bene stesso, a meno che non si tratti di mega ville o super attici in zone esclusive…nel qual caso sarebbero paragonabili ad investimenti in opere d’arte.
Infatti, ponetevi questa semplice domanda: se vi è una crisi di liquidità, tecnicamente chiamata recessione, chi ambisce a comprare un bene che non può dare un reddito aggiunto migliorativo e soprattutto con quali capitali? No, i beni fisici non sono beni rifugio, vedasi il grafico storico del gold:
Si osserva un tracollo delle quotazioni dal 2013 fino al 2016, con una fiammata di brevissimo respiro a metà di quell’anno per poi appiattirsi definitivamente. Ma a molti sfugge un fattore rischio sconosciuto ai più sull’oro, le quotazioni sono in dollari USA, quindi un investitore non USA è soggetto al rischio cambio. Guardate la volatilità endogena in tale fatto contenuta:
Ritengo, quindi, concluso anche il secondo punto: gli immobili, in quanto beni reali quindi soggetti a più fattori idiosincratici, non sono beni rifugio.
In conclusione, il “mattone” si smentisce da solo la fama di investimento sicuro nel tempo, il contesto storico sociale attuale ci immerge in una velocità dinamica ed in continua metamorfosi evolutiva. Come possiamo pensare di affrontarla con strumenti reali legati al territorio in ogni senso? Dai!!!
