I 5 criteri di stima nella valutazione immobiliare
La valutazione immobiliare conforme agli standards IVS
La scienza estimativa indica almeno 5 criteri per determinare il valore di un immobile:
• VALORE DI MERCATO
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari (annunci immobiliari, banche dati, ecc..).
"ll valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing" (rif. I.V.S. cap.3.1 e C.V.I. cap.5 p.2.2)
L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.
Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.
La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.
• VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO)
"E’ composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (o ricostruzione) della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di una percentuale che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data della stima." (rif. C.V.I. cap.5 p.2.19)
Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.
Nell’ambito di questo costo si distinguono:
- il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un esatto duplicato dell’opera;
- il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto sostituto) a quello esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie, metodi costruttivi attuali.
• VALORE DI TRASFORMAZIONE
"E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione" (rif. C.V.I. cap.5 p.2.20)
Trova pratica applicazione nelle stime delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di recupero edilizio e urbano, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimento, ecc.
Il processo di trasformazione può anche essere la demolizione della struttura esistente, seguita dalla costruzione di un edificio nuovo.
• VALORE COMPLEMENTARE
"Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima" (rif. C.V.I. cap.5 p.2.21)
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte(i) residua(e).
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica.
Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore edilizio è il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.
• VALORE DI SOSTITUZIONE
Il valore di sostituzione di un bene è uguale al prezzo, o al costo, di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti per certi fini.
Questo criterio si fonda sul principio di sostituzione, che afferma che un bene, perfetto sostituto di un altro per certi fini, può presentare valore uguale.
• VALORE DI MERCATO
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari (annunci immobiliari, banche dati, ecc..).
"ll valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing" (rif. I.V.S. cap.3.1 e C.V.I. cap.5 p.2.2)
L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.
Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.
La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.
• VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO)
"E’ composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (o ricostruzione) della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di una percentuale che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data della stima." (rif. C.V.I. cap.5 p.2.19)
Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.
Nell’ambito di questo costo si distinguono:
- il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un esatto duplicato dell’opera;
- il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto sostituto) a quello esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie, metodi costruttivi attuali.
• VALORE DI TRASFORMAZIONE
"E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione" (rif. C.V.I. cap.5 p.2.20)
Trova pratica applicazione nelle stime delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di recupero edilizio e urbano, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimento, ecc.
Il processo di trasformazione può anche essere la demolizione della struttura esistente, seguita dalla costruzione di un edificio nuovo.
• VALORE COMPLEMENTARE
"Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima" (rif. C.V.I. cap.5 p.2.21)
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte(i) residua(e).
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica.
Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore edilizio è il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.
• VALORE DI SOSTITUZIONE
Il valore di sostituzione di un bene è uguale al prezzo, o al costo, di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti per certi fini.
Questo criterio si fonda sul principio di sostituzione, che afferma che un bene, perfetto sostituto di un altro per certi fini, può presentare valore uguale.
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